Thị trường căn hộ Hà Nội đang ghi nhận làn sóng nhà đầu tư rao bán các căn hộ sắp đến thời điểm bàn giao khi phải thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng còn lại. Theo ghi nhận từ thị trường, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận giảm giá từ 150-200 triệu đồng nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua, phản ánh sự suy yếu của thanh khoản sau giai đoạn tăng nóng.

Một trong những trường hợp điển hình là chị Thúy Vy, nhà đầu tư tại khu vực Gia Lâm. Sau khi mua căn hộ một phòng ngủ tại một đại đô thị phía Đông Hà Nội vào cuối năm 2024 với giá gần 3 tỷ đồng, chị đã thanh toán khoảng 50% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, đến tháng 9 tới, chị phải tiếp tục đóng gần 1,4 tỷ đồng, tương đương 45% giá trị căn hộ. Do áp lực tài chính, chị đã liên tục rao bán suốt hơn hai tháng, chấp nhận giảm thêm 150 triệu đồng nhưng vẫn chưa thể sang nhượng thành công.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra với nhiều nhà đầu tư khác. Anh Tuấn, sở hữu một căn hộ tại dự án phía Tây Hà Nội, cho biết sắp phải thanh toán gần 2 tỷ đồng khi dự án chuẩn bị bàn giao vào tháng 10. Trong bối cảnh lãi suất vay theo cơ chế thả nổi tăng cao, anh sẵn sàng giảm khoảng 200 triệu đồng để sớm thu hồi vốn. Theo anh, thị trường hiện nay hoàn toàn trái ngược với giai đoạn 2024-2025, khi nhiều nhà đầu tư cạnh tranh quyết liệt để mua được suất đặt chỗ.

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), áp lực giảm giá đang tập trung tại các dự án bước vào giai đoạn bàn giao, khi người mua phải thanh toán thêm 45% giá trị hợp đồng. Nhóm nhà đầu tư mua từ giai đoạn 2023-2024 đã bắt đầu hạ kỳ vọng lợi nhuận, trong khi nhiều người mua ở giai đoạn đỉnh buộc phải giảm giá để tăng khả năng thanh khoản.

Dữ liệu từ nền tảng Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mặt bằng giá rao bán tại nhiều dự án đã bắt đầu điều chỉnh. Một số dự án ghi nhận mức giảm từ 8-13% so với giai đoạn đỉnh, như Imperia Sola Park giảm khoảng 12,6%, Lumi Hanoi giảm 9,5% và Kepler Land giảm 8,6%. Diễn biến này phản ánh áp lực bán ngày càng lớn khi nguồn cung chuẩn bị bàn giao tăng mạnh.

Các môi giới cho biết số lượng khách gửi bán căn hộ chuyển nhượng đã tăng khoảng 20-30% so với đầu năm. Ngoài áp lực thanh toán, nhiều nhà đầu tư muốn thoát hàng trước tháng Ngâu để sớm thu hồi dòng tiền. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, đây là hiện tượng thường xuất hiện vài tháng trước thời điểm bàn giao dự án, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Tuy nhiên, việc bán ra hiện không còn dễ dàng khi giá căn hộ tại nhiều dự án đã lên mức 80-100 triệu đồng/m², buộc người mua mới phải chuẩn bị nguồn vốn rất lớn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định giao dịch căn hộ thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư thay vì nhu cầu ở thực. Giá bán vẫn duy trì ở mức cao khiến khả năng chi trả của người mua bị hạn chế. Theo dữ liệu CBRE, giá căn hộ thứ cấp hiện đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 13% so với cùng kỳ năm trước. Khi giá vượt quá khả năng chi trả của số đông, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái thanh khoản suy yếu khi người bán không muốn giảm giá còn người mua ngày càng thận trọng.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng dự báo áp lực thoát hàng có thể tiếp tục gia tăng trong những năm tới khi nguồn cung bàn giao tăng mạnh. Cushman & Wakefield ước tính từ nay đến năm 2028, Hà Nội sẽ có hơn 28.000 căn hộ từ khoảng 80 dự án và phân khu được bàn giao. Trong khi đó, Dat Xanh Services cho biết lãi suất vay mua bất động sản phổ biến hiện ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay thả nổi đã tăng lên 15-16%, khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường 6 tháng đầu năm chỉ còn khoảng 20-30%, giảm khoảng 30% so với nửa cuối năm 2025.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần chủ động đánh giá lại khả năng trả nợ và làm việc với ngân hàng để cơ cấu khoản vay nếu cần thiết. Trường hợp buộc phải chuyển nhượng, việc chấp nhận bán sớm với mức lỗ hợp lý được cho là giải pháp giúp hạn chế rủi ro tài chính trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.