Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nền tảng công nghệ thuộc PropertyGuru, thị trường đất nền khu vực phía Nam tiếp tục đối mặt với tình trạng sức cầu suy giảm trong quý II/2026. Tại TP.HCM, lượng tìm kiếm đất nền giảm 5% so với quý trước và giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái.

Xu hướng đi xuống cũng xuất hiện tại nhiều địa phương lân cận. Khu vực Bình Dương (cũ) ghi nhận nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm 10% so với quý trước và giảm tới 32% so với cùng kỳ năm 2025. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), mức giảm lần lượt là 7% và 38%. Đồng Nai và Tây Ninh cũng ghi nhận lượng quan tâm đất nền giảm từ 22-33% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ sức mua suy yếu, thanh khoản thực tế trên thị trường cũng duy trì ở mức thấp. Theo DKRA Consulting, tỷ lệ giao dịch thành công của phân khúc đất nền trong nửa đầu năm chỉ tương đương 3-5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt khoảng 4%.

Dù giao dịch trầm lắng, mặt bằng giá đất nền và nhà liền thổ vẫn tiếp tục tăng. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán đất nền tại hầu hết các thị trường phía Nam tăng trung bình khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước. Riêng khu vực Bình Dương (cũ) ghi nhận mức tăng gần 20%. Giá biệt thự và nhà liền kề cũng tăng khoảng 4%.

Trong khi đó, DKRA Consulting cho biết giá đất nền sơ cấp tăng khoảng 2-3% so với cùng kỳ. Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, giá sơ cấp nhìn chung đi ngang nhưng giá trên thị trường thứ cấp đã tăng thêm khoảng 12%.

Khảo sát từ các đơn vị môi giới tại TP.HCM và các tỉnh lân cận cho thấy lượng giao dịch đất nền giảm đáng kể so với năm trước. Tuy nhiên, phần lớn chủ đất vẫn giữ nguyên mức giá chào bán hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ thay vì giảm sâu để thu hút khách mua.

Theo các đơn vị môi giới, nhiều nhà đầu tư hiện không sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên không chịu áp lực phải bán ra. Thay vào đó, họ lựa chọn tiếp tục nắm giữ tài sản và chờ đợi chu kỳ phục hồi mới của thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting, nhận định việc kiểm soát tín dụng cùng những biến động về lãi suất khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, kéo theo sức cầu suy giảm trên diện rộng. Trong đó, đất nền là phân khúc chịu ảnh hưởng rõ nhất do phần lớn nhu cầu đến từ mục đích đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Thắng, giá bán chưa giảm tương ứng vì chi phí phát triển bất động sản ngày càng gia tăng. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc liên vùng đang tạo kỳ vọng tăng giá tại nhiều khu vực. Các thông tin quy hoạch và quá trình đô thị hóa cũng góp phần duy trì mặt bằng giá hiện nay.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng sự suy giảm thanh khoản hiện nay chưa đủ lớn để tạo áp lực giảm giá trên diện rộng. Theo ông, phần lớn các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực thu hồi vốn đã rời khỏi thị trường từ trước. Nhóm nhà đầu tư còn lại chủ yếu theo đuổi chiến lược dài hạn và không chịu áp lực dòng tiền lớn.

Ngoài ra, việc điều chỉnh bảng giá đất tại nhiều địa phương cùng các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đã làm tăng chi phí phát triển dự án, qua đó hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường.

Dù giao dịch vẫn ở mức thấp, nhiều chuyên gia cho rằng nhà đầu tư vẫn đặt kỳ vọng vào triển vọng dài hạn của thị trường, đặc biệt tại các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và các dự án đô thị quy mô lớn.