Toàn cảnh Bất động sản Đà Lạt

Lan Anh

Từ lâu, Đà Lạt luôn nằm trong top đầu về bất động sản nghỉ dưỡng, và vài năm trở lại đây được hưởng thêm nhiều yếu tố tăng giá thu hút nhà đầu tư cá nhân từ Hà Nội, TP. HCM

Những yếu tố tăng giá trị cho bất động sản Đà Lạt

Điều kiện thổ nhưỡng, khí hậu có một không hai 

Đà Lạt nằm trên khu vực cao nguyên hùng vĩ, cách mặt nước biển khoảng 700 – 1.700. Hình dung đơn giản thì trung tâm Đà Lạt có dạng như lòng chảo, với địa hình gồm những dãy đồi đỉnh tròn có độ cao đồng đều, độ dốc thoải dần về hướng Hồ Xuân Hương. Bao quanh khu vực lòng chảo này là địa hình núi  với độ cao khoảng 1.700m tạo thành vành đai che chắn gió cho trung tâm Đà Lạt. Điểm cao nhất tại trung tâm thành phố là Bảo tàng Lâm đồng với 1.532m và thấp nhất ở thung lũng Nguyễn Tri Phương với 1.398m.

dia-hinh-da-lat-1630291917.jpg
Đà Lạt luôn nằm trong top 8 điểm đến nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Do ảnh hưởng của địa hình rừng núi nên Đà Lạt sở hữu nhiệt độ khá lý tưởng 20 – 21 độ C, tiết trời lúc nào cũng mát mẻ kể cả những ngày nóng nhất. Nhờ những ưu ái của thiên nhiên mà Đà Lạt đã dần phát triển thành một trong những điểm đến nghỉ dưỡng bậc nhất cả nước. Tính đến năm 2019, Đà Lạt có hơn 2.300 cơ sở lưu trú, thu hút hơn 6,3 triệu khách du lịch trong đó khoảng 14% là khách quốc tế. Chỉ riêng kinh doanh dịch vụ đã đạt tổng doanh thu Đà Lạt từ 2015 – 2020 là 61.649 tỷ đồng. Chưa kể mỗi năm, vài địa điểm mới lại mở ra thu hút giới trẻ tới check-in nên du lịch Đà Lạt chưa bao giờ ngừng hot.

Giao thông kết nối thuận lợi

Hiện tại việc vận chuyển đến thành phố Đà Lạt vô cùng thuận tiện. Trung bình cứ khoảng 5 phút lại có một chuyến xe đi từ TPHCM lên Đà Lạt. Hoặc, nếu muốn nhanh hơn có thể chọn đường bay thẳng từ Hà Nội, Sài Gòn đến sân bay Liên Khương. 

Bên cạnh đó còn có Quốc lộ 27C, gọi “yêu” là cung đường của biển và hoa, cũng được nâng cấp mở rộng để nối trực tiếp giữa Nha Trang và Đà Lạt. Nhờ vậy mà các phượt thủ ngày càng có xu hướng chọn lộ trình Nha Trang – Đà Lạt – TPHCM để có thể thỏa mãn khám phá cả rừng lẫn biển.

quoc-lo-27c-1630291917.jpg
Quốc lộ 27C

Với lượng khách du lịch đông đúc kéo về Đà Lạt đã khiến “thành phố không đèn đỏ” này gặp tình trạng kẹt xe chưa từng có. Trước tình trạng này, UBND tỉnh đã có kế hoạch cải tạo một số nút giao thông, mở rộng một loạt tuyến đường trọng điểm như đường 3 tháng 4, Trần Hưng Đạo, Hồ Tùng Mậu, Khởi Nghĩa Bắc Sơn; nút giao Trần Quốc Toản – Sương Nguyệt Ánh; nút giao Trần Phú – Đào Duy Từ; lắp đặt thêm các đèn tín hiệu giao thông. Tổng kinh phí xây dựng khoảng 94,8 tỷ đồng và dự kiến hoàn thành vào ngày 30/10/2021 để kịp đón lượng khách đổ về Đà Lạt sau khi dịch chấm dứt.

UBND tỉnh Lâm Đồng cũng vừa phê duyệt xây dựng tuyến đường vành đai Thành phố Đà Lạt để giảm bớt vấn nạn ùn tắc. Tuyến đường được đầu tư hơn 800 tỷ đồng, với tổng chiều dài 7,5km bắt đầu ngã 3 đèo Prenn và kết thúc tại điểm giao lộ Hoàng Văn Thụ - Nguyễn Đình Quân. Dự án được dự kiến hoàn thành vào năm 2023. 

