Theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan, trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường phía nam bao gồm TPHCM, Đồng Nai và Tây Ninh ghi nhận hơn 120.000 sản phẩm từ các dự án khởi công và chuẩn bị mở bán. Trong đó, phân khúc căn hộ chiếm hơn 60% tổng nguồn cung và tập trung chủ yếu tại khu vực TPHCM (bao gồm Bình Dương cũ). Chỉ tính riêng trong quý II, thị trường bất động sản phía nam trở nên nhộn nhịp hơn khi có khoảng 10.000 đến 12.000 sản phẩm từ gần 20 dự án lớn nhỏ tổ chức bán hàng.

Nhiều dự án quy mô lớn đồng loạt được thúc đẩy triển khai tại khu Đông TPHCM, điển hình như phân khu hạng sang Sola tại The Global City của Masterise Homes, dự án Sarene Residence & Commercial Complex và phân khu Savila tại Sala của Đại Quang Minh. Cùng với đó, SonKim Land cũng công bố khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm The Metropolis với quy mô gần 5.000 sản phẩm. Tại khu tây bắc thành phố, Vingroup khởi động chương trình bán hàng cho khu đô thị Đại học Quốc tế (Vinhomes Saigon Park) rộng hơn 1.000 ha tại xã Xuân Thới Sơn.

Phân khúc căn hộ vùng ven cũng ghi nhận nhiều hoạt động khởi công, cất nóc và mở bán rầm rộ từ các chủ đầu tư. Phú Đông Group tổ chức lễ cất nóc và mở bán đợt cuối dự án Phú Đông SkyOne với quy mô hơn 970 căn hộ, có giá từ 43 đến 45 triệu đồng mỗi m2. Tại khu vực Lái Thiêu, Lê Phong tiến hành khởi công dự án The Emerald River Park với quy mô hơn 2.400 căn, trong khi Bcons động thổ khu nhà ở cao tầng Tam Hiệp tại tỉnh Đồng Nai với nguồn cung gần 2.800 căn hộ.

Dự báo từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho thấy, nguồn cung nhà ở mở bán trong quý này dự kiến tăng khoảng 30% đến 40% so với quý trước, đạt từ 10.000 đến 15.000 sản phẩm. Phần lớn nguồn cung này đến từ các dự án tái khởi động hoặc vừa hoàn thiện pháp lý sau thời gian dài đình trệ. Tuy nhiên, đại diện một chủ đầu tư tại TPHCM thừa nhận thị trường hiện chỉ "nóng bên cung - lắng bên cầu" khi doanh nghiệp tích cực ra hàng nhưng người mua vẫn dè dặt, khiến tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế đạt thấp.

Báo cáo từ DKRA Consulting chỉ ra rằng, trong tháng 4, TPHCM có hơn 10.400 căn hộ và gần 2.250 sản phẩm nhà liền thổ chào bán sơ cấp, nhưng tỷ lệ hấp thụ lần lượt chỉ đạt khoảng 34% và chưa đầy 4%. Sức cầu sụt giảm do tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình 9% đến 10% và nguồn cung lệch pha sang phân khúc cao cấp. Ở chiều ngược lại, giá bán và thanh khoản thị trường thứ cấp bắt đầu chững lại do một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực lớn từ đòn bẩy tài chính.

Số liệu của Batdongsan cũng phản ánh sức mua nhà đất bắt đầu chững lại từ quý I với tỷ lệ hấp thụ dao động từ 40% đến 50%. Xu hướng này tiếp tục kéo dài sang quý II khi nhu cầu tìm mua giảm khoảng 25% so với quý trước. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định mức giảm rõ nhất thuộc về thị trường phía bắc nhưng vẫn tác động lớn đến miền Nam do lực cầu thời gian qua chịu ảnh hưởng từ dòng tiền đầu tư phía bắc. Tâm lý nhà đầu tư chủ yếu duy trì thế quan sát do lãi suất chưa chuyển biến tích cực và giá dự án mới vẫn neo cao.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhìn nhận thị trường chỉ sôi động ở bề mặt với các chiến dịch bán hàng, còn thanh khoản chưa cải thiện tương ứng do nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm. Mặt bằng giá căn hộ vượt khả năng chi trả của số đông và lan rộng ra khu vực ngoài lõi đô thị, khiến người mua ở thực gần như bị loại khỏi cuộc chơi ở nhiều phân khúc.

Áp lực giá cao buộc giới đầu tư thay đổi hành vi sang hướng thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, rủi ro lãi suất và tính an toàn của dòng vốn, thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh hay tâm lý lo sợ bỏ lỡ (FOMO) như trước. Các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang trong giai đoạn sàng lọc, dòng tiền sẽ chọn lọc hơn và chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp, giá bán hợp lý đáp ứng nhu cầu ở thực. Sự khởi sắc của thị trường phụ thuộc hoàn toàn vào thời điểm người mua thực sự quay trở lại.