Những thay đổi về cách tính thuế cho thuê nhà từ năm 2022

Lan Anh

Từ năm 2022, tùy thuộc vào thu nhập từ việc cho thuê nhà, phòng trọ, căn hộ, có trường hợp chủ nhà được miễn thuế một phần, có trường hợp phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Cho thuê nhà có phải đóng thuế không? 

Tại khoản 3, Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

“Đối với hoạt động cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác không có đăng ký kinh doanh, người nộp thuế là cá nhân sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác. Trường hợp nhiều cá nhân cùng sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng.”

Căn cứ vào điểm trên thì các loại thuế cho thuê nhà mà chủ nhà cần đóng tùy thuộc vào doanh thu từ việc cho thuê, có trường hợp được miễn thuế có trường hợp phải đóng lệ phí môn bài, thuế GTGT và thuế TNCN.

Cách tính thuế đối với người cho thuê nhà

Căn cứ vào khoản 3 điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 1/1/2022) quy định rằng chủ nhà khi cho thuê nhà, trong đó thời gian cho thuê không trọn năm và có mức doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống sẽ không phải nộp thuế. Ngược lại nếu phát sinh doanh thu từ 100 triệu/ năm trở lên sẽ phải nộp thuế.

thue-cho-thue-nha-1648009489.jpg

Giả sử người chỉ có 1 căn nhà và cho thuê với giá 15 triệu đồng/ tháng nhưng chỉ cho thuê được 6 tháng. Như vậy theo quy định mới, tổng doanh thu của năm đó là 90 triệu đồng (< 100 triệu/ năm) thì chủ nhà không phải đóng 2 loại thuế sau, bao gồm: thuế TNCN, thuế GTGT.

Cách tính thuế môn bài cho thuê nhà 

Thuế môn bài là loại thuế mà chủ doanh nghiệp (chủ cho thuê) có doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng phải nộp. Lệ phí môn bài sẽ được nộp dựa trên số vốn đăng ký ghi trên giấy phép kinh doanh và thu nhập bình quân hàng năm của chủ cho thuê. Cụ thể, mức nộp phí môn bài đối với chủ nhà được quy định tại Điều 4 Khoản 2 Nghị định số 139/2016 / NĐ-CP như sau:
- Thu nhập vượt quá 500 triệu đồng/năm: 1 triệu đồng / năm.
- Thu nhập từ 300 đến 500 triệu đồng: 500.000 đồng / năm.
- Thu nhập từ 100 đến 300 triệu đồng: 300.000 đồng / năm.

Lưu ý rằng cá nhân và hộ gia đình phải nộp thuế môn bài cả năm nếu thu nhập từ tiền cho thuê nhà phát sinh trong 6 tháng đầu năm. Đặc biệt, đối với các hợp đồng cho thuê nhà ở phát sinh trong 6 tháng cuối năm (bắt đầu từ 1.7), số thuế môn bài phải nộp bằng 1/2 số thuế môn bài cả năm.

Ví dụ: nếu bạn thuê nhà từ tháng 8 và thu nhập bình quân ước tính là 250 triệu đồng/năm, thì mức thuế môn bài bạn cần phải nộp là: 300.000  x ½ =150.000 đồng.

Cách tính thuế GTGT và thu nhập cá nhân

Tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC có quy định:
“Đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống, hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình 1 tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN), thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”.

Thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT sẽ được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu x 5%

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

Ví dụ: chị B cho thuê nhà liên tục từ tháng 10/2021 đến tháng 12/2022, tiền cho thuê hàng tháng là 9 triệu đồng. Khi đó, tổng số tiền thuê nhà và thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng mà chị B phải nộp được tính như sau:

Năm 2021, chị B cho thuê nhà trong 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12), thu nhập là: 3 tháng x 9 triệu đồng = 27 triệu đồng (<100 triệu đồng). Do đó, năm 2021, chị B không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê nhà ở.

