UBND TP Hà Nội đang triển khai nhiều giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở cho thuê, trong đó giao các sở, ngành nghiên cứu, tham mưu ban hành khung giá thuê đối với các dự án nhà ở cho thuê trên địa bàn. Theo kế hoạch, cơ chế này sẽ được xây dựng đồng bộ cùng các chính sách về ưu đãi đất đai, quy hoạch quỹ đất và lựa chọn chủ đầu tư, tạo nền tảng phát triển phân khúc nhà ở cho thuê trong thời gian tới.

Hiện nay, Hà Nội đang áp dụng khung giá thuê nhà ở xã hội theo Quyết định số 27/2025/QĐ-UBND. Theo đó, nhà ở dưới 11 tầng có giá thuê từ 48.000-96.000 đồng/m² sàn sử dụng/tháng; nhà từ 11-20 tầng từ 55.000-110.000 đồng/m²; nhà từ 21-30 tầng từ 75.000-150.000 đồng/m² và công trình trên 30 tầng từ 99.000-198.000 đồng/m². Trong khi đó, mặt bằng giá thuê căn hộ thương mại tại Hà Nội hiện phổ biến từ 11-30 triệu đồng/căn/tháng ở khu vực trung tâm và cận trung tâm, nhiều căn hộ cao cấp có giá lên tới 35-45 triệu đồng/tháng.

Đánh giá về việc xây dựng khung giá nhà ở cho thuê, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng đây là bước đi cần thiết trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng. Tuy nhiên, theo ông, khung giá không nên được hiểu là công cụ áp đặt giá thị trường mà cần đóng vai trò định hướng chính sách, bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

Theo ông Huy, một khung giá hợp lý trước hết phải bảo đảm khả năng chi trả của người dân. Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, chi phí thuê nhà nên dao động quanh mức 20% thu nhập hằng tháng và không nên vượt quá 25%. Đây được xem là ngưỡng giúp người lao động vẫn có đủ nguồn lực dành cho các nhu cầu thiết yếu như ăn uống, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và tích lũy. Nếu chi phí thuê nhà vượt quá ngưỡng này, nhiều hộ gia đình sẽ gặp áp lực lớn về tài chính.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng khung giá cần bảo đảm hiệu quả đầu tư để thu hút doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê. Giá thuê phải phản ánh đúng chi phí tạo lập nguồn cung, bao gồm chi phí đất đai, vốn, thủ tục pháp lý, xây dựng, lãi suất và đặc điểm từng khu vực. Đồng thời, cơ chế giá cần có tính linh hoạt, được rà soát định kỳ theo biến động của lạm phát, thu nhập và quan hệ cung - cầu trên thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng chi phí thuê nhà chiếm khoảng 20% thu nhập của người lao động là phù hợp với thông lệ quốc tế. Ông đề xuất Nhà nước chỉ nên quy định mức giá trần đối với nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp và trung bình, còn chủ đầu tư được quyền quyết định mức giá cụ thể theo từng dự án. Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh việc xây dựng giá thuê cần hướng đến mục tiêu giúp người dân vẫn bảo đảm nguồn lực cho các nhu cầu thiết yếu khác như giáo dục, y tế và sinh hoạt.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định việc xây dựng khung giá cho thuê là bài toán không đơn giản khi tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ cho thuê tại Hà Nội hiện chỉ khoảng 2,3% mỗi năm. Theo ông, nếu quy định mức giá thấp hơn quá nhiều so với thị trường sẽ làm giảm động lực đầu tư, trong khi giá thuê cũng cần được phân theo từng khu vực thay vì áp dụng một mức cứng cho toàn thành phố. Các chuyên gia cho rằng để phát triển bền vững thị trường nhà ở cho thuê, cùng với việc xây dựng khung giá hợp lý, cần tiếp tục cải cách thủ tục đầu tư, giảm chi phí đất đai, phát triển tín dụng dài hạn và hoàn thiện hạ tầng để giảm giá thành đầu vào cho doanh nghiệp.