Phân biệt thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp

Lan Anh

Tùy thuộc vào loại và thời điểm phát hành các công cụ tài chính, thị trường bất động sản có thể được chia thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Thị trường bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là một tập hợp các sắp xếp trong đó người mua và người bán các sản phẩm bất động sản trao đổi và tác động qua lại với nhau để xác định giá cả cùng với số lượng bất động sản được thực hiện.

Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản khác gắn với nhà ở và các công trình xây dựng trước đó

- Tài sản khác gắn liền với đất

- Tài sản khác được pháp luật quy định

Tuy nhiên, không phải tất cả các loại bất động sản trên đều được mua bán trên thị trường hay được phân loại là thứ cấp. Sản phẩm bất động sản được kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện tham gia giao dịch do Nhà nước quy định. Ví dụ, đất sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp,...

ma-bat-dong-san-doi-huong-tu-thon-tinh-sang-hop-tac1606064519-custom-1648522870.jpg

Thị trường sơ cấp là gì?

Thị trường sơ cấp hay thị trường phát hành là giai đoạn mà các công cụ tài chính và các sản phẩm bất động sản được giao dịch và phát hành lần đầu tiên.

Thị trường thứ cấp là gì?

Thị trường bất động sản thứ cấp hay còn gọi là thị trường cấp 2 là thị trường trong đó các công cụ tài chính được mua bán sau khi chúng được phát hành trên thị trường sơ cấp. So với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp có phạm vi hoạt động rộng hơn và tổng vốn luân chuyển lớn và linh hoạt hơn.

Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản sơ cấp và thị trường thứ cấp là mối quan hệ liên quan mật thiết. Thị trường sơ cấp đóng vai trò nền tảng, là tiền đề phát triển của thị trường thứ cấp. Thay vào đó, thị trường thứ cấp tạo ra động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường sơ cấp.

phan-biet-thi-truong-so-cap-thu-cap-1658812227.jpg
Phân biệt thị trường BĐS sơ cấp và thứ cấp

Phân loại thị trường bất động sản thứ cấp và sơ cấp

Trong ngành bất động sản, có nhiều cách phân loại thị trường khác nhau. Cụ thể, theo thời gian bất động sản tham gia thị trường có thể chia thành các loại sau:

Thị trường sơ cấp: (còn gọi là thị trường cấp 1) Đây là thị chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.

Thị trường thứ cấp: Thị trường xây dựng công trình để bán lại hoặc để cho thuê

Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê các công trình sau khi được mua hoặc cho thuê.

bong-bong-bat-dong-san-min-1652933216.jpeg

Từ khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường và nhận định của các ​​chuyên gia, có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Thị trường bất động sản sơ cấp được hình thành khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất và nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất.

Thị trường thứ cấp bất động sản thứ cấp là giai đoạn sau khi nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện đầu tư để tạo lập ra bất động sản như xác định vị trí công trình, xác định quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng kiến trúc... và sau đó thực hiện các giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm,…

Nên đầu tư vào thị trường sơ cấp hay thứ cấp?

Ngoài việc phân biệt thị trường như đã trình bày ở trên, chúng ta cũng cần đánh giá chuyên sâu vào chi tiết. Theo đó, bạn nên nghiên cứu kỹ đặc điểm cụ thể của từng thị trường: Đặc điểm và xu hướng nổi bật của thị trường đó là gì? Phân lô bán nền, chung cư hay nhà phố... Đặc biệt, bạn cần xem xét mục tiêu đích chính của mình, xem nó có phù hợp với mục tiêu đầu tư của bạn hay không. Vì vậy, điều rất quan trọng đối với mỗi nhà đầu tư là phải tiến hành phân tích thị trường kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào một thị trường cụ thể như sau:

 

Thị trường bất động sản sơ cấp Thị trường bất động sản thứ cấp
Đặc điểm

Không liên tục

Thường được các nhà đầu tư cá mập đón đầu gom hàng

Tự do cạnh tranh, giá do quy luật cung cầu quyết định

Hoạt động liên tục

Ưu điểm

Sinh lời cao trong thời gian ngắn

Rủi ro thấp

Nhận được ưu đãi lớn

Cân bằng thị trường

Mức giá đa dạng và sản phẩm nhiều

Không phụ thuộc vào chủ đầu tư

An tâm khi mua dự án đã hoàn thành

Thời gian chờ thi công ngắn, có thể mua dọn vào ở ngay

Nhược điểm

Khó tiếp cận, thông tin ít

Mất thời gian tìm hiểu thông tin

Mua bằng niềm tin, chưa biết dự án hoàn thành có giống với hình ảnh phối cảnh hay không

Mua nhưng phải chờ thi công xây dựng

Phụ thuộc vào môi giới

Thông tin có thể bị “tam sao thất bản” do thông qua nhiều người

Tốn chi phí sửa chữa, cải tạo

Việc lựa chọn thị trường bất động sản để đầu tư có thể khiến bạn lo lắng vì sự phức tạp của từng thị trường, bạn lo sợ thiếu minh bạch, thiếu thông tin pháp lý rõ ràng,... đặc biệt là nếu bạn là người mới tham gia đầu tư bất động sản. Đây là lý do tại sao các nhà đầu tư bất động sản cần hiểu rõ ưu nhược điểm của thị trường sơ cấp và thứ cấp trước khi đầu tư vào một trong 2 loại hình này.

Mặc dù có nhiều lợi ích khi đầu tư vào thị trường bất động sản thứ cấp, nhưng để thành công, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ thông tin, có kiến thức về các vấn đề pháp lý, tài chính... từ đó tiến hành phân tích, đánh giá thị trường đúng đắn trước các quyết định đầu tư.
 

Nhật Minh