Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), nguồn cung bất động sản đang có xu hướng cải thiện. Tuy nhiên, thị trường chưa bước vào giai đoạn tăng trưởng đồng đều khi các chủ đầu tư lớn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, còn doanh nghiệp quy mô nhỏ vẫn thận trọng với kế hoạch triển khai dự án.

Tại miền Bắc, tháng 7 ghi nhận khoảng 4.200 sản phẩm mới, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%. Nguồn cung tập trung tại Hà Nội, Hưng Yên và Quảng Ninh, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn. Dù sức hấp thụ có dấu hiệu chậm lại, giá bán sơ cấp nhìn chung vẫn được duy trì thay vì giảm trực tiếp.

Theo DXS-FERI, chiến lược phổ biến của các chủ đầu tư hiện nay là giữ mặt bằng giá niêm yết, đồng thời sử dụng chính sách hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán hoặc ưu đãi để kích cầu. Điều này khiến giá bán thực tế có thể được điều chỉnh thông qua từng chương trình, nhưng chưa tạo ra một đợt giảm giá diện rộng trên thị trường.

Tại phía Nam, nguồn cung mới trong tháng 7 đạt khoảng 3.900 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 58,6%. Phần lớn nguồn hàng tập trung ở khu vực phía Đông TPHCM, trong đó có địa bàn Bình Dương và khu vực TP Thủ Đức trước đây. Đây tiếp tục là một trong những khu vực có nguồn cung lớn nhờ quỹ đất và hạ tầng đang được cải thiện.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung đang trở lại rõ hơn, nhưng chưa đồng nghĩa giá nhà sẽ lập tức đi xuống. Trong nửa đầu năm, DXS-FERI ghi nhận giá căn hộ tăng khoảng 10-15% so với cùng kỳ. Đơn vị này dự báo nửa cuối năm thị trường có thể đón thêm khoảng 33.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm.

Nguồn cung tăng được kỳ vọng tạo thêm lựa chọn cho người mua, song sức cầu vẫn là yếu tố quyết định khả năng điều chỉnh giá. DXS-FERI đánh giá người mua đang thận trọng hơn, trong khi lãi suất và mặt bằng giá cao tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng chi trả, khiến thanh khoản khó tăng mạnh trong ngắn hạn.

Tại TPHCM, nguồn cung mới còn được bổ sung từ các dự án từng đình trệ và đang tái khởi động sau quá trình tháo gỡ pháp lý. Một số dự án tại khu vực trung tâm và các đô thị phía Đông đang lần lượt trở lại thị trường, góp phần mở rộng nguồn hàng trong những tháng cuối năm.

Đáng chú ý, Lancaster Lincoln tại TPHCM đã hoàn thiện điều kiện pháp lý để đưa 396 căn hộ vào kinh doanh, qua đó bổ sung nguồn cung căn hộ tại khu vực cận lõi trung tâm. Thông tin này được Sở Xây dựng TPHCM công bố và được báo chí dẫn lại trong tháng 8.

Tuy nhiên, việc nhiều dự án tái khởi động không đồng nghĩa nguồn cung mới sẽ nhanh chóng tạo áp lực giảm giá. Một số dự án quay trở lại thị trường sau thời gian dài đình trệ đang được phát triển trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng và tài chính đã thay đổi đáng kể so với thời điểm trước đây.

Ở phía cầu, người mua nhà vẫn phải đối mặt với bài toán tài chính. Lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng và giá nhà cao khiến nhóm khách hàng mua để ở có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định. Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, tác động của lãi suất đến giá bất động sản không diễn ra theo một chiều đơn giản mà còn phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu tại từng thời điểm.

Do đó, nguồn cung tăng có thể giúp thị trường cân bằng hơn, nhưng để giá nhà giảm sâu cần đồng thời có sự cải thiện đáng kể về khả năng chi trả của người mua và mức độ cạnh tranh giữa các dự án. Nếu nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, tác động lên mặt bằng giá của nhóm nhà ở vừa túi tiền sẽ hạn chế.

Trong những tháng cuối năm, DXS-FERI dự báo thị trường tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng chọn lọc. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, vị trí thuận lợi và chính sách bán hàng phù hợp với nhu cầu thực được kỳ vọng duy trì khả năng hấp thụ tốt hơn. Ngược lại, các sản phẩm có giá cao nhưng thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Như vậy, câu chuyện của thị trường nhà ở Hà Nội và TPHCM trong thời gian tới có thể không phải là nguồn cung tăng thì giá lập tức giảm. Nguồn hàng dồi dào hơn trước hết giúp người mua có thêm lựa chọn và tạo sức ép cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Để mặt bằng giá thực sự hạ nhiệt, thị trường vẫn cần thêm thời gian, trong đó nguồn cung phù hợp nhu cầu thực phải tăng lên cùng với khả năng chi trả được cải thiện.