Trong quý cuối năm 2025, tổng số giao dịch bất động sản thành công cả nước đạt khoảng 151.382 giao dịch, tăng 35% so với cùng kỳ 2024. Trong đó, phân khúc đất nền tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn, ghi nhận 113.517 giao dịch thành công, tăng 8% so với quý III/2025 và tăng 30% so với cùng kỳ năm trước.
Tính chung cả năm 2025, toàn thị trường có khoảng 441.693 giao dịch đất nền thành công, tăng khoảng 7–7,7% so với năm 2024, tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thanh khoản của phân khúc này.
Tồn kho giảm mạnh, giá nền duy trì tăng
Không chỉ thanh khoản cải thiện, lượng tồn kho đất nền ghi nhận giảm đáng kể. So với cùng kỳ năm trước, tồn kho phân khúc này giảm gần 69%, phản ánh lượng cầu tăng mạnh và sức tiêu thụ tốt hơn ở các khu vực hấp dẫn.
Mặt bằng giá đất nền ở nhiều địa phương tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, thông tin quy hoạch rõ ràng. So với năm 2024, giá đất nền dự án phổ biến tăng 20–25%, góp phần hấp dẫn nhà đầu tư nhưng đồng thời tạo sức ép chi phí đầu vào cao hơn.
Sức cầu cải thiện, khu vực phía Nam dẫn dắt thị trường
Theo DKRA Group, sức cầu thị trường đất nền trong quý cuối năm 2025 tăng khoảng 69% so với cùng kỳ 2024, cho thấy dòng tiền đã quay trở lại với phân khúc này sau giai đoạn trầm lắng. Đặc biệt, khu vực miền Nam, như Tây Ninh, giữ vai trò dẫn dắt cả nguồn cung lẫn tiêu thụ, chiếm 38% tổng nguồn cung và 53% lượng giao dịch đất nền toàn thị trường.
Đà phục hồi này phần lớn xuất phát từ nhóm dự án định vị là khu đô thị vệ tinh của TP HCM, với hạ tầng kết nối vùng thuận lợi và tiềm năng tăng giá dài hạn rõ rệt. Nhà đầu tư, từ cả trong và ngoài nước, đang chuyển dịch quan tâm về các khu vực giáp ranh có giá còn mềm hơn so với lõi TP HCM nhưng hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và kết nối hạ tầng.
Tuy nhiên, một số báo cáo thị trường mới cũng lưu ý nguồn cung đất nền phía Nam vẫn thiếu hụt và còn khó khăn về lượng hàng mới mở bán, khiến một số doanh nghiệp cho rằng phân khúc này đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, khách hàng ngày càng thận trọng trước khi xuống tiền.
Hành vi đầu tư thay đổi, ưu tiên dự án chất lượng và pháp lý
Giới chuyên gia nhận định thanh khoản đất nền phục hồi mang tính chọn lọc, xoay quanh các yếu tố then chốt như: hạ tầng nội khu hoàn chỉnh, sổ đỏ riêng từng nền, mức giá hợp lý và tiềm năng tăng giá dài hạn. Ông Võ Hồng Thắng (Phó tổng giám đốc DKRA Group) nhấn mạnh nhà đầu tư hiện không còn bị thu hút bởi “sóng ngắn hạn” mà chú trọng vào yếu tố pháp lý và chất lượng dự án.
Thực tế, các dự án mở bán vào cuối năm 2025 ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ cao đều có điểm chung là pháp lý sổ hồng từng nền, hạ tầng hoàn chỉnh và chính sách tài chính hấp dẫn cho người mua. Ví dụ tại Tây Ninh, dự án Dragon Eden tiêu thụ tới 90% rổ sản phẩm ngay đợt đầu nhờ hoàn thiện pháp lý và chính sách hỗ trợ mua dài hạn.
Chuyên gia bất động sản Phan Đình Phúc cũng cho rằng đất nền đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ hồi phục, song hành vi đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Người mua hiện ưu tiên tầm nhìn trung – dài hạn (3–5 năm), coi trọng tiện ích dịch vụ đồng bộ và khả năng sinh lời bền vững thay vì lướt sóng ngắn.
Dù đất nền tiếp tục thu hút dòng tiền trong ngắn hạn, dự báo trong năm 2026, mức độ hấp dẫn của phân khúc này có thể giảm nhẹ khi nhà đầu tư dần chuyển sang các sản phẩm có cấu trúc xây dựng hoàn chỉnh hơn như căn hộ, nhà ở thực. Điều này thể hiện xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và có pháp lý minh bạch cao hơn.
