Nghị định 253 hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân vừa được Chính phủ ban hành đã quy định cụ thể các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản. Quy định này có hiệu lực từ ngày 1-7-2026.
Theo nghị định, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, sẽ được miễn thuế nếu phát sinh giữa các thành viên trong gia đình.
Các trường hợp được áp dụng gồm: giữa vợ và chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu, kể cả khi chồng đã chết; cha vợ, mẹ vợ với con rể, kể cả khi vợ đã chết; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Bên cạnh đó, trường hợp bất động sản, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, được phân chia khi vợ chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của tòa án thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ, thủ tục miễn thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Ngoài các trường hợp nêu trên, Nghị định 253 cũng quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở nếu người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Để được miễn thuế, cá nhân phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Cụ thể, tại thời điểm chuyển nhượng chỉ được sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc có quyền sử dụng duy nhất một thửa đất ở, bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó. Nếu tại thời điểm chuyển nhượng cá nhân còn sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giao dịch sẽ không được xác định là chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất.
Đối với trường hợp nhà ở hoặc đất ở thuộc sở hữu, sử dụng chung, kể cả tài sản chung của vợ chồng, chỉ cá nhân không có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nào khác mới được miễn thuế. Người đồng sở hữu vẫn còn nhà ở hoặc đất ở khác sẽ không thuộc diện được miễn.
Một điều kiện khác là cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với trường hợp cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, thời điểm được tính theo giấy chứng nhận đã cấp trước đó.
Ngoài ra, việc miễn thuế chỉ áp dụng khi cá nhân chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc một phần quyền sử dụng đất ở thì phần chuyển nhượng đó không thuộc diện được miễn thuế.
Theo Nghị định 253, cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai việc chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và chịu trách nhiệm về nội dung kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai không đúng quy định, người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cùng các quy định pháp luật có liên quan.
