Thị trường bất động sản giảm thanh khoản đang khiến nhiều nhà đầu tư đất nền rơi vào tình trạng "đu đỉnh", phải chấp nhận giảm giá hoặc tiếp tục nắm giữ tài sản do không tìm được người mua.

Anh Nguyễn Văn Tuấn, cư dân phường Vĩnh Tuy (Hà Nội), cho biết đã mua một lô đất 50 m² tại Thạch Thất vào đầu năm 2025 với giá 2,5 tỷ đồng. Theo anh, sau khi thị trường giảm thanh khoản từ cuối năm 2025, giá lô đất hiện chỉ còn khoảng 2 tỷ đồng.

Do gặp khó khăn về dòng tiền, đầu năm 2026 anh nhiều lần nhờ môi giới rao bán nhưng không có khách hỏi mua. Trước đó, vào giữa năm 2025, khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc, lô đất từng được định giá khoảng 2,7 tỷ đồng nhưng lượng khách quan tâm vẫn khá ít. Đến nay, tài sản vẫn chưa thể chuyển nhượng.

"Thị trường có phục hồi nhưng khách vẫn ít. Trong khi giá mua ban đầu quá cao nên để bán mà không bị lỗ là bài toán rất khó", anh Tuấn chia sẻ.

Tương tự, chị Trần Hải Lan, cư dân phường Cửa Nam (Hà Nội), cũng chưa thể thoát hàng sau khi mua một lô đất tại Văn Giang (Hưng Yên) vào cuối năm 2024 với giá gần 4 tỷ đồng, kỳ vọng lướt sóng trong năm 2025.

Theo chị Lan, sau khi nhiều khu vực bắt đầu chững giá, kế hoạch bán nhanh không thể thực hiện. Gần đây, chị tiếp tục rao bán với mức giá bằng giá mua, song theo môi giới, mức giá này vẫn cao hơn mặt bằng thị trường và các lô đất cùng vị trí nên rất khó giao dịch.

Theo dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Tại Hà Nội, giá rao bán chung cư phổ biến giảm từ 87 triệu đồng/m² vào tháng 1 xuống còn 85 triệu đồng/m² vào tháng 5, tương đương giảm khoảng 2%.

Không chỉ phân khúc căn hộ, thị trường nhà mặt phố cũng ghi nhận nhu cầu suy giảm. Trong tháng 5, lượng tìm kiếm nhà mặt phố giảm 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

PropertyGuru Việt Nam cho biết mức độ quan tâm đối với toàn thị trường trong tháng 5 giảm 4% so với quý trước và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước. Dù giá bán đã hạ nhiệt, tâm lý người mua vẫn khá thận trọng.

Theo SSI Research, lãi suất vay mua nhà hiện vẫn ở mức cao, khoảng 8,5-10% trong thời gian ưu đãi và 11-15% sau đó. Chi phí vốn gia tăng đã ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường, đồng thời xuất hiện hiện tượng điều chỉnh giá ở cả thị trường sơ cấp và chuyển nhượng.

Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, vay từ 70-90% giá trị tài sản, đã phải giảm giá bán từ 100-300 triệu đồng đối với nhiều căn hộ và nhà thấp tầng nhằm thu hồi vốn. Một số khu vực từng tăng nóng cũng ghi nhận giá đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Theo ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân ACB, dòng tiền đầu cơ bất động sản đã giảm đáng kể do chi phí vốn tăng mạnh. Nếu trước đây lãi suất vay mua bất động sản chỉ khoảng 7%/năm thì hiện nay đã tăng lên khoảng 13-14%/năm, khiến chiến lược vay ngân hàng để mua đất chờ tăng giá không còn hiệu quả như trước.

Ông cho rằng áp lực trả lãi và gốc ngày càng lớn buộc nhiều nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận. Thay vì chỉ kỳ vọng giá tăng, họ phải tính toán kỹ dòng tiền, thời gian nắm giữ cũng như khả năng khai thác tài sản để bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Theo các chuyên gia, xu hướng đầu tư trên thị trường cũng đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng xuất hiện các cơn sốt đất mới, thì hiện nay dòng tiền có xu hướng tìm đến những tài sản có khả năng bảo toàn giá trị và tạo nguồn thu ổn định.

Các sản phẩm có thể khai thác cho thuê, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc nằm trong những khu đô thị đã hình thành ngày càng được ưu tiên. Tiêu chí lựa chọn không còn tập trung vào tốc độ tăng giá mà hướng nhiều hơn đến chất lượng và khả năng khai thác của tài sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định khi thị trường chuyển sang ưu tiên các giá trị thực, nhà đầu tư cũng buộc phải thay đổi tiêu chí lựa chọn. Thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá, họ cần đánh giá khả năng sử dụng, khai thác và tạo giá trị bền vững của bất động sản.

Theo ông, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM đã ở mức cao, trong khi hiệu quả khai thác không còn hấp dẫn như trước. Vì vậy, nhà đầu tư sẽ mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực mới, nhưng sẽ không còn đầu tư theo tâm lý "đón sóng" mà tập trung phân tích chất lượng từng dự án.

Ông cho rằng những dự án có khả năng hình thành cộng đồng dân cư, tạo ra hoạt động thương mại, việc làm và hệ thống dịch vụ đồng bộ sẽ có nền tảng tăng trưởng bền vững hơn, đồng thời nâng cao khả năng khai thác kinh doanh và cho thuê.

TS. Nguyễn Văn Đính nhận định sau những biến động của thị trường trong hai năm qua, nhà đầu tư đã trở nên thận trọng và thực tế hơn. Trong chu kỳ phát triển mới, các sản phẩm được ưu tiên sẽ phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí như có thể để ở, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền ổn định và vẫn còn dư địa tăng giá trong dài hạn.