Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận diễn biến trái chiều khi nguồn cung tiếp tục được cải thiện nhưng sức mua suy giảm rõ rệt. Theo báo cáo của Dat Xanh Services, nguồn cung mới trên cả nước đạt khoảng 37.300 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025.

Trong cơ cấu giao dịch, khu vực miền Bắc chiếm khoảng một nửa tổng lượng hấp thụ của thị trường, miền Nam đóng góp khoảng 40%, còn lại là miền Trung và miền Tây. Tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường chỉ dao động từ 20-30%, thấp hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 30 điểm phần trăm so với sáu tháng cuối năm 2025.

Tại từng khu vực, miền Bắc ghi nhận tỷ lệ hấp thụ phổ biến từ 20-30%, trong khi miền Nam đạt khoảng 25-30% nhưng cũng là khu vực giảm mạnh nhất. Miền Trung duy trì tỷ lệ hấp thụ khoảng 10-15%, còn miền Tây chỉ đạt từ 7-10%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trên diện rộng.

Diễn biến này cũng được phản ánh tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý II, TP.HCM có hơn 14.200 căn hộ mở bán, còn Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 căn. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 31-48%. So với cùng kỳ năm trước, sức mua tại TP.HCM giảm khoảng 24%, trong khi Hà Nội giảm tới 42%, cho thấy nguồn cung tăng nhưng thanh khoản chưa theo kịp.

Theo Dat Xanh Services, nguyên nhân chính khiến giao dịch suy giảm là chi phí vốn tiếp tục neo ở mức cao. Sau khi kết thúc giai đoạn ưu đãi, lãi suất vay mua nhà thả nổi tại nhiều ngân hàng đã tăng lên khoảng 12-14%/năm, làm gia tăng áp lực tài chính đối với người mua và khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn.

Đánh giá này cũng được Chứng khoán MB (MBS) đưa ra. Theo đơn vị này, đến cuối tháng 6, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77% trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%, tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng lên khoảng 8%/năm, kéo lãi suất cho vay trung và dài hạn vượt 12%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện dao động 12-13%/năm, cao hơn khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với giai đoạn 2024-2025.

Trong bối cảnh đó, cả người mua và doanh nghiệp đều điều chỉnh chiến lược. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định giao dịch để chờ mặt bằng lãi suất và giá bán ổn định hơn, đồng thời ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng. Về phía chủ đầu tư, thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều doanh nghiệp lựa chọn áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc ân hạn nợ gốc nhằm kích cầu và duy trì thanh khoản.

Dự báo cho nửa cuối năm 2026, Dat Xanh Services nhận định thị trường nhiều khả năng tiếp tục diễn biến theo hướng thận trọng. Theo kịch bản được đánh giá có xác suất cao nhất, nguồn cung có thể tăng thêm 20-30%, giá bán chủ yếu đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ dao động từ 25-40%. Dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực, còn khả năng phục hồi mạnh của toàn thị trường được đánh giá chưa cao khi lãi suất vay vẫn duy trì ở mức cao và bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.