Năm 2022, chị A cho thuê nhà trong 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12), thu nhập là: 12 tháng x 9 triệu đồng = 108 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Do đó, đến năm 2022, chị B sẽ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà ở của mình.

Thuế TNCN = 108 triệu x 5% = 5 triệu 400 ngàn

Thuế GTGT = 108 triệu x 5% = 5 triệu 400 ngàn

Cách kê khai thuế cho thuê tài sản

can-ho-cho-thue-1648009489.jpg

Dưới đây là thủ tục kê khai thuế cho thuê tài sản năm 2022 trực tuyến dành cho người mới là cá nhân hoặc hộ gia đình trong 2 trường hợp như sau: 

Trường hợp 1: chưa có mã số thuế

- Truy cập vào: http://canhan.gdt.gov.vn/
- Nhấp vào "ĐĂNG KÝ THUẾ LẦN ĐẦU", sau đó chọn tiếp "KÊ KHAI VÀ NỘP HỒ SƠ".
- Chọn nhóm đối tượng thích hợp và điền tờ khai.
- Ấn tiếp tục để được chuyển đến trang nhập thông tin định danh gồm mẫu tờ khai, tên người nộp thuế, loại giấy tờ, số, ngày cấp, email.
- Nhập chi tiết các chỉ tiêu trên tờ khai đăng ký.
- Hoàn tất kê khai và kiểm tra lại thông tin đã nhập.
- Kiểm tra trạng thái hồ sơ trong thư mục "TRA CỨU HỒ SƠ" sau đó chờ hướng dẫn tiếp theo.

Sau khi hoàn tất, người đóng thuế mang hồ sơ giấy tới cơ quan thuế để nhận giấy chứng nhận hoặc thông báo.

Trường hợp 2: đã có mã số thuế

Tương tự như TH1, người đóng thuế cho thuê nhà cũng thực hiện trình tự qua các bước. Cụ thể:

- Truy cập vào: http://canhan.gdt.gov.vn/
- Nhấp vào "ĐĂNG NHẬP" bên góc trên phải.
- Nhập đúng mật khẩu đã đăng ký giao dịch với cơ quan thuế.
- Sau khi đăng nhập thành công, sẽ hiện ra đầy đủ các chức năng trên thanh công cụ.
- Chọn "ĐĂNG KÝ THUẾ", tiếp "KÊ KHAI VÀ NỘP HỒ SƠ ĐĂNG KÝ THUẾ".
- Chọn mẫu "03-ĐK-TCT" dùng cá nhân, cá nhân kinh doanh hay hộ gia đình.
- Điền và tiếp tục làm theo hướng dẫn.

Hướng dẫn cách nộp thuế cho thuê tài sản online

Bước 1: Chọn "Thuế tài sản" sau đó chọn "Kê khai trực tuyến" và chọn "01/TTS - TỜ KHAI ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ TÀI SẢN".
Bước 2: Chọn “Tiếp tục” và điền đầy đủ các thông tin hiển thị.
Bước 3: Chọn “Tiếp tục” và nhập dữ liệu tờ khai.
Bước 4: Người nộp nhập các chỉ tiêu của bảng kê 01/HT-TTS.
Bước 5: Chọn "Tiếp Tục" và chuyển sang bảng kê 01/BK-TTS.
Bước 6: Chọn "Tổng hợp lên tờ khai chính", nhập dữ liệu lên tờ khai chính và chọn "Tiếp tục".
Bước 7: Chọn "Hoàn thành kê khai" và chuyển sang bước nộp tờ khai
Bước 8: Chọn "Nộp tờ khai" và Tải lên hợp đồng cho thuê nhà.
Bước 9: Chọn “Tiếp tục” và xác nhận tờ khai.
Bước 10: Cuối cùng bạn chọn "Tiếp tục", hệ thống sẽ gửi mã OTP đến số điện thoại người nộp thuế.

Thùy Linh