Thị trường truyền thống bão hòa
Làn sóng Covid-19 đã gây nên những xáo trộn cho tình hình kinh tế. Dòng tiền đầu tư bất động sản cũng bắt đầu chứng kiến nhiều cuộc “soán ngôi”, nhiều thị trường truyền thống bắt đầu có tín hiệu bão hòa.
Cụ thể, trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, những thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đang dần đánh mất hút trong hai năm trở lại đây. Theo giới phân tích, các thị trường này vốn đã ảnh hưởng từ đầu năm 2020, lúc dịch bệnh Covid-19 vừa bùng phát. Nhưng phải đến cuối năm 2020 và đầu năm 2021 những “triệu chứng” mới rõ rệt hơn.
Chẳng hạn tại Phú Quốc, dù đón nhận thông tin trở thành thành phố đảo vào đầu năm, song thị trường vẫn trầm lắng do nguồn du khách quốc tế đã hiếm, nay nhóm khách nội địa cũng đứt gãy. Bảy tháng năm 2021, địa phương đón hơn 1,6 triệu lượt khách, giảm 28% so cùng kỳ năm trước; tổng doanh thu giảm hơn nửa so cùng kỳ năm 2020. Các giao dịch chủ yếu đến từ thị trường sơ cấp với nguồn cung ít ỏi từ các chủ đầu tư Sun Group, Vingroup.
Nha Trang cũng không khá khẩm hơn. Tổng lượt khách lưu trú ước tính nửa đầu năm giảm 38% so với cùng kỳ. Công suất phòng bình quân trong 6 tháng chỉ ước đạt khoảng 10%. Trong báo cáo của mình Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, 6 tháng qua, thị trường cũng không có dấu hiệu ấm lên. Thậm chí, nguồn cung bị gián đoạn và giá cả một số phân khúc đã giảm nhẹ do ảnh hưởng chung của nền kinh tế.
Lý giải cho sự sụt giảm cả cung và cầu này, TS Trần Nguyễn Minh Hải (Đại học Ngân hàng TP.HCM) chỉ ra bởi động lực tăng giá trị bất động sản tại các khu vực này đang rất hạn hẹp.
Các hạ tầng giao thông trọng điểm như sân bay, cảng biển… vốn đã hình thành và hoàn thiện từ trước. Các “ông lớn” với các dự án tỷ đô cũng đã gia nhập từ lâu. Do vậy, dư địa tăng trưởng chỉ còn phụ thuộc nhờ vào tình hình du lịch địa phương. Mỗi năm hàng triệu lượt khách đến du lịch, cũng tương ứng là hàng trăm triệu USD cũng đổ xuống bất động sản. Khi các hoạt động du lịch bị “đóng băng”, thị trường bất động sản buộc phải chững lại. Các chủ đầu tư cũng e dè, chịu “ôm hàng” chứ không liều lĩnh mở bán.
Cuộc chơi chơi bất động sản nghỉ dưỡng hay second home từ trước đến nay vốn đã không dành cho tất cả. Nhất là các thị trường truyền thống thì mức giá đã rất cao. Trong đại dịch, tình hình kinh tế càng càng khốc liệt hơn thì chỉ những những nhà đầu tư trường vốn, có tài chính mạnh, sức chịu đựng tốt mới có thể thâm nhập.
Còn đối với các nhà đầu tư mới hoặc nguồn vốn chỉ đủ duy trì trung hạn thì nên tìm các “bến đỗ” mới, nơi dư địa tăng trưởng còn mở ra bởi các yếu tố về hạ tầng, giao thông, dòng chuyển dịch dân cư…
Nhất cự ly, nhì tốc độ
Lời giải cho câu hỏi liệu dòng tiền bất động sản nghỉ dưỡng có đứng im, TS Trần Nguyễn Minh Hải (Đại học Ngân hàng TP.HCM) cho rằng, trong lĩnh vực đầu tư luôn có một nguyên tắc bất di bất dịch: nước luôn chảy về chỗ trũng. Dòng tiền sẽ không dừng lại, mà đổ từ các chỗ cao tìm đường len lỏi vào các vùng trũng.
Mà cụ thể ở đây, trong bối cảnh các thị trường truyền thống đang “ngủ đông”, các thị trường mới nổi, có vị trí tiệm cận các thành phố lớn như TP HCM, Hà Nội đang và sẽ trở thành những tâm điểm đón dòng vốn đầu tư trong ít nhất ba năm tới.
