Giá dao động nhẹ trước áp lực lãi suất
Theo báo cáo mới đây về ngành bất động sản của Chứng khoán Mirae Asset, tại TP.HCM, thị trường nhà phố/ biệt thự tại đây chịu ảnh hưởng nặng nề từ tác động của việc siết tín dụng và nguồn cung khan hiếm, cả năm 2022 chỉ đạt hơn 1.000 căn được bán ra, xấp xỉ cùng năm trước.
Không chỉ vậy còn có sự mất cân đối giữa các phân khúc khi các sản phẩm cũng tập trung ở phân khúc cao cấp, chiếm 50% tổng lượng cung, trong khi các sản phẩm dưới 10 tỷ chỉ chiếm chưa đầy 20% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 60% và là mức thấp nhất trong 5 năm qua.
Theo đánh giá của Mirae Asset, nếu Chính phủ không có nhiều thay đổi trong các chính sách định hướng, tình hình năm 2023 sẽ không có nhiều dấu hiệu cải thiện và số lượng giao dịch tiếp tục quanh mức 1.000 căn. Tuy nhiên nguồn cung giảm đi chỉ đạt khoảng 1.200 căn hộ tập trung nhiều ở Thủ Đức và Quận 2, với các dự án lớn như The 9 Stellars, Global City, Senturia An Phú, nên tỷ lệ hấp thụ có thể tăng trở lại.
Giá nhà trong năm 2023, theo chúng tôi, có thể giảm nhẹ do chịu tác động từ 2 yếu tố chính: áp lực trả lãi khiến nhiều người chủ sở hữu phải bán cắt lỗ, và chủ đầu tư chủ động giảm giá bán để kích cầu.
Còn tại thị trường Hà Nội, lượng giao dịch trong năm 2022 chỉ đạt gần 1.500 căn (giảm 45% so với cùng kỳ), thấp nhất kể từ 2015, đồng thời tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh từ gần 80% xuống còn 67%.
Trong năm 2023, dự kiến sẽ có 1.600 căn hộ từ 15 dự án được chào bán từ các quận Hoài Đức, Thanh Trì và Long Biên. Tuy nhiên, Mirae Asset dự kiến lượng cầu vẫn trong đà giảm chỉ còn khoảng 1.300 giao dịch.
Đơn vị này cũng cho rằng giá bán sẽ hạ nhiệt đáng kể trong năm nay do các dự án giao thông lớn nối Hưng Yên hay Bắc Ninh vào Hà Nội đang dần hình thành, tạo kết nối giao thông với các dự án lớn đang hình thành tại 2 tỉnh này, vốn có giá rẻ hơn đáng kể so với sản phẩm trong Hà Nội.
Nhà phố, biệt thự vẫn là phân khúc được ưa chuộng
Theo báo cáo thị trường của trang Batdongsan.com.vn, trong tháng đầu năm nay, biệt thự là một trong những điểm sáng của thị trường, thu hút lượng quan tâm lớn, dù thanh khoản còn gặp nhiều khó khăn. Theo dữ liệu vừa được công bố, tính trung bình toàn quốc, biệt thự tăng 96% so với cùng kỳ năm trước.
Riêng khu vực TP. Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm tăng 131% đối với biệt thự. Tương tự, Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng trên khi lượt tìm mua biệt thự tăng 103%.
Trái ngược với chiều hướng tăng về nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng bán biệt thự liền kề lại giảm đáng kể vào đầu năm 2023. Ở TP. Hồ Chí Minh, lượng tin đăng loại hình này giảm 54%. Tại Hà Nội, lượng tin rao bán biệt thự giảm 50%.
Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, diễn biến này phản ánh rõ thực trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp triển khai chào bán trên thị trường. Ngoài ra, lượng tồn kho dự án cũ không nhiều khiến số sản phẩm giao dịch thứ cấp cũng kém sôi động nếu so sánh với tháng đầu năm 2022.
Ghi nhận thực tế từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản cho thuê tại Hà Nội ở quý IV/2022 đã có sự tăng tốc khá nhanh so với quý I/2022. Cụ thể, với phân khúc căn hộ chung cư cho thuê tại quận Cầu Giấy tăng 25% về giá, mức độ quan tâm tăng 34%; giá thuê chung cư quận Tây Hồ tăng 40%, mức độ quan tâm tăng 8%; giá thuê chung cư quận Đống Đa tăng 23%, mức độ quan tâm tăng 25% và tỷ lệ tương tự tại quận Thanh Xuân là 29% và 15%.
Cùng thời điểm đó, phân khúc nhà phố cho thuê, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng nhanh về độ quan tâm và giá. Đơn cử, tại quận Cầu Giấy, giá thuê tăng 14%, mức độ quan tâm tăng 53%. Giá thuê nhà phố quận Ba Đình tăng 7%, mức độ quan tâm tăng 140%. Nhà phố cho thuê quận Đống Đa ghi nhận giá thuê tăng 33%, mức độ quan tâm tăng 48%. Các con số tương ứng tại quận Hai Bà Trưng là 42% và 26%.
Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ. So sánh giữa quý IV/2022 với quý I/2022, mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP. Thủ Đức lần lượt tăng 15 - 18% trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23 - 31% so với đầu năm. Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng đang có xu hướng đi lên. Giá thuê nhà phố tại quận 3, quận Phú Nhuận tăng 5 - 10% còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13 - 18%.
Có thể thấy rằng, những con số trên là minh chứng rõ ràng nhất cho sự tăng trưởng ấn tượng của thị trường bất động sản cho thuê tại hai thị trường lớn là Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các nhà đầu tư cũng rất nhanh nhạy khi luôn biết nắm bắt những cơ hội hiếm hoi này.
Giới quan sát cũng cho rằng, dòng tiền đầu tư năm 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng vì nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, đầu tư bất động sản cho thuê sẽ là phương thức được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. “Năm 2023 sẽ là năm khó khăn, đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời sẽ không còn nằm trong danh mục ưu tiên. Thay vào đó, sản phẩm có giá trị khai thác thương mại dài hạn, đạt tỷ suất lợi nhuận từ 4,9 - 5% trở lên sẽ được lựa chọn hàng đầu. Vì vậy khả năng mang lại lợi nhuận thương mại cao của các sản phẩm bất động sản sẽ quyết định tỷ lệ hấp thụ của sản phẩm đó”.
