Theo nội dung Nghị định 54/2026/NĐ-CP, nhiều điều khoản tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã được sửa đổi, trong đó đáng chú ý nhất là mở rộng tiêu chí xác định đối tượng chưa có nhà ở và chuyển thẩm quyền xác nhận điều kiện thu nhập sang cơ quan công an cấp xã, thay vì trước đây do Ủy ban nhân dân cấp xã đảm nhiệm.
Theo quy định mới, người dân được coi là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình nếu bản thân và vợ/chồng (nếu có) không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại nơi có dự án nhà ở xã hội. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai tại địa phương có trách nhiệm xác nhận điều kiện này trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận được đề nghị.
Về điều kiện thu nhập, Nghị định số 54/2026 quy định rõ: đơn đề nghị xác nhận là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, và công dân phải kê khai, cam kết về thu nhập bình quân hàng tháng. Thẩm quyền xác nhận được chuyển sang Công an cấp xã nơi người dân thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại, kèm theo cơ chế phối hợp với các cơ quan liên quan để xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập khi cần thiết. Quy định mới vẫn giữ mức trần thu nhập như trước đây: không quá 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân, và không quá 30 triệu đồng/tháng đối với gia đình đã kết hôn.
Về trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư thực hiện, Nghị định 54/2026 đã mở rộng, chuẩn hóa việc công khai thông tin dự án. Chủ đầu tư phải công bố rộng rãi trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có dự án, ít nhất một lần trên báo chí địa phương và hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Nội dung công khai bao gồm tên dự án, địa điểm, tiến độ, quy mô, số lượng căn hộ, diện tích, giá bán tạm tính và thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký.
Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội có thể được nộp trực tiếp, trực tuyến, qua dịch vụ bưu chính hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi người lao động đang làm việc. Thời hạn tiếp nhận hồ sơ do chủ đầu tư quyết định nhưng tối thiểu là 30 ngày kể từ khi bắt đầu công bố thông tin, nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân có nhu cầu.
Đáng chú ý, Nghị định số 54/2026 cũng bổ sung các cơ chế ưu tiên cho người thuê đang ở nhà ở xã hội: chủ đầu tư được quyền ưu tiên bán cho người đang thuê nếu họ đủ điều kiện và có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm, thay vì 5 năm như quy định trước đây. Nếu người thuê không mua, chủ đầu tư có thể bán lại cho Quỹ nhà ở quốc gia theo quy định của pháp luật.
Các quy định mới phát huy mục tiêu không chỉ giúp người nghèo, người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở để an cư, mà còn là bước chuẩn hoá quy trình triển khai và quản lý nhà ở xã hội, tạo điều kiện minh bạch hơn cho cả người mua và chủ đầu tư trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở giá rẻ vẫn còn rất lớn tại nhiều đô thị trên cả nước.