Ngoài ra, đầu năm 2021 những người yêu thích Đà Lạt cũng đón nhận tin vui khi thông tin dự án thứ hai của tuyến cao tốc Dầu Giây - Liên Khương được khởi động. Dự kiến tuyến đường sẽ là điểm kết nối giữa giữa Tân Phú (Đồng Nai) và Bảo Lộc (Lâm Đồng), tổng chiều dài 67km, rộng 22m gồm 4 làn xe và 2 làn dừng khẩn cấp. Tổng kinh phí đầu tư khoảng 1.300 tỷ đồng, dự kiến khi hoàn thành vào đầu năm 2025 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ TPHCM đến Đà Lạt chỉ còn 3 giờ.

Quy tụ “ông lớn” của ngành địa ốc

Trước mê lực hấp dẫn từ thành phố ngàn hoa, nhiều “ông lớn” của ngành địa ốc cũng bắt đầu chọn cho mình những vùng đất riêng xung quanh Đà Lạt và triển khai những chiến lược đầu tư khác nhau.

Nói về “ông lớn” tại Đà Lạt thì không thể không nhắc đến TTC Group - một trong những doanh nghiệp tiên phong phát triển du lịch tại nơi đây. Những dự án của TTC đều trở thành những điểm đến nổi tiếng như Đồi Thống Nhất, Đồi Mộng Mơ, Thung Lũng Tình Yêu. Trong tháng 7/2021, TTC Lâm Đồng (thành viên của TTC Group) đã gửi đề nghị xin sáp nhập 3 dự án liền kề trên để tạo thành quần thể du lịch sinh thái nghỉ dưỡng “TTC World Thung Lũng Tình Yêu”, nâng tổng quy mô diện tích lên đến 220ha.

trung-tam-da-lat-1630291918.jpg
Trước mê lực hấp dẫn từ thành phố Đà Lạt, nhiều “ông lớn” bắt đầu chọn khu vực này phát triển những vùng đất riêng. Nguồn: Quy SG

Giữa năm nay cũng có thông tin CTCP Golden City dự định phát triển dự án khu đô thị sinh thái kết hợp thương mại du lịch nghỉ dưỡng với diện tích 165ha. Hiện tại, nhà phát triển BĐS lớn nhất Nghệ An đã đề nghị UBND cho phép thực hiện khảo sát và tìm kiếm địa điểm đầu tư dự án 165ha tại khu vực đồi Đa Phú, TP Đà Lạt

Ngay trung tâm Đà Lạt cũng có sự góp mặt của Ecoland (công ty con của Tập đoàn Ecopark) đầu tư quy hoạch dự án khu đô thị rộng 207ha tại đường Nguyễn Hoàng và hồ Vạn Kiếp.

Cách Đà Lạt 6km về phía Đông, đại gia Đại Quang Minh đã nhanh chóng chọn được khu vực nghỉ dưỡng lý tưởng. Theo ý tưởng thiết kế, dự án được quy hoạch phát triển thành khu đô thị phía Đông thành phố Đà Lạt với quy mô khoảng 530ha, nằm trong quần thể đa dạng gồm núi, rừng và đặc biệt là điểm du lịch check-in Hồ Than Thở nổi tiếng.

Trước miếng bánh ngon, Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn Đèo Cả và Tập đoàn Nam Miền Trung cũng mong muốn phát triển dự án khu đô thị vệ tinh kết nối với Đà Lạt 15.000ha tại khu vực xã, thị trấn của huyện Lâm Hà và Đức Trọng.

Tiếp nối các ông lớn khác, Novaland cũng di chuyển về khu Đông Nam TP Đà Lạt, điểm được chọn đầu tư sẽ là hồ Rạ Đòn ở khu vực Đơn Dương được bao quanh bởi rừng thông bạt ngàn. Dự án Novaworld Đà Lạt được đầu tư để phát triển thành khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái đa chức năng với quy mô 650ha, loại hình sản phẩm đa dạng gồm biệt thự, nhà phố, căn hộ,...

