Cuối tháng 10, khi tình hình dịch khá ổn, chị Hoà cùng ông xã lên Lâm Đồng tìm đất. Vì là người khác xứ nên chị làm việc thông qua môi giới. Sau khi nghe nhiều tư vấn, chị đến thăm đất tại khu vực Bảo Lộc, người môi giới giới thiệu “đất dự án” nằm ở gần thác Dramri.
Để chắc ăn hơn, chị quyết định ở lại 1 đêm tại nhà mẫu của dự án. Đó là một căn theo kiểu biệt thự, có vườn, view nhìn ra đồi núi thơ mộng. Những người bên dự án trình bày về mô hình homestay gồm làm nhà, trồng cây… nghe rất hợp ý định ban đầu nên chị quyết định mua luôn lô đất to 5.000 mét vuông với giá 5 tỷ đồng.
Tháng 12, chị quay lại cùng bên tư vấn công trình để triển khai làm homestay. Khi ấy, chị mới “hốt hoảng" vì phát hiện ra nhiều sự thật.
Đầu tiên là điện. Căn nhà mẫu lần trước chị ở thật ra dùng điện năng lượng mặt trời cho nên điện rất yếu. Hỏi về chuyện kéo điện về, khi nào có điện… người bên chủ đầu tư trả lời là khi nào có người đến ở sẽ cùng nhau góp chi phí để làm đường điện. Tìm hiểu thêm, chị thấy rằng để kéo được điện từ trụ cao thế về không phải là điều dễ dàng, nếu được thì chi phí lên rất cao.
Thứ hai là nước. Vì đất nằm trên đồi nên xa nguồn nước, bắt buộc phải khoan giếng. Độ sâu gần 200m mới có nước. Tuy nhiên do không có điện nên việc khoan giếng khó khăn, điện mặt trời yếu nên máy bơm cũng không đủ mạnh. Thế là câu chuyện về nước đã trả lời luôn về phương án trồng cây là không mấy khả thi. “Không có nước tưới thì trồng cây kiểu gì", chị Hòa chán nản cho biết.
Theo chị Minh Huệ, một môi giới lâu năm ở khu vực Lâm Đồng, rất nhiều người đã mua phải dự án tự phong. “Họ nói là “dự án" nhưng thực chất chỉ là phân lô, hiến đất làm đường rồi bán nền”, chị Huệ nói.
Tâm lý của những người phương xa khi đến xem đất thường bị “mờ mắt" bởi những thứ đẹp đẽ bên chủ đất bày ra rồi quyết định cảm tính mà không để ý các chi tiết khác, nhất là kiểm tra pháp lý khu đất đã minh bạch hay chưa.
Cần xem giấy tờ nào khi kiểm định pháp lý đất nền dự án?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bất kỳ dự án bất động sản nào cũng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý cao nhất mà một chủ thể có thể sở hữu tại Việt Nam. Một dự án khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức là diện tích đất đó đã được nhà nước cấp phép sử dụng.
Từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có thể phân chia ra nhiều lô đất khác nhau. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng của cơ quan chuyên môn. Thông thường, đối với các dự án bất động sản, thẩm quyền phê duyệt thường là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh.
Theo quy định tại Điều 103 Luật đất đai năm 2013 thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Phê duyệt quy hoạch 1/500
Đối với bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án hoàn chỉnh phải có quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô rộng hơn 5ha), hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Giấy tờ này sẽ thể hiện chi tiết thông tin quy hoạch, thiết kế chung và từng phân khu mà chủ đầu tư dự định thực hiện cho dự án. Bản quy hoạch này được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Một số hạng mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 người mua cần lưu ý là: Tổng diện tích dự án, mật độ xây dựng tại dự án, vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án, ranh giới hành chính, địa giới hành chính, hình thể của dự án bất động sản, đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án.
Theo quy định tại Điều 31 Nghị định 36/2010/NĐ – CP, những cơ quan có thẩm quyền này cụ thể bao gồm các cơ quan sau:
- Bộ xây dựng: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của thủ tướng chính phủ.
- UBND cấp tỉnh: phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh.
- UBND cấp huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.
Dự án nào đã được phê duyệt quyết định 1/500 là đã có quy định xây dựng chi tiết do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và là căn cứ để ra sổ. Vì vậy nhà đầu tư có thể an tâm khi mua đất ở những dự án này.
Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư
Đối với những dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng hơn 15 tỷ, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, Sở Xây dựng hoặc Sở Kế hoạch và Đầu tư phải đánh giá một số yếu tố về năng lực đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch đất phù hợp với yêu cầu phát triển của vùng,... Sau đó dự án sẽ được đưa lên tham vấn ý kiến của các ban ngành liên quan như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy để tránh tình trạng thi công chồng chèo ở dưới đất ngầm. Khi có được ý kiến thẩm định của các sở mới có thể làm tờ trình gửi UBND tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư.
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng, đây là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Trong giấy tờ này sẽ tóm tắt căn cứ pháp luật và nội dung xây dựng. Một dự án được cấp phép xây dựng phải trải qua các điều kiện như: Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt; Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị; Các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh...
Các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã, tùy vào tính chất và loại công trình nhà đầu tư sẽ đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp phép.
Thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Thông báo đủ điều kiện thực hiện bản sản phẩm do Sở Xây dựng cấp theo quy định. Văn bản này công nhận dự án đã hoàn tất về hồ sơ pháp lý cũng như hoàn thiện móng. Theo đó, dự án được cấp giấy đã hợp pháp để chủ đầu tư thực hiện huy động vốn.
Giấy chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng
Giấy chứng nhận bảo lãnh từ phía ngân hàng. Thủ tục này giúp nhà đầu tư được bảo đảm quyền lợi nếu chủ đầu tư xảy ra vấn đề rủi ro. Theo đó, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ đã can kết với nhà đầu tư thì ngân hàng sẽ đứng ra chịu trách nhiệm nhận nợ và bồi thường thay theo thỏa thuận đã ký kết. Khi có giấy chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng cũng chứng minh dự án đã được tổ chức tín dụng chuyên nghiệp kiểm định, sàng lọc chặt chẽ về pháp lý.
