Áp dụng quy tắc 1% để xác định giá thuê nhà hàng tháng

Quy tắc 1% là gì?

Quy tắc 1% thường được áp dụng trong hình thức kinh doanh dòng tiền, vay ngân hàng mua nhà rồi cho thuê. Mục tiêu của quy tắc này là đảm bảo được giá thuê sẽ cao hơn hoặc tối thiểu là chi trả được các khoản chi phí vay hàng tháng của nhà đầu tư. Như vậy ít nhất các khoản đầu tư sẽ rơi vào điểm hòa vốn, tránh được rủi ro đầu tư bị lỗ.

Phép tính quy tắc 1%:

Giá thuê nhà hàng tháng = (Giá mua bất động sản + Tổng các chi phí sửa chữa, cải tạo nội thất) *1%

Tuy vậy, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng quy tắc 1% chỉ được sử dụng để ước tính nhanh mức giá cho thuê bởi nó chưa bao gồm các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản như phí bảo trì, điện, nước, phí quản lý hàng tháng,…

Ứng dụng quy tắc 1% cho các mục đích khác

Kiểm soát rủi ro chi phí vay

Không chỉ dừng lại ở việc xác định mức giá thuê, nhà đầu tư cũng có thể sử dụng quy tắc 1% trong việc kiểm soát rủi ro chi phí vay hàng tháng của mình. Ví dụ như một nhà đầu tư đang tìm kiếm một khoản vay thế chấp cho một căn hộ với tổng giá trị là 4 tỷ đồng. Khi sử dụng quy tắc 1%, chủ sở hữu có thể tính nhanh khoản tiền thu về từ việc cho thuê hàng tháng là 40 triệu đồng (4 tỷ x 1%). Trong trường hợp này, nhà đầu tư lựa chọn các mức vay thế chấp sao cho chi phí thanh toán hàng tháng không vượt quá 40 triệu đồng.

Tính thời gian hoàn vốn

Quy tắc 1% cũng cung cấp cho nhà đầu tư một điểm cơ sở để xem xét thời gian hoàn vốn khi đầu tư vào bất động sản. Nhà đầu tư có thể tận dụng quy tắc 1% để tính ra mức tiền thuê hàng tháng, sau đó dùng nó để xác định khoảng thời gian cần thiết để thu hồi về số tiền đã đầu tư. Phép tính thời gian hoàn vốn này được thực hiện đơn giản bằng cách lấy tổng giá trị đã đầu tư đem chia cho số tiền thuê hàng tháng.

Thời gian hoàn vốn = Tổng giá trị đã vay/ Số tiền thuê hàng tháng

Tiếp tục trong ví dụ về căn hộ có trị giá 4 tỷ đồng, nhà đầu tư sẽ đem chia 4 tỷ cho 40 triệu đồng. Như vậy, thời gian hoàn vốn của nhà đầu tư là 100 tháng, tương đương với khoảng 8,3 năm. Phép tính này đơn giản nhưng có thể giúp các nhà đầu tư xem xét và kiểm soát được dòng tiền cũng như lịch trình thanh toán các chi phí vay hàng tháng khi đầu tư vào bất động sản.

Một số cân nhắc khác khi đầu tư bất động sản 

Như đã nói ở phần trên, quy tắc 1% chỉ mang tính chất ước tính nhanh. Khi áp dụng trong thực tế, để tính toán được giá thuê nhà đầu tư cũng cần tham khảo các mức giá thuê tiêu chuẩn trong khu vực mình đầu tư. Nếu giá cho thuê thấp hơn mức giá mà quy tắc 1% đề xuất, nhà đầu tư có thể cần nhắc xem xét giảm giá thuê theo mặt bằng chung của thị trường để đảm bảo việc tìm được người thuê nhà.

Một yếu tố quan trọng khác cần được xem xét là phí sửa chữa, bảo trì tài sản. Hàng năm, các chủ nhà luôn cần chi một khoản tiền lớn cho việc bảo trì và sửa chữa tùy vào mức độ hư hỏng và thiệt hại của tài sản. Cũng chính vì vậy mà trước khi xuống tiền vào phân khúc này, các nhà đầu tư cũng nên trích một khoản tiền thuê vào ngân sách tiết kiệm cho việc bảo trì. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư luôn có sẵn tiền cho bất cứ nhu cầu sửa chữa nào được phát sinh, hoặc nếu không được sử dụng đến thì nó cũng là một khoản không hề nhỏ đóng góp thêm vào phần lợi nhuận.

Nhìn chung, hình thức vay ngân hàng mua nhà cho thuê có thể mang lại nguồn thu nhập tốt cho các nhà đầu tư trong dài hạn. Để có thể đầu tư lâu dài, chủ nhà cần xác định giá thuê “chiều lòng” mức giá mà người thuê sẵn sàng chi trả. Tuy nhiên sau khi đầu tư một khoảng thời gian, nhà đầu tư cũng nên so sánh và nhìn nhận hiệu quả đầu tư của mình. Lấy mức lãi suất cơ bản để làm tham chiếu, nếu phần trăm lợi nhuận từ việc đầu tư mua nhà cho thuê thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm ngân hàng thì dù chủ nhà vẫn có dòng tiền về đều dặn hàng tháng nhưng việc đầu tư vẫn được đánh giá là không hiệu quả.