Khi mua căn hộ, người dân thường quan tâm trước tiên đến giá bán, khoản vay và khả năng trả góp. Nhưng sau khi chuyển vào ở, chi phí thực tế còn bao gồm phí quản lý, tiền gửi xe và nhiều dịch vụ thiết yếu khác. Những khoản thu định kỳ này có thể thay đổi theo thời gian, ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách của mỗi hộ gia đình. Vì vậy, điều cư dân quan tâm không chỉ là mức phí tăng bao nhiêu, mà còn là lý do tăng và cách quyết định mức thu đó.

Tranh cãi tại chung cư The Sun Avenue, đường Mai Chí Thọ, TPHCM, là một ví dụ. Theo thông tin được báo chí phản ánh, từ tháng 10/2026, phí giữ xe máy tại đây tăng từ 64.800 đồng lên 120.000 đồng mỗi tháng, trong khi phí giữ ô tô tăng từ 1,32 triệu đồng lên 1,5 triệu đồng. Ban quản trị cho biết mức phí cũ đã duy trì từ năm 2018, đồng thời viện dẫn áp lực chi phí vận hành và kết quả khảo sát tại một số chung cư khác để giải thích việc điều chỉnh.

Tuy nhiên, một bộ phận cư dân cho rằng việc so sánh với các dự án lân cận chưa đủ thuyết phục nếu chưa có giải trình cụ thể về thu chi và căn cứ quyết định. Sự khác biệt trong cách nhìn cho thấy một vấn đề lớn hơn: chi phí vận hành có thể tăng là điều dễ hiểu, nhưng điều đó không tự động khiến mọi phương án tăng giá đều được chấp nhận. Khi khoản thu tác động trực tiếp đến cư dân, tính hợp lý của mức phí cần đi cùng khả năng giải trình rõ ràng.

Mặt khác, không thể chỉ nhìn vào tỷ lệ tăng để kết luận mức phí mới hợp lý hay bất hợp lý. Giá dịch vụ tại mỗi chung cư còn phụ thuộc vào quy mô bãi xe, cách tổ chức vận hành, chất lượng dịch vụ và những chi phí thực tế liên quan. Việc tham khảo giá tại các dự án khác có thể cung cấp cơ sở đối chiếu, nhưng khó thay thế hoàn toàn việc làm rõ các yếu tố hình thành giá tại chính tòa nhà đó.

Một điểm quan trọng khác là cần phân biệt tiền trông giữ xe với phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo Luật Nhà ở năm 2023, đây là hai khoản khác nhau, không thể mặc nhiên áp dụng cùng một cơ chế xác định mức thu. Giá dịch vụ trông giữ xe phải tuân thủ pháp luật về giá; việc điều chỉnh trong từng chung cư còn cần xem xét thỏa thuận dịch vụ, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và thẩm quyền của các bên liên quan.

Đặc biệt, việc không còn áp dụng một mức giá trần cụ thể không đồng nghĩa ban quản trị có thể tự quyết định mọi mức thu mà không cần căn cứ. Nếu khu vực để xe thuộc phần sở hữu chung, việc khai thác và quản lý còn phải tuân thủ quy định về nhà chung cư và các quyết định có liên quan của hội nghị nhà chung cư. Vì vậy, muốn đánh giá việc tăng phí tại The Sun Avenue có đúng quy định hay không, cần xem xét đầy đủ hồ sơ, thẩm quyền quyết định và các thỏa thuận áp dụng cho dự án, thay vì chỉ dựa trên phản ánh của một phía.

Về phía ban quản trị và đơn vị quản lý, thông báo mức giá mới mới chỉ là bước đầu. Để cư dân có thể đánh giá và đồng thuận, cần làm rõ các khoản chi phí liên quan, cơ sở tính toán mức tăng, phạm vi dịch vụ được cung cấp và phương án quản lý nguồn thu. Những thông tin này không chỉ giúp giải thích quyết định hiện tại mà còn tạo cơ sở để cư dân giám sát hoạt động vận hành trong thời gian tiếp theo.

Còn với cư dân, quyền giám sát cần đi cùng việc sử dụng đúng các cơ chế hiện có. Khi chưa đồng thuận với mức phí, cư dân có thể yêu cầu cung cấp căn cứ điều chỉnh, đối chiếu thông báo với hợp đồng dịch vụ, quy chế quản lý và nghị quyết hội nghị nhà chung cư có liên quan. Nếu có tranh chấp về thẩm quyền hoặc tính hợp pháp của quyết định, các bên cần đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét trên cơ sở hồ sơ cụ thể.

Về lâu dài, chất lượng quản trị là một phần quan trọng của trải nghiệm sống tại chung cư. Giá mua căn hộ có thể là khoản đầu tư lớn nhất, nhưng tính minh bạch của các khoản thu và cách xử lý kiến nghị mới ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống hằng ngày. Vụ The Sun Avenue cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở việc phí giữ xe tăng gần gấp đôi, mà còn ở cách mức phí được xây dựng, giải thích và quyết định. Khi các căn cứ được công khai rõ ràng, việc điều chỉnh chi phí theo thực tế sẽ có cơ hội nhận được sự đồng thuận cao hơn.