Bất động sản Đà Lạt và xu hướng second home 

Xu hướng tìm second home nghỉ dưỡng 

Khi cuộc sống đủ đầy và có phần dư giả, người dân thành thị bắt đầu chăm lo hơn về đời sống tinh thần của mình. Một làn sóng người từ đô thị đổ về Đà Lạt tìm mua một second home để làm chốn nghỉ ngơi vài ngày, lấy lại cân bằng cuộc sống bắt đầu từ năm 2018 vẫn và vẫn kéo dài tới nay.

Người có tiền tìm mua bất động sản nghỉ dưỡng vài chục tỷ thì dễ, nguồn cung vẫn còn đa dạng để lựa chọn. Những ai cầm ngân sách khoảng 4 - 5 tỷ tìm mua second home khá chật vật vì khó có thể thỏa mãn giữa nhu cầu và giá. Đấy là chưa nói đến quỹ đất thổ cư tại khu đô thị loại I này đã chạm ngưỡng khan hiếm. 

Vì thế, second home ở vùng ven Đà Lạt là giải pháp hợp lý. Người tìm mua thường chọn lô đất lớn, có cảnh quan đẹp, để làm nhà, kết hợp trồng rau, cây. Những lô đất vùng ven Đà Lạt như Xuân Trường, Trại Mát… với giá chừng 300 - 500tr/1000 mét vuông được săn lùng ráo riết có khi tạo thành cơn sốt một thời gian dài. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng đón đầu xu hướng bằng cách mua đất nông nghiệp lô lớn, có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng rồi phân lô bán kiếm lời. 

Nơi ấp ủ ý tưởng khởi nghiệp

Đứng trước mức doanh thu “khủng” từ ngành du lịch và sản xuất nông nghiệp hiện đại mỗi năm, nhiều người trẻ đã nhìn thấy đây là cơ hội lớn để làm giàu nơi xứ sở ngàn hoa này. Mua - thuê đất làm nông trại rau củ sạch, làm homestay kết hợp ở và kinh doanh lưu trú đang thu hút một lượng không nhỏ nhà đầu tư có mức vốn nhỏ, trung bình.

Những người trẻ mộng lớn muốn phát triển nông nghiệp chỉ cần chi 6 – 8 triệu/ tháng đã có thể thuê một mảnh đất vườn Đà Lạt với diện tích khoảng 500 – 700m2. Tất nhiên, ngoài khoản tiền thuê đất chủ vườn cần phải đầu tư các xây dựng cơ bản ban đầu như công nghệ, hệ thống tưới, giống, đất, phân bón,… ít nhất cũng thêm vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Các loại rau củ, trái cây thu hoạch được có thể đem phân phối cho các siêu thị và hợp tác xã. 

Anh Sơn, chủ một vườn dâu Đà Lạt chia sẻ “Khoản chi ban đầu cho vườn dâu 1.000m2 cũng ngốn khoảng 1 tỷ đồng. Mình chọn giống dâu New Zealand để cho trái to, ngon và ngọt, giá bán cũng cao hơn các loại khác. Cứ mỗi đợt thu hoạch thì có vài khách từ TPHCM đến gom đi phân phối cho các siêu thị và chuỗi quán cà phê nổi tiếng. Tùy mùa mà giá dâu sẽ dao động từ 250.000 – 350.000 đồng/ kg. Bình quân năm doanh thu từ vườn kiếm được khoảng 1 tỷ, năm nào trúng vụ thì hơn thế. ”

Vẫn là câu chuyện thuê, nhưng một vài bạn trẻ lại hướng đến ngành du lịch. Bắt đầu từ việc thuê nhà với giá rẻ, rồi tự mua đồ nội thất về tân trang, cải tạo lại để kinh doanh homestay. Phí cho thuê phòng theo giá thị trường ở mức 250 – 500.000 đồng/ phòng. 

khu-vuon-larita-1628844170.jpg
Kinh doanh homestay tại Đà Lạt cũng là xu hướng được giới khởi nghiệp lựa chọn.

Bất động sản Đà Lạt, ưng nhưng đừng vội 

Những ai đam mê bộ môn lướt sóng cũng nên suy nghĩ lại trước khi đầu tư ở Đà Lạt. Nơi đây toàn rừng núi, mang ván lên lướt chỉ có nước mắc cạn. Nói vui là vậy, thực tế giá nhà đất ở Đà Lạt cũng tăng quá cao, dư địa không còn hấp dẫn cho các nhà đầu cơ. Giá đất ở Đà Lạt dao động từ 5 - 83 triệu/ m2. Những căn chung cư cũ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50m2 cũng rơi vào khoảng 1,5 – 1,9 tỷ. Còn ngân sách của người nào trên 4 tỷ mới mong sở hữu được căn nhà liền thổ mới ở Đà Lạt. 

gia-nha-da-lat-1630291917.png
Những căn chung cư cũ tại Đà Lạt đã có giá gần 2 tỷ.

