Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) gửi Chính phủ giữa tháng 10, cơ cấu nguồn cung nhà ở thương mại trên địa bàn đang mất cân đối rõ rệt. Trong tổng số sản phẩm đủ điều kiện huy động vốn từ đầu năm, phân khúc cao cấp và trung cao cấp chiếm 73,6%, còn căn hộ trung cấp chiếm 7,1%. Thị trường không ghi nhận dự án nhà ở bình dân nào.

Mặt bằng giá tiếp tục là rào cản lớn với người mua nhà. Báo cáo quý III/2026 của CBRE Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM bình quân khoảng 75 triệu đồng mỗi m² thông thủy, chưa gồm thuế giá trị gia tăng và phí bảo trì. Theo tiêu chí của đơn vị này, căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng mỗi m².

Dữ liệu của DKRA Consulting cho thấy khoảng cách giá giữa các dự án rất lớn. Trong quý III, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM dao động từ 32,8 triệu đồng đến 520,3 triệu đồng mỗi m², bình quân 68,5 triệu đồng mỗi m², đã gồm VAT.

Theo Avison Young Việt Nam, quỹ đất tại khu vực nội thành ngày càng hạn chế, trong khi chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và phát triển dự án tăng cao. Những yếu tố này khiến doanh nghiệp khó phát triển sản phẩm ở mức giá thấp mà vẫn bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Mức giá cao thể hiện rõ tại nhiều khu vực. Căn hộ sơ cấp ở trung tâm TP HCM và bán đảo Thủ Thiêm được ghi nhận ở mức 7.000-15.000 USD mỗi m², tương đương khoảng 182-390 triệu đồng. Tại khu Đông và khu Nam, giá phổ biến trong khoảng 3.800-5.500 USD mỗi m². Ngay cả khu Tây cũng xuất hiện dự án hạng sang có giá 4.500-4.800 USD mỗi m².

Bên cạnh chi phí phát triển, các vướng mắc pháp lý kéo dài cũng hạn chế nguồn cung. Theo số liệu được công bố trong tháng 9, TP HCM có 1.338 dự án tồn đọng, gặp khó khăn hoặc vướng mắc, với tổng giá trị đầu tư khoảng 658.084 tỷ đồng. Nhiều dự án chưa thể triển khai theo tiến độ, làm chậm quá trình bổ sung sản phẩm ra thị trường.

Trong khi giá nhà neo cao, thanh khoản có dấu hiệu suy yếu. Báo cáo quý III của DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận đạt 13.215 căn, nhưng lượng tiêu thụ chỉ 3.471 căn. Tỷ lệ tiêu thụ ở mức 26%, giảm 66% so với quý trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định sức mua suy giảm khiến lượng hàng tồn kho tăng, dòng vốn của doanh nghiệp bị ứ đọng và khả năng thanh khoản chịu thêm áp lực. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, lãi suất cao cùng tâm lý thận trọng của người mua đang gây sức ép lên thị trường. Một số chủ đầu tư phải áp dụng chính sách giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất để thu hút khách hàng.

Trước tình trạng nhà ở vừa túi tiền khan hiếm tại khu vực trung tâm, nhu cầu đang dịch chuyển sang các địa bàn lân cận. Avison Young ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây dao động từ 1.800 đến 4.500 USD mỗi m². Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy tỷ trọng tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương tăng từ 9% trong quý I/2024 lên 30% vào quý III/2026.

Để cải thiện nguồn cung, TP HCM đang tập trung tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Theo thông tin trong báo cáo được dẫn lại, thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho 723 dự án, tương đương 54% tổng số dự án cần xử lý. Thành phố cũng đặt mục tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026-2030.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cho rằng nguồn cung cao cấp áp đảo đang làm gia tăng độ lệch pha giữa sản phẩm trên thị trường và khả năng chi trả của người dân. Để khắc phục, ông đề xuất dành quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê tại các khu đô thị mới, đồng thời chuyển trọng tâm từ bán nhà sang phát triển mô hình cho thuê dài hạn.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng cần hướng dòng vốn vào nhu cầu ở thực, hạn chế rủi ro từ các dự án cao cấp mang tính đầu cơ. Doanh nghiệp cũng cần tối ưu chi phí phát triển, trong khi cơ quan quản lý đẩy nhanh xử lý các vướng mắc pháp lý để đưa dự án đình trệ trở lại hoạt động, bổ sung nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.