Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2026 với hàng loạt yếu tố hậu thuẫn tích cực. Tổng vốn đầu tư công năm nay ước đạt 1 triệu tỷ đồng, với 80% tập trung vào hạ tầng giao thông, tạo lực đẩy lớn cho giá trị bất động sản đô thị. Cùng với đó, bảng giá đất mới tiệm cận hơn với giá giao dịch thực tế đã được áp dụng đồng bộ tại 34 tỉnh thành từ đầu năm, thiết lập mặt bằng chi phí đầu vào minh bạch cho toàn ngành. Định giá trong chu kỳ mới hiện tại bên cạnh chi phí thực tế tăng theo giá đất và nguyên vật liệu, còn tích hợp thêm hệ số kỳ vọng bao gồm giá trị hạ tầng tương lai, kịch bản tăng giá lạc quan và giá trị thương hiệu.

Trước thực tế thị trường nhiều biến số, các nhà đầu tư có kinh nghiệm đang chú trọng vào ba tiêu chí cốt lõi để xác định giá trị thực của tài sản nhằm tránh bẫy chiết khấu. Tiêu chí đầu tiên là tính khan hiếm có cơ sở thực tế như vị trí tiếp giáp mặt nước, quy hoạch mật độ thấp không thể điều chỉnh, hoặc phân khúc sản phẩm bị siết chặt nguồn cung mới. Khi sự khan hiếm đến từ bản chất sản phẩm, giá trị tài sản sẽ có xu hướng bền vững qua các chu kỳ.

Tiêu chí tiếp theo được giới đầu tư quan tâm là cấu trúc giá phải đảm bảo tính minh bạch. Điều này nghĩa là tài sản được định giá dựa trên giá trị hiện hữu có thể đo lường và không cộng thêm kỳ vọng đầu cơ, giúp toàn bộ dư địa tăng giá từ hạ tầng tương lai vẫn thuộc về người sở hữu thay vì bị chủ đầu tư thu trước. Cuối cùng, lộ trình điều chỉnh giá bán cần gắn liền với tiến độ hạ tầng thực tế để người mua có cơ sở đánh giá dư địa tăng trưởng trong từng giai đoạn, thay vì phụ thuộc vào tâm lý đám đông.

Số liệu khảo sát của CBRE Vietnam vào quý I chỉ ra rằng, nhà đầu tư bất động sản cao cấp hiện nay không còn nhìn vào phần trăm quảng cáo mà ưu tiên mức giá cuối cùng phải trả (Net Price) so với giá trị thực và tính pháp lý của tài sản. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư uy tín đã chuyển hướng sang chiến lược chiết khấu ngầm bằng cách thiết kế cấu trúc tài chính toàn diện với mức giá hợp lý dựa trên giá trị tài sản hiện hữu, không tích hợp biên độ tăng giá kỳ vọng từ hạ tầng tương lai nhằm tạo thêm dư địa tăng trưởng dài hạn cho người mua.

Ghi nhận thực tế từ anh Nguyễn Quang Huy, một môi giới bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm tại Hải Phòng, người mua nhà hiện nay tính toán rất kỹ bài toán tài chính và ưu tiên dự án giúp giảm áp lực dòng tiền. Tại thị trường Hải Phòng, dự án Emerald Symphony tại Thủy Nguyên đang thu hút sự quan tâm nhờ áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất 0% trong 30 tháng, ưu đãi thanh toán sớm và miễn phí quản lý dịch vụ 3 năm đầu, đồng thời thiết kế lộ trình điều chỉnh giá bán gắn liền với các mốc hoàn thiện hạ tầng thực tế.

Chu kỳ mới của năm 2026 đòi hỏi các nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc đánh giá nền tảng giá trị của tài sản. Thị trường hiện tại phản ánh cục diện rõ ràng khi lợi thế không còn thuộc về người sở hữu nguồn vốn lớn, mà thuộc về những nhà đầu tư đủ tỉnh táo để phân biệt giữa giá trị thực và mức giá được đẩy lên bởi các yếu tố kỳ vọng ngắn hạn.