Hết băn khoăn vì giá, nhà đầu tư cần tính đến vấn đề pháp lý. Có nhiều chỗ do được dân phát rừng khai hoang sinh sống từ lâu đời, sau họ tự ý phân lô tách thửa mà không thông báo với chính quyền. Người mua ham mê sở hữu đất nông trại nên thường chủ quan không kiểm tra pháp lý. Hai bên đặt cọc, ký kết xong xuôi mới vỡ lẽ chính quyền không cấp phép cho chuyển đổi mục đích sử dụng. Đã thế hợp đồng mua bán còn làm bằng giấy tay nên chẳng đi thưa kiện được.

Ngoài ra, người mua cũng nên tìm hiểu về quy định diện tích tách thửa tối thiểu để tránh việc gặp khó khăn trong việc cấp sổ sau này. Theo đó trường hợp chưa có quy hoạch dạng kiến trúc nhà ở thì diện tích thửa đất mới hình thành sau tách thửa không nhỏ hơn 72m2 và chiều rộng mặt đường tối thiểu 4,5m. Những thửa đất có nhiều mục đích sử dụng nếu thuộc quy hoạch đất ở mà muốn tách thửa đất ở, đồng thời có đất nông nghiệp thì thực hiện theo quy định nêu trên. Trong đó, diện tích đất nông nghiệp không cần đảm bảo tối thiểu 500m2. Nếu thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa là 500m2 nhưng diện tích đất ở chỉ thuộc một trong các thửa đất sau khi tách.

Dự báo Bất động sản Đà Lạt sau dịch 

Những xu hướng về sở hữu second home ngày càng phát triển, người dân cũng dần tịnh tiến về các vùng ven hoặc địa điểm du lịch để kiếm cho mình một nơi nghỉ dưỡng. Sau những thăng trầm của cuộc sống, nếu có 1 căn nhà ở ngoại ô để lui về ở ẩn, chỉ cần một mảnh vườn nhỏ trồng nhiều loại rau, trải nghiệm cuộc sống tự cung tự cấp thì đúng là thiên đường. 

Theo chị Huệ, môi giới lâu năm tại Đà Lạt, cho biết hầu hết khách hàng của chị ở Sài Gòn nên hơn 2 tháng nay chị không thực hiện được giao dịch sang tên mới nào cả. Nhưng trong dịch này, cả nguồn khách cũ và khách mới đều liên hệ chị. Cùng với công nghệ thông tin phát triển, rất nhiều công việc người ta có thể xử lý qua online mà vẫn hiệu quả. Chị vẫn thường xuyên chụp hình, gửi thông tin để khách cùng chị tìm hiểu những thế đất mới, bàn bạc về giá và hẹn hết dịch lại cùng nhau thực hiện những chuyến đi săn đất tiếp. 

“Những miếng đất tài chính dưới 3 tỷ rất có tiềm năng sau dịch. Nguồn khách hàng mới quan tâm rất nhiều với những miếng đất có tài chính nhẹ như thế này. Nhất là với những miếng đất có view đẹp, có thổ cư và được tách sổ. Đất được tách sổ là đất phải có mặt đường rộng để họ rủ nhau mua theo nhóm 3 đến 4 người. Thêm nữa, những miếng đất như khu Di Linh, cứ sổ tầm trên 1.000m2, có thổ cư, đường xe hơi thông thoáng, giá trên dưới 1 tỷ rất được mọi người quan tâm săn đón.”, chị Huệ chia sẻ thêm. 

Chị Huệ đánh giá vẫn có cơ hội "đột biến" cho thị trường đất tại khu vực vùng ven Đà Lạt bởi sau dịch nhu cầu di dân về vùng ngoại ô sẽ nhiều, lúc đó đất ở đây sẽ có cơ hội được giá. Chị cho biết song song với nguồn cầu cao thì nguồn cung cũng khá thoải mái, hiện giờ có rất nhiều người đang thủ thế đất để chờ hết dịch.

Lộc Huấn