Thời gian gần đây, trên nhiều tuyến đường từng được xem là "đất vàng" kinh doanh tại TP.HCM như Phan Đình Phùng, Hai Bà Trưng, 3 Tháng 2, Phạm Văn Đồng hay Nguyễn Trãi, không khó để bắt gặp những căn nhà mặt tiền treo biển cho thuê, cửa đóng im lìm trong thời gian dài. Thực trạng này làm dấy lên nhận định rằng các hộ kinh doanh đang đồng loạt "rời phố lên sàn", chuyển hoàn toàn sang thương mại điện tử. Tuy nhiên, theo các chuyên gia và doanh nghiệp bán lẻ, bức tranh thực tế phức tạp hơn nhiều.

Chia sẻ với báo chí, anh Ngọc Sang, một hộ kinh doanh thời trang tại TP.HCM, cho biết việc trả mặt bằng không phải vì bán hàng trực tuyến hiệu quả hơn mà chủ yếu nhằm cắt giảm chi phí thuê và vận hành. Sau khi chuyển sang kết hợp bán hàng qua Facebook, Shopee và TikTok Shop, chi phí mặt bằng giảm đáng kể nhưng chi phí trên các nền tảng số lại tăng nhanh do phí sàn, quảng cáo và thuê KOL livestream. Cuối cùng, anh tiếp tục thu hẹp quy mô, chuyển cửa hàng vào hẻm và tập trung gia công theo đơn đặt hàng thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào bán lẻ trực tuyến.

Xu hướng này cũng xuất hiện ở nhiều doanh nghiệp. Ông Nguyễn Lê Thái Hòa, Giám đốc Công ty TNHH Hòa Mai (thương hiệu Ohi@ma), cho biết doanh nghiệp từng đóng các cửa hàng mặt tiền sau nhiều năm hoạt động kém hiệu quả. Tuy nhiên, thay vì chuyển toàn bộ sang thương mại điện tử, doanh nghiệp lựa chọn phát triển hệ thống phân phối tại siêu thị và bán sỉ. Theo ông, chi phí bán hàng trên sàn thương mại điện tử hiện có thể chiếm 25-27% giá trị sản phẩm, thậm chí lên tới 30-50% nếu tính cả quảng cáo và vận hành, trong khi kênh bán trực tiếp chỉ chiếm khoảng 5-10% và vẫn mang lại hiệu quả xây dựng thương hiệu tốt hơn.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, nhà sáng lập ScaleUp và nguyên CEO Juno, nhận định thị trường bán lẻ TP.HCM đang phân hóa mạnh. Nhiều tuyến phố như Lê Văn Sỹ, Nguyễn Trãi, Hai Bà Trưng hay Phan Đình Phùng xuất hiện nhiều mặt bằng trống, trong khi các vị trí đắc địa như Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi vẫn thu hút các thương hiệu lớn. Theo ông, việc trả mặt bằng không phản ánh sự suy giảm chung của thị trường bán lẻ mà chủ yếu cho thấy quá trình sàng lọc doanh nghiệp. Những thương hiệu có sản phẩm tốt, vận hành hiệu quả vẫn duy trì tăng trưởng, thậm chí mở rộng hệ thống cửa hàng vật lý.

Ở góc độ thương mại điện tử, ông Nguyễn Mạnh Tấn, Giám đốc Marketing Haravan, cho rằng có ba nguyên nhân chính khiến nhiều mặt bằng bán lẻ trở nên kém sôi động. Thứ nhất là hành vi tiêu dùng thay đổi khi người dân mua sắm trực tuyến nhiều hơn, đặc biệt ở các ngành thời trang, mỹ phẩm và điện máy. Thứ hai là chi phí thuê mặt bằng vẫn ở mức cao so với doanh thu trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi hoàn toàn. Thứ ba là mô hình kinh doanh thay đổi khi nhiều doanh nghiệp vẫn cần mặt bằng nhưng chủ yếu để làm kho hàng, xử lý đơn, livestream hoặc chụp ảnh sản phẩm thay vì mở cửa hàng mặt tiền.

Các chuyên gia cũng cho rằng thương mại điện tử không phải là "lối thoát" dễ dàng như nhiều người vẫn nghĩ. Chi phí vận hành trên nền tảng số ngày càng tăng khiến nhiều doanh nghiệp phải triển khai mô hình bán hàng đa kênh (omnichannel), kết hợp giữa cửa hàng vật lý và kênh trực tuyến để tối ưu doanh thu, thay vì lựa chọn hoàn toàn một kênh bán hàng.

Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu thị trường, làn sóng trả mặt bằng tại TP.HCM phản ánh quá trình tái cấu trúc của ngành bán lẻ nhiều hơn là sự thay thế hoàn toàn của thương mại điện tử. Trong bối cảnh hành vi tiêu dùng thay đổi, áp lực chi phí gia tăng và cạnh tranh ngày càng khốc liệt, các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn vị trí kinh doanh phù hợp hơn, tối ưu mô hình vận hành và cân bằng giữa bán hàng trực tiếp với kênh trực tuyến để duy trì hiệu quả kinh doanh.