Theo khảo sát trực tuyến vào đầu tháng 8 của Dot Property, các địa điểm được nhà đầu tư bất động sản biển ưu tiên gọi tên hai khu vực là Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu. Cụ thể hơn, La Gi, Phan Thiết (Bình Thuận), Hồ Tràm, Vũng Tàu (Bà Rịa – Vũng Tàu) vốn không phải là những cái tên mới trong giới đầu tư, sức tăng trưởng đã âm ỉ từ nhiều năm trước. Nhưng sắp tới đây, chuyên gia này cho rằng bất động sản biển các khu vực này sẽ ngày càng “ấm lên” bởi hai ưu thế “vàng”: nhất cự ly, nhì tốc độ.
Ưu thế đầu tiên chính là nhất cự ly. “Cự ly” ở đây ý nói về khoảng cách giữa các khu vực này đến các đô thị lớn. Trong bối cảnh hiện tại, các phương tiện di chuyển công cộng bộc lộ rất nhiều hạn chế. Như trong đợt bùng phát dịch thứ 4, số chuyến bay giữa TP HCM – Phú Quốc hay Cam Ranh bị cắt giảm trầm trọng hoặc có thời điểm ngừng khai thác. Nhiều trường hợp du khách bay đi nhưng không thể bay về, chi phí đắt đỏ nếu cả gia đình cùng bay có thể đến hàng chục triệu đồng.
Trong khi đó, từ TP HCM đến các tỉnh như La Gi, Phan Thiết, Vũng Tàu, chỉ mất 2-3 giờ lái xe cá nhân, tiết kiệm cả thời gian lẫn công sức so với gần 5 tiếng đồng hồ cho các thời gian chuẩn bị, check in, nhận hành lý…
Chưa kể với khoảng cách rất gần đô thị lớn, các sản phẩm biệt thự biển tại đây vừa có thể làm second home để nhà đầu tư nghỉ dưỡng cuối tuần, “tránh dịch” vài tuần lễ. Hoặc với sản phẩm shophouse biển lận cận đô thị lớn, nhà đầu tư có còn có thể khai thác kinh doanh như mở spa chăm sóc sức khỏe, nhà hàng hạng sang, hoặc cho thuê dài hạn với tỷ suất sinh lợi cao. Với hàng triệu lượt khách nội địa mỗi năm, dòng tiền từ các bất động sản này được cho là sẽ ổn định kể cả trong dịch. Kết hợp với yếu tố, số lượng hiếm và vị trí đẹp, giá trị của các sản phẩm sẽ tăng cao theo thời gian.
Ưu thế thứ hai chính là tốc độ. Ý chỉ về tốc độ hoàn thiện các công trình hạ tầng, giao thông trọng điểm của tỉnh. Nhờ đó nhà đầu tư có thể trông chờ vào khoản sinh lợi trong ngắn hạn, khi các công trình được đưa vào sử dụng.
Lấy ví dụ như La Gi đang được đánh giá là tâm điểm thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư TP HCM trong 3 năm tới. Bên cạnh “nàng thơ” Phan Thiết, La Gi cũng là điểm nóng du lịch tại Bình Thuận bởi những hậu thuẫn từ hạ tầng.
Đơn cử như, tuyến cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2022. Tức chỉ trong gần một năm nữa, tuyến cao tốc sẽ giúp khách du lịch Sài Gòn có thể tiếp cận Phan Thiết trong 2 giờ đồng hồ, tiếp cận Lagi trong 1,5 giờ đồng hồ. Hay sân bay quốc tế Long Thành – sân bay quốc tế lớn nhất Việt Nam với công suất 100 triệu hành khách/năm đã chính thức được khởi công và sẽ đưa vào vận hành ngày vào đầu năm 2025. Tức chỉ trong 3-4 năm tới, khu vực này đón nhận liên tiếp các hạ tầng “khủng”, đồng nghĩa mặt bằng giá các sản phẩm ven biển cũng gia tăng giá trị.
Ưu thế là vậy, nhưng theo TS. Minh Hải, bản thân của các nhà đầu tư cũng buộc phải đưa mình vào thế “nhất cự ly, nhì tốc độ”, tức nên chọn đúng thời điểm để nắm bắt cơ hội đầu tư.
“Trong bối cảnh mức tại các khu vực này còn mềm và các đòn bẩy tăng giá trị nhìn thấy rõ ràng trong ngắn hạn, các nhà đầu tư cũng cần đưa ra lựa chọn của mình bởi nguồn cung tại các thị trường này không dư dả, nhất là phân khúc bất động sản hướng biển phát triển bởi các chủ đầu tư kinh nghiệm thì càng khan hiếm nhanh”, chuyên gia này cho biết.
