Quy định mới nhất về các loại đất ở Việt Nam

Hoàng Long

Tìm hiểu quy định mới nhất về các loại đất ở Việt Nam để nắm rõ quyền và nghĩa vụ của người mua bán đất. Khai thác tối đa công năng sử dụng và tránh vi phạm các quyền sở hữu đất đai.

Các loại đất ở Việt Nam

Theo luật đất đai năm 2013 thì ở Việt Nam, dựa vào công năng sử dụng mà đất được chia thành 3 nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất lại tiếp tục chia thành nhiều nhánh nhỏ với mục đích sử dụng khác nhau.

cac-loai-dat-viet-nam-1633578373.jpg
Quy định mới nhất về các loại đất

Đất nông nghiệp là gì?

Luật đất đai năm 2013, Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định, các loại đất nông nghiệp sẽ gồm:

- Đất trồng cây hàng năm, gồm: đất trồng lúa (gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương); đất trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác).
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất lâm nghiệp gồm: đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Đất nông nghiệp khác: đất sử dụng để xây dựng công trình đáp ứng mục tiêu trồng trọt trực tiếp và không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại phục vụ việc chăn nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm mầm tạo cây giống trồng hoa, cây cảnh

Đất phi nông nghiệp là gì?

Luật đất đai 2013, Thông tư 28/2014/TT-BTNMT, quy định, đất phi nông nghiệp gồm:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan
- Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối
- Đất có mặt nước chuyên dùng
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

Đất chưa sử dụng là gì?

Đất chưa sử dụng là các loại đất không rõ mục đích sử dụng như: đất đồi núi hay đất bằng chưa sử dụng; núi đá không có rừng cây.

Đất ở là gì?

Đất ở hay được gọi là đất thổ cư, là đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình công cộng phục vụ đời sống và sinh hoạt

Thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư

Bước 1: Lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất lập 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01
Mẫu 01_ đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.docx
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng tại văn phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có mảnh đất đó, để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường xem xét hồ sơ (căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ theo quy định (không quá 3 ngày làm việc).

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo thông báo

Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Ký hiệu các loại đất

STT

Loại đất

I

NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1 Đất chuyên trồng lúa nước LUC
2 Đất trồng lúa nước còn lại LUK
3 Đất lúa nương LUN
4 Đất bằng trồng cây hàng năm khác BHK
5 Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác NHK
6 Đất trồng cây lâu năm CLN
7 Đất rừng sản xuất RSX
8 Đất rừng phòng hộ RPH
9 Đất rừng đặc dụng RDD
10 Đất nuôi trồng thủy sản NTS
11 Đất làm muối LMU
12 Đất nông nghiệp khác NKH

II

NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

1 Đất ở tại nông thôn ONT
2 Đất ở tại đô thị ODT
3 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC
4 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS
5 Đất xây dựng cơ sở văn hóa DVH
6 Đất xây dựng cơ sở y tế DYT
7 Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo DGD
8 Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao DTT
9 Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ DKH
10 Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội DXH
11 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DNG
12 Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác DSK
13 Đất quốc phòng CQP
14 Đất an ninh CAN
15 Đất khu công nghiệp SKK
16 Đất khu chế xuất SKT
17 Đất cụm công nghiệp SKN
18 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC
19 Đất thương mại, dịch vụ TMD
20 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS
21 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX
22 Đất giao thông DGT
23 Đất thủy lợi DTL
24 Đất công trình năng lượng DNL
25 Đất công trình bưu chính, viễn thông DBV
26 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH
27 Đất khu vui chơi, giải trí công cộng DKV
28 Đất chợ DCH
29 Đất có di tích lịch sử - văn hóa DDT
30 Đất danh lam thắng cảnh DDL
31 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA
32 Đất công trình công cộng khác DCK
33 Đất cơ sở tôn giáo TON
34 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN
35 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD
36 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON
37 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC
38 Đất phi nông nghiệp khác PNK

III

NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG

1 Đất bằng chưa sử dụng BCS
2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS
3 Núi đá không có rừng cây NCS

Những loại giá đất theo quy định của pháp luật (Luật đất đai 2013)

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Nhà nước quy định có 2 loại giá đất
- Giá đất do nhà nước quy định trong khung giá, bảng giá đất 5 năm một lần
- Giá đất cụ thể được quy định bởi UBND tỉnh trong một số trường hợp nhất định.

Làm thế nào để xác định loại đất?

Bạn có thể dựa vào những căn cứ dưới đây để xác định khu đất mình đang xem thuộc loại đất nào:

1. Sổ đỏ được cấp trước ngày 10/12/2009; Hoặc, hiện nay được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp khác như giấy xác nhận quyền thừa kế, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng,... (tham khảo thêm quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai 2013) đối với trường hợp chưa được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng.

3. Xem nhóm đất trên các Quyết định của chính quyền về việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng.

4. Ngoài các trường hợp trên, loại đất sẽ được xác định dựa theo quy định của Chính phủ.

Quyền và nghĩa vụ của người mua đất

Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất, người sở hữu đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Giấy này sẽ xác định chủ sở hữu có quyền khai thác lợi ích khi đầu tư vào mảnh đất, được pháp luật công nhận và bảo vệ. Nếu có quyết định thu hồi do quy hoạch, chủ sở hữu sẽ có thêm quyền được nhận bồi thường từ Nhà nước.

Song hành với quyền lợi cũng là trách nhiệm và nghĩa vụ của người mua đất. Theo đó, người mua bắt buộc phải tuân thủ công năng và diện tích sử dụng đất được ghi trên sổ hồng. Nếu có kế hoạch chuyển đổi công năng hoặc chuyển nhượng, người mua cần phải làm thủ tục đăng ký tại chính quyền địa phương. Bên cạnh đó khi xây dựng công trình trên đất, chủ đất cần tránh việc lấn chiếm sang phần diện tích không thuộc quyền sở hữu của mình.

Các loại thuế, phí khi mua bán đất ở Việt Nam

Trong quá trình mua bán nhà đất thực tế, các bên có thể thỏa thuận việc nộp thuế và các loại phí khác thuộc nghĩa vụ của người nào. Nếu không có sự thống nhất bằng văn bản hoặc hợp đồng cụ thể thì việc đóng thuế và lệ phí mua bán đất sẽ căn cứ theo quy định pháp luật.

Người bán đóng thuế thu nhập cá nhân

- Khi chuyển nhượng bất động sản 
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân = 25% x Thu nhập tính thuế;

- Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí khác liên quan đến mảnh đất
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân =  2% x Giá trị chuyển nhượng;

Lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nếu bên bán là cá nhân và chỉ có duy nhất lô đất thì không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Người mua nộp lệ phí trước bạ

Cách tính lệ phí trước bạn được Chính phủ quy định như sau:

Lệ phí trước bạ = Diện tích khu đất x Đơn giá mỗi m2 x 0,5%

Cụ thể:

- Diện tích khu đất tính theo đơn vị m2

- Đơn giá đất sẽ được xác định theo bảng giá của UBND nơi có đất

- Lệ phí 0,5%.

Các lệ phí trích nộp khác

- Phí địa chính: 15.000VND.
- Phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng, đóng ít nhất là 100.000VND và không đượt vượt quá 5.000.000VND.