Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi các cơ quan của Quốc hội về việc góp ý kiến Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của tám luật, trong đó có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
HoREA cho biết trong giai đoạn 2015-2020, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2013 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở”, có nghĩa là quy định nhà đầu tư phải có “100% đất ở” mới được công nhận chủ đầu tư.
Theo khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) tuy đã bổ sung thêm được trường hợp công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, nhưng vẫn còn “bỏ sót” hai trường hợp không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
HoREA cho biết, đến tháng 8/2018 tại TPHCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nên bị “ách tắc” không được công nhận chủ đầu tư.
Năm 2020 có thêm 44 dự án nữa nâng tổng số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án.
Trong 11 tháng của năm 2021, TP.HCM chỉ giải quyết “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư” cho 20 dự án tồn đọng trước đây.
Tuy nhiên, do chưa áp dụng được khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn nên vẫn “ách tắc” khoảng 150 dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đề nghị “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.
Do vậy, HoREA cho rằng việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là rất cấp thiết.
Nói về tác động của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đối với thị trường bất động sản, HoREA cho rằng việc nhiều dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư gây thiệt hại cho các doanh nghiệp và làm sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng trong hơn 5 năm qua, làm hụt nguồn thu ngân sách nhà nước, khiến cho việc sử dụng đất kém hiệu quả do chậm đưa đất vào sử dụng.
HoREA cho rằng nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư 1.000 tỉ đồng thì tổng mức đầu tư của 150 dự án lên đến 150.000 tỉ đồng. Như vậy, Nhà nước đã bị hụt thu 15.000 tỉ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%).
Nếu các dự án có lợi nhuận 20% bằng 30.000 tỉ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 6.000 tỉ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%) và không thu được các nguồn thuế phái sinh khác nếu dự án được đưa vào kinh doanh.
Các chủ đầu tư nếu vay 70% của tổng mức đầu tư với lãi vay 10%/năm thì trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 52.500 tỉ đồng, nên các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn và bị mất cơ hội kinh doanh, lãnh đạo HoREA phân tích.
Bên cạnh đó, do thị trường thiếu nguồn cung dự án, thiếu sản phẩm nhà ở nên đã xuất hiện nhiều tác động tiêu cực.
Một là, chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch Covid-19.
Hai là, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp.
Trong hai năm 2020-2021, hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời.
HoREA cho rằng rất cấp thiết phải sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, cho doanh nghiệp và người tiêu dùng, đồng thời góp phần xây dựng hoàn thiện môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.
