Nguồn cung tăng mạnh nhưng chủ yếu phục vụ giới đầu tư
Năm 2025 được ghi nhận là thời điểm bùng nổ của nguồn cung bất động sản sau giai đoạn dài trầm lắng. Thống kê cho thấy cả nước có hơn 128.000 sản phẩm được chào bán mới, tăng tới 88% so với năm 2024 và là mức tăng cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây. Trong đó, phân khúc chung cư chiếm tỷ trọng chủ đạo với hơn 80.000 sản phẩm, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, cơ cấu người mua lại cho thấy sự mất cân đối. Theo ông Lê Đình Chung, đại diện Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 68% (tương đương 88.000 giao dịch), nhưng động lực chính không đến từ những người mua căn nhà đầu tiên để an cư. Việc hơn 75% giao dịch thuộc về nhóm mua căn thứ hai trở lên cho thấy bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn tài sản và đầu tư sinh lời chủ lực của tầng lớp có thu nhập cao. Điều này lý giải vì sao giá nhà vẫn neo cao bất chấp các biến động kinh tế.
Áp lực đòn bẩy tài chính và làn sóng cắt lỗ cục bộ
Mặc dù thanh khoản thị trường có sự hồi phục, nhưng dấu hiệu chững lại đã bắt đầu xuất hiện từ quý IV/2025. Nguyên nhân chính đến từ việc lãi suất ngân hàng có xu hướng nhích lên và các chính sách ân hạn nợ gốc của những khoản vay từ cuối năm 2023 bắt đầu hết hiệu lực. Báo cáo ghi nhận khoảng 10% trong số nhóm nhà đầu tư kể trên có sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn và đây chính là nhóm đang chịu áp lực lớn nhất.
Dữ liệu từ One Mount Group cũng củng cố nhận định này khi ghi nhận lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội trong tháng 11/2025 giảm 18% so với tháng trước. Riêng phân khúc chung cư sụt giảm tới 22%. Thực tế này buộc một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường với tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO) trong giai đoạn tăng nóng trước đó phải tìm cách cơ cấu lại dòng tiền. Tình trạng rao bán cắt lỗ đã xuất hiện cục bộ tại các dự án có tốc độ tăng giá quá nhanh so với giá trị thực, tuy nhiên thanh khoản ở thị trường thứ cấp vẫn gặp khó do người mua thực khó chấp nhận mức giá đã bị đẩy lên quá cao.
Rào cản giá nhà và kỳ vọng vào phân khúc nhà ở xã hội
Hệ quả của việc thị trường bị dẫn dắt bởi nhu cầu đầu tư là mặt bằng giá được thiết lập ở ngưỡng rất cao, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Số liệu cho thấy phân khúc chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m² hiện chiếm tới 25% cơ cấu nguồn cung mới, gấp 10 lần so với năm 2024. Tại Hà Nội, giá trung bình căn hộ mới đã đạt mốc 100 triệu đồng/m² (tăng 40%), trong khi tại khu vực TP.HCM cũ con số này là 110 triệu đồng/m² (tăng 23%).
Trong bối cảnh cửa hẹp cho người mua nhà thương mại, phân khúc nhà ở xã hội đang trở thành niềm hy vọng lớn nhất để giải quyết bài toán an cư. Theo Bộ Xây dựng, tiến độ thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đã đạt hơn 60% mục tiêu đến năm 2030. Dự kiến trong năm nay, khoảng 160.000 căn hộ thuộc phân khúc này sẽ được đưa ra thị trường. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp điều tiết lại cấu trúc sản phẩm và cải thiện cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng có thu nhập trung bình thấp vốn đang bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua giá cả hiện nay.
