Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh khi hàng loạt dự án mới đi vào vận hành, làm gia tăng đáng kể nguồn cung và tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy. Theo báo cáo thị trường nửa đầu năm 2026 của JLL Việt Nam, thành phố đã bổ sung hơn 95.700 m² diện tích sàn văn phòng mới, trong đó riêng quý II ghi nhận thêm khoảng 60.000 m² nhờ dự án IFC Hanoi tại khu vực Tây Hồ Tây đi vào hoạt động. Nhờ đó, tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B trên địa bàn đạt khoảng 2,2 triệu m².
Nguồn cung gia tăng nhanh đã khiến tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng lên 26,2%, cao hơn đáng kể so với mức 16,5% vào cuối năm 2025. Theo JLL, nhiều doanh nghiệp đang tận dụng thời điểm hết hạn hợp đồng để cân nhắc chuyển sang các tòa nhà mới có chất lượng cao hơn, vị trí thuận lợi hơn hoặc mức giá cạnh tranh hơn, khiến các dự án hiện hữu, đặc biệt tại khu vực trung tâm, chịu áp lực giữ chân khách thuê.
Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, giá thuê văn phòng hạng A ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ. Mức giá thuê gộp trung bình hiện đạt khoảng 36,8 USD/m²/tháng, giảm 0,8% so với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới ngoài khu vực trung tâm đưa ra mức giá hấp dẫn cùng các chính sách ưu đãi để thu hút khách thuê. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh nâng cấp chất lượng tòa nhà, hướng đến các chứng chỉ công trình xanh như LEED, EDGE và các tiêu chuẩn vận hành thông minh nhằm gia tăng sức cạnh tranh.
Trái ngược với phân khúc văn phòng, thị trường bán lẻ Hà Nội tiếp tục duy trì diễn biến tích cực. Báo cáo của JLL cho biết việc Trung tâm thương mại Hanoi Centre đi vào hoạt động đã giúp khu vực trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần khoảng 35.900 m² trong 6 tháng đầu năm. Tại khu vực ngoài trung tâm, dù nhiều trung tâm thương mại thực hiện tái cơ cấu khách thuê, tỷ lệ trống vẫn giảm xuống còn 6,4%. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các ngành hàng thời trang và dịch vụ ăn uống (F&B).
Hà Nội cũng tiếp tục thu hút sự hiện diện của nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế như Zara, Uniqlo, Urban Revivo, Victoria's Secret và Pop Mart. Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm duy trì ở mức khoảng 133,1 USD/m²/tháng, trong khi khu vực ngoài trung tâm đạt khoảng 55,4 USD/m²/tháng, tăng 2,1% so với cùng kỳ năm trước.
Nhận định về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng xu hướng phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi khách thuê ưu tiên những dự án mang lại giá trị sử dụng thực và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Theo JLL, khu vực Tây Hồ Tây được kỳ vọng trở thành trung tâm mới của văn phòng hạng A khi dự kiến bổ sung gần 260.000 m² diện tích sàn trong giai đoạn 2027-2030, tương đương khoảng 85% nguồn cung mới của toàn thành phố. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 4, các tuyến đường sắt đô thị và hệ thống cầu vượt sông Hồng được kỳ vọng sẽ tiếp tục tái định hình cấu trúc không gian cũng như giá trị bất động sản thương mại Hà Nội trong dài hạn.
