Kịch bản nào cho ngành bất động sản năm 2022?

Khi sa bàn nhiều dự án bát động sản bắt đầu nhận ánh đỏ tứ phía từ cây bút thuyết trình của các nhân viên môi giới, cũng là lúc thị trường bắt đầu nhịp sôi động trở lại đón dịp cao điểm cuối năm. Với những diễn biến ngày càng tích cực, ngành địa ốc năm 2022 được dự báo dễ phục hồi và đạt nhiều gam màu xán lạn.

VNDirect tin rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào thời điểm thuận lợi từ năm sau với nguồn cung đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý. Trong khi đó, nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển.

Công ty chứng khoán này nhận thấy có ba yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở trong năm 2022.

Trước hết là thị trường phục hồi diện rộng. Kinh tế toàn cầu sẽ duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ. Là nền kinh tế có độ mở lớn, Việt Nam có nhiều dư địa để tận dụng cơ hội khi sức mua toàn cầu phục hồi. Bên cạnh đó, VNDirect kỳ vọng Việt Nam sẽ đạt được tỷ lệ tiêm chủng cao 70-75% dân số trong nửa đầu 2022. Từ đó, GDP của Việt Nam sẽ tăng 7,5% với tốc độ tăng trưởng cao trong tất cả các ngành. Trong khi đó, rủi ro lạm phát là không đáng lo ngại trong hai quý tới khi chỉ số này giảm xuống 2,1% so với cùng kỳ trong tháng 9. Trong 9 tháng đầu năm, CPI trung bình đạt 1,8%, thấp hơn nhiều so với mục tiêu của Chính phủ là 4,0%.

Thị trường bất động sản có dấu hiệu "ấm" lên trong quý IV/2021.

Thứ hai, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua bất động sản. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2-9,5% trong 9 tháng đầu năm, vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. VNDirect kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ duy trì chính sách tiền tệ thích ứng vào năm 2022 nhờ lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát. Vì thế, đơn vị này duy trì quan điểm lãi suất cho vay thế vay mua nhà sẽ được duy trì ở mức thấp ít nhất tới cuối quý II năm sau, từ đó sẽ hỗ trợ kích cầu bất động sản.

Thứ ba, đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai. Các biện pháp giãn cách xã hội cùng với giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao đã làm ảnh hưởng tiến độ thực hiện vốn đầu tư công trong quý III. Tuy nhiên, VNDirect nhận thấy đầu tư công phục hồi ổn định trong tháng 10 sau khi Chính phủ nới lỏng các biện pháp giãn cách trên toàn quốc. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước thực hiện trong tháng 10 tăng 20% so với tháng trước. Chính phủ đặt mục tiêu giải ngân 95% kế hoạch giải ngân vốn đầu tư công năm nay.

Do lãi suất trái phiếu chính phủ đang ở mức thấp lịch sử và lạm phát được kiểm soát tốt, Chính phủ có thể tung thêm các gói kích thích kinh tế mới để hỗ trợ phục hồi kinh tế, tập trung vào tăng chi tiêu đầu tư công vào phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và nhà ở xã hội. Trong dài hạn, công ty chứng khoán này cho rằng việc thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính trong các năm tới.

Cũng với quan điểm lạc quan, Chứng khoán MBKE lấy kịch bản tháo gỡ nút thắt pháp lý làm kỳ vọng cho ngành bất động sản trong năm mới. Trong vài năm qua, hầu hết các chủ đầu tư ở Việt Nam đã phải đối mặt với những rào cản pháp lý đáng kể do Chính phủ phòng chống các hành vi tham nhũng liên quan đến việc quản lý và mua lại các khu đất “vàng” ở Hà Nội và TP HCM. Tuy nhiên, vì dịch bệnh hiện được kiểm soát nên đơn vị này đang thấy những tín hiệu Chính phủ đương nhiệm sẽ bắt đầu xem xét giải quyết các nút thắt về quy định để cho phép nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn thông suốt hơn.

Bộ Xây dựng gần đây đã thông báo đang làm việc để sửa đổi "Luật Xây dựng Việt Nam 2020" và "Luật Đầu tư 2020" mới. Chính phủ cho biết thêm, trước khi các thay đổi của luật được hoàn thiện, sẽ ban hành 2 Nghị định để hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản và luật thông tin thị trường bất động sản.

Do đó, MBKE cho rằng, điều chỉnh luật sẽ tạo xúc tác vĩ mô lên thị trường nhà đất. Nhìn chung, ba luật đang được xem xét hiện nay bao gồm luật xây dựng, luật đầu tư và luật đất đai. Luật xây dựng bao gồm việc xem xét thủ tục phê duyệt các dự án phát triển của chính quyền địa phương và việc xem xét các dự án đang chờ cấp phép xây dựng. Rà soát luật đầu tư bao gồm các lĩnh vực như sự không nhất quán về thuật ngữ giữa luật đầu tư, thủ tục đầu tư và luật nhà ở. Trong khi luật đất đai cũng có thể được xem xét thay đổi để theo kịp với sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản.

“Các luật và hướng dẫn mới sẽ giúp tháo gỡ những nút thắt trong quá trình phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng bắt đầu từ nửa cuối năm 2022”, báo cáo của MBKE nêu rõ.

Đơn vị này cũng nêu quan điểm, bất động sản vẫn là ngành phát triển trọng tâm của Chính phủ. Theo nghiên cứu mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), lĩnh vực này đóng góp 13,6% vào GPD của Việt Nam năm 2019 trong khi bất động sản chiếm 20,8% tổng tài sản của toàn bộ nền kinh tế. Do đó, thu nhập từ lĩnh vực bất động sản giảm 10% có thể làm giảm 1,247% GDP của Việt Nam.

MBKE tin rằng Chính phủ nhìn nhận được tầm quan trọng của ngành này và sự cấp thiết phải hoàn thiện các thay đổi đối với luật càng sớm càng tốt. Tương lai sẽ có những bước tiến đáng kể sẽ được thực hiện từ nửa cuối năm 2022. Từ đó, bất động sản sẽ là một trong những động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng.