Hạ tầng giao thông trở thành trục phát triển thị trường
Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị trung tâm ngày càng hạn hẹp, giá bất động sản neo ở mức cao, hạ tầng giao thông đang nổi lên như yếu tố quyết định việc mở rộng không gian phát triển đô thị. Những dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai, cao tốc liên vùng, metro và sân bay không chỉ giải quyết bài toán kết nối mà còn tạo ra các cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.
Tại TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai đồng thời, hình thành mạng lưới kết nối đa hướng giữa trung tâm đô thị với các tỉnh giáp ranh. Tác động trực tiếp là sự gia tăng nguồn cung bất động sản tại các khu vực trước đây được xem là vùng ven, nay dần trở thành đô thị vệ tinh hoặc khu đô thị mở rộng.
Nguồn cung mới dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị
Dữ liệu thị trường cho thấy, phần lớn nguồn cung bất động sản mới trong giai đoạn 2025–2026 không còn tập trung ở khu vực trung tâm mà dịch chuyển rõ nét về các địa bàn có lợi thế hạ tầng. Các tỉnh giáp ranh đô thị lớn ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của cả phân khúc căn hộ lẫn nhà ở thấp tầng, đặc biệt là những dự án nằm dọc các tuyến cao tốc, vành đai hoặc gần các đầu mối giao thông quan trọng.
Xu hướng này phản ánh hai yếu tố song hành: chi phí phát triển dự án tại khu vực trung tâm ngày càng cao, trong khi hạ tầng giao thông cho phép mở rộng bán kính sinh sống và làm việc của người dân. Thời gian di chuyển được rút ngắn đã làm mờ dần ranh giới hành chính giữa đô thị lõi và vùng ven, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển theo mô hình đa cực.
Hạ tầng dẫn dắt cơ cấu sản phẩm
Không chỉ dịch chuyển về mặt địa lý, nguồn cung bất động sản còn thay đổi về cơ cấu sản phẩm. Các dự án phát triển dọc theo trục giao thông lớn thường được quy hoạch theo hướng khu đô thị tích hợp, có đầy đủ chức năng ở, làm việc và dịch vụ, thay vì chỉ đơn thuần là nhà ở.
Đối với phân khúc căn hộ, các dự án gần tuyến metro, đường vành đai hoặc cao tốc ghi nhận mức độ quan tâm cao hơn, nhờ khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm đô thị. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thấp tầng phát triển mạnh tại các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu giãn dân và nâng cao chất lượng sống.
Tác động đến hành vi người mua và nhà đầu tư
Sự phát triển của hạ tầng giao thông đang làm thay đổi cách tiếp cận thị trường của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Thay vì ưu tiên vị trí trung tâm bằng mọi giá, người mua ngày càng cân nhắc yếu tố kết nối, thời gian di chuyển và môi trường sống. Những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, khả năng kết nối nhanh vào trung tâm trong khung thời gian hợp lý đang trở thành lựa chọn thay thế rõ rệt.
Với nhà đầu tư, hạ tầng giao thông đóng vai trò như chỉ báo cho tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Các dự án nằm trong khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư công thường được đánh giá cao hơn về khả năng tăng giá và thanh khoản, dù mức độ rủi ro vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai thực tế và tính đồng bộ của quy hoạch.
Yêu cầu đồng bộ giữa hạ tầng và quy hoạch đô thị
Dù hạ tầng giao thông đang mở ra dư địa phát triển mới cho thị trường bất động sản, quá trình dịch chuyển nguồn cung cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với công tác quy hoạch và quản lý đô thị. Việc phát triển bất động sản dọc các tuyến giao thông cần được kiểm soát chặt chẽ nhằm tránh tình trạng phát triển tự phát, gây áp lực lên hạ tầng xã hội và môi trường.
Trong bối cảnh đó, việc tích hợp quy hoạch giao thông với quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng và bảo đảm cân bằng giữa cung – cầu được xem là điều kiện then chốt để thị trường phát triển bền vững.
Hạ tầng tiếp tục là trụ cột dẫn dắt nguồn cung
Có thể thấy, hạ tầng giao thông không còn đóng vai trò hỗ trợ mà đã trở thành yếu tố dẫn dắt xu hướng dịch chuyển nguồn cung bất động sản. Khi các dự án giao thông trọng điểm dần hoàn thiện và đưa vào khai thác, cấu trúc thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục tái định hình theo hướng mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và nguồn lực đầu tư.
Trong trung và dài hạn, những khu vực gắn với trục hạ tầng chiến lược, có quy hoạch đồng bộ và khả năng kết nối hiệu quả sẽ giữ vai trò chủ đạo trong việc hấp thụ nguồn cung mới, đồng thời trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường bất động sản.
