Toàn cảnh BĐS Đà Nẵng: Thừa chung cư, thiếu nhà ở xã hội

Sức tiêu thụ thấp và chậm

Liên lạc với một nhân viên môi giới vốn là top sales của một sàn giao dịch ở Đà Nẵng, người viết nhận được thông tin bạn đã nghỉ việc tạm thời vì “bói cũng không ra khách". Trước đây, ngoài người địa phương, bạn đón khá nhiều khách từ TP.HCM và Hà Nội đến mua căn hộ đầu tư, làm AirBnB… nhưng từ tháng 6 đến nay, mọi thứ trầm lắng thấy rõ.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng và Quảng Nam 7 tháng đầu năm 2021 của DKRA mới công bố, nguồn cung mới căn hộ ở Đà Nẵng tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Trong 263 căn mở bán thì có 130 căn bán được, đạt 55%. Đây là con số không quá tệ, nhưng trong tình hình dịch bệnh tiếp diễn và diễn biến khó lường từ nay đến cuối năm, sức tiêu thụ căn hộ được dự báo không tăng, thậm chí giảm.

Bên cạnh đó, hiện có 6 dự án còn hàng sơ cấp đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 304 căn. Gần một nửa trong số đó nằm ở quận Ngũ Hành Sơn. Giá căn hộ ở quận này khoảng dao động 24-50 triệu/m2. Trong khi đó ở quận trung tâm là Hải Châu, có mức giá cao nhất lên đến 84 triệu/m2.

Tình hình tiêu thụ cả sơ cấp lẫn thứ cấp đều khá chậm, dù mặt bằng giá có giảm khoảng 1,4% so với đầu năm. Dễ thấy điều này vì Đà Nẵng là TP du lịch, sau đợt 30/4 đến nay các hoạt động du lịch đều ngừng trệ. Mùa hè vốn là mùa cao điểm du lịch Đà Nẵng nhưng năm nay trở nên “đóng băng", kể cả kì nghỉ lễ 2/9 cũng chung số phận. Du lịch ảm đạm ảnh hưởng mạnh đến kinh tế - xã hội và mọi mặt đời sống của thành phố biển này. Khách mua an cư thì băn khoăn với câu chuyện tài chính khi dịch bệnh còn dài. Nhà đầu tư nhỏ lẻ thì thời điểm này hết sức thận trọng.

Thiếu nhà ở xã hội

Đặc thù là thủ phủ của miền Trung, Đà Nẵng thu hút số lượng lớn người lao động ở các tỉnh dọc miền Trung và Tây Nguyên. TP này có hơn 330.000 công nhân lao động. Trong đó, hơn 72.000 người đang làm việc tại các KCN. Số công nhân lao động ngoại tỉnh chiếm 45% và đang ở nhà thuê. 

Điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở xã hội rất cao. Không chỉ phát triển nhà ở xã hội bằng ngân sách, Đà Nẵng cũng có hàng ngàn căn nhà ở xã hội được xây dựng bằng vốn nhà đầu tư. Hiện TP có 8 dự án đã và đang triển khai, với 6.573 căn hộ (đã hoàn thành đưa vào sử dụng 3.432 căn hộ). Nổi bật như chung cư cuối tuyến Bạch Đằng Đông với 669 căn hộ, chung cư thu nhập thấp An Trung 2 với 957 căn, KCC nhà ở xã hội KCN Hòa Khánh với 1.760 căn, chung cư thu nhập thấp Đại Địa Bảo với 725 căn… Khi bắt đầu mở dự án xây dựng, các đơn vị này đã nhận được số lượng lớn hồ sơ gửi về để được xét duyệt thuê, mua. 

Tuy nhiên, vì đang là công trình được triển khai, lại ảnh hưởng tiến độ phần nào do giãn cách xã hội, người dân vẫn chưa thể “chạm" tới những căn nhà này. Chưa kể, các điều kiện xét duyệt cũng không hẳn dễ dàng cho mọi đối tượng. Vấn đề tài chính của các đối tượng vẫn là câu hỏi khó mà chính họ hoay hoay tìm lời giải. Tạm tính, một căn nhà ở xã hội 53m2 có giá khoảng gần 400 triệu đồng nếu đăng ký ngay từ đầu, đặt cọc 30-50 triệu đồng và trả dần theo tiến độ các giai đoạn. Con số này, với nhóm lao động trí thức trong các Khu công nghiệp như kỹ sư, quản lý là trong khả năng. Nhưng với nhóm lao động là công nhân, rất khó.

Ngay cả ở TP.HCM, nơi có GDP đầu người cao hơn, thu nhập của người lao động chân tay cũng cao hơn, mới chỉ có khoảng 20% số người lao động đủ khả năng mua nhà ở thương mại phân khúc trung bình trở lên; có 40% người lao động chỉ đủ khả năng mua nhà ở thương mại giá thấp, 40% còn lại không đủ khả năng mua nhà để ở. Đây Số liệu khảo sát trong Đề án xây dựng Chương trình phát triển nhà ở tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030.

BĐS nghỉ dưỡng chìm sâu

Báo cáo của DKRA cũng ghi nhận nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng giảm mạnh, nguồn cung mới không có dự án nào trong 7 tháng qua. Cùng với đó là sức tiêu thụ tụt dốc, đến mức trong tháng 7 chỉ có 6 căn condotel được bán. Đây là mức thấp nhất trong 6 năm qua của một thành phố biển luôn sôi động, cũng chính là minh chứng rõ ràng của dịch bệnh ảnh hưởng lớn thế nào.