Dạo qua các tuyến phố như Kim Mã, Tràng Thi, Hàng Bông, Chùa Bộc, Xã Đàn, Phạm Ngọc Thạch hay Nguyễn Trãi, không khó để bắt gặp những mặt bằng đóng cửa hoặc treo biển sang nhượng, cho thuê kéo dài.
Không phải vì vị trí xấu, mà vì bài toán kinh doanh giờ đã khác trước.
Chị Trần Tú Linh - chủ một cửa hàng thời trang trên phố Kim Mã - vừa quyết định trả mặt bằng sau 5 năm gắn bó. Với diện tích chỉ khoảng 30 m² nhưng tiền thuê lên tới 35 triệu đồng/tháng, cộng thêm nhân sự, điện nước, marketing..., trong khi doanh thu liên tục đi xuống, việc tiếp tục duy trì cửa hàng chỉ khiến khoản lỗ ngày càng lớn.
Dù chủ nhà đã chủ động giảm khoảng 20% tiền thuê để giữ khách, chị Linh vẫn quyết định dừng kinh doanh vì mức giảm này không đủ bù khoản lỗ hàng chục triệu đồng mỗi tháng.
Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại phố Chùa Bộc. Một chủ cửa hàng thời trang cho biết đã trả lại mặt bằng 3 tầng dù giá thuê được giảm từ 50 triệu xuống còn 40 triệu đồng/tháng. Theo chị, lượng khách đến cửa hàng ngày càng ít, trong khi bán hàng online lại mang đến hiệu quả tốt hơn với chi phí thấp hơn rất nhiều.
Điều đáng nói là sau khi trả mặt bằng, chính người thuê cũng không dễ tìm được người sang nhượng để lấy lại tiền cọc.
Theo các môi giới nhà phố tại Hà Nội, đây là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường cho thuê mặt bằng trong nhiều năm trở lại đây. Không ít căn nằm ngay mặt đường, mặt tiền đẹp, đã giảm giá 20-30% nhưng vẫn bỏ trống nhiều tháng.
Nguyên nhân không chỉ đến từ sức mua suy giảm. Chi phí thuê cao trong khi doanh thu thấp khiến nhiều hộ kinh doanh không còn đủ khả năng "gồng" mặt bằng.
Bên cạnh đó, thương mại điện tử phát triển mạnh cũng làm thay đổi cách bán hàng. Với nhiều ngành như thời trang, phụ kiện hay đồ gia dụng, cửa hàng mặt phố không còn là yếu tố bắt buộc. Nhiều đơn vị chuyển sang bán online, kết hợp kho trong ngõ hoặc ngoại thành để tiết kiệm chi phí mà vẫn tiếp cận được khách hàng.
Một yếu tố khác cũng được nhắc đến là việc Hà Nội siết quản lý vỉa hè từ cuối năm 2025 và tiếp tục duy trì trong năm 2026. Phố xá thông thoáng hơn nhưng nhiều cửa hàng, đặc biệt là quán ăn, quán nhậu, bị ảnh hưởng đáng kể vì không còn được sử dụng vỉa hè như trước. Có nơi doanh thu giảm tới 25-30%, thậm chí nhiều cửa hàng buộc phải đóng cửa.
Các chuyên gia cho rằng cán cân trên thị trường hiện đã thay đổi.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, thương mại điện tử đang khiến nhu cầu thuê nhà phố để bán hàng giảm dần. Trong tương lai, nhà phố có thể sẽ quay về đúng công năng là để ở nhiều hơn là phục vụ kinh doanh.
Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định khách thuê đang là bên nắm lợi thế. Nếu trước đây chủ nhà có thể giữ giá cao và lựa chọn khách thì nay nhiều người đã phải giảm giá sâu, thậm chí chấp nhận điều chỉnh các điều khoản thuê nhưng vẫn chưa dễ lấp đầy mặt bằng.
Có thể thấy, thị trường nhà mặt phố đang bước vào giai đoạn sàng lọc mới. Khi hành vi tiêu dùng thay đổi và bán hàng online ngày càng phổ biến, vị trí đẹp thôi có lẽ không còn đủ để đảm bảo một mặt bằng sẽ luôn có người thuê như trước nữa.
