Theo báo cáo ngành bất động sản quý II/2026 do Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS Research) công bố, mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng mạnh trong quý II khi lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng từ 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước. Lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản hiện ở mức 13-14%/năm, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Để hỗ trợ người mua nhà, một số dự án mới mở bán như Masterise Lumiere Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh và Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) đã áp dụng chính sách cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, theo MBS Research, các chính sách hỗ trợ chưa đủ để cải thiện đáng kể thanh khoản khi nhà đầu tư vẫn lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chủ yếu tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất.
Báo cáo cho biết thanh khoản thị trường đã chậm lại đáng kể trong quý II/2026, đồng thời giá bán tại một số dự án chung cư có xu hướng điều chỉnh. MBS Research ước tính giá giao dịch tại một số dự án giảm khoảng 5% so với quý trước. Đơn vị này cũng nhận định mặt bằng lãi suất cao có thể kéo dài đến hết nửa cuối năm 2026, trong khi hệ thống hạ tầng được triển khai đồng bộ sẽ là động lực tăng trưởng trong dài hạn.
Hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp niêm yết trong quý II diễn ra khá trầm lắng. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Hải Vân Bay. Trong bối cảnh sức tiêu thụ suy yếu, MBS Research cho rằng tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán sẽ thấp hơn so với giai đoạn 2024-2025.
Đối với Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh, tiến độ mở bán diễn ra chậm do nhu cầu suy yếu dưới áp lực lãi vay. Kết quả kinh doanh quý II của các doanh nghiệp này chủ yếu đến từ những dự án đã triển khai trước đó như Waterpoint, Gem Sky World và Gladia, khiến lợi nhuận ròng giảm so với cùng kỳ. Riêng Vinhomes ghi nhận lợi nhuận tăng 11% nhờ bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.
Theo MBS Research, các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới. Nhiều doanh nghiệp quy mô trung bình chuyển sang phát triển các dự án căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực thay vì tập trung vào các khu đô thị quy mô lớn. Trong nửa cuối năm 2026, một số dự án dự kiến mở bán gồm Mizuki Park của Nam Long, The Prive của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền.
Đánh giá về triển vọng thị trường, một số chuyên gia cho biết thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng.
Nguồn cung trong 6 tháng cuối năm được kỳ vọng tiếp tục tăng cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới. Bên cạnh đó, cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư sẽ phải tái định vị sản phẩm và xây dựng mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.
Các chuyên gia nhận định giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây chủ yếu được thúc đẩy bởi nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Hiện nay, nhóm này chịu tác động của lãi suất và có dấu hiệu thoát hàng, trong khi người mua để ở vẫn giữ tâm lý thận trọng, chờ giá điều chỉnh khi mặt bằng giá đã vượt quá khả năng chi trả. Theo ông, nguồn cung gia tăng cùng áp lực lãi suất sẽ khiến thị trường trong thời gian tới vận hành theo hướng chọn lọc hơn, với lợi thế thuộc về nhóm khách hàng có nhu cầu mua để ở.
