Những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
Trao đổi với Batdongsan.com.vn, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam năm nay vẫn đón nhận những yếu tố tích cực. Cụ thể, đầu tư công tiếp tục được triển khai mạnh mẽ. Vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội quý 3/2022 theo giá hiện hành ước đạt 833,8 nghìn tỷ đồng, tăng 18,1% so với cùng kỳ năm trước.
Ông Đính nhấn mạnh, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ, trong đó nhóm đầu tư hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tiếp tục tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng... đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới.
Bên cạnh đó, FDI lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng đầu năm 2022 với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn.
Đáng chú ý, tăng trưởng GDP 9 tháng năm 2022 đạt 8,83%, là mức tăng trưởng 9 tháng cao nhất từ năm 2011 đến nay. Dự báo GDP sẽ tiếp tục tăng mạnh trong quý 4/2022. Đây là những yếu tố tích cực cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản.
Theo ông Đính, bên cạnh những chỉ dấu tích cực, thị trường vẫn còn rào cản khiến việc duyệt phê duyệt dự án đối mặt nhiều thách thức, do đó nguồn cung cho thị trường không được cải thiện, thường xuyên khan hiếm. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.
Ngoài ra tín dụng thắt chặt, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giữ nguyên ở mức 14% và điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền.
Về lạm phát, ông Đính nhấn mạnh Việt Nam thuộc nhóm các nước có tỷ lệ lạm phát thấp với bình quân 9 tháng năm 2022 ở mức 2,73%, thấp hơn mục tiêu Quốc hội đề ra năm nay là 4%. Dự báo lạm phát của Việt Nam không thay đổi qua 3 lần báo cáo của ADB, duy trì ở mức 3,8% cho năm 2022 và 4% cho năm 2023. Dù ở mức thấp so với Quốc hội đề ra nhưng lạm phát vẫn đang trực tiếp tác động đến tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng hóa là đầu vào của dự án bất động sản. Chi phí xây dựng tăng tạo áp lực khó giảm giá thành các sản phẩm nhà đất.
Thị trường bất động sản đang tác động ra sao?
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết các yếu tố trên đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Theo số liệu của Hội Môi giới, nguồn cung trên thị trường suy giảm trầm trọng. Không những thế, cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch pha khi nguồn hàng trung và cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Về lượng giao dịch của thị trường, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm mạnh so với giai đoạn đầu năm.
Thay vì những cuộc nhảy giá liên tục như các năm trước, hiện giá bất động sản đã chững lại. Các hiện tượng đầu cơ, sốt đất không còn xuất hiện. Thậm chí, để có thanh khoản, nhiều dự án phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng chiết khấu, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại, đẩy mạnh hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc. Tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường là nghe ngóng và do dự khi tín dụng bị siết và lãi suất tăng. Về việc mua bất động sản trong giai đoạn này, người đứng đầu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra lời khuyên, người mua nếu sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà hoặc đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.
Dù sụt giảm nhưng ông Đính cho rằng thị trường chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và lực cầu của thị trường vẫn ở mức cao. Các yếu tố tích cực như chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, sự tăng trưởng của FDI và GDP… kích thích thị trường bất động sản. “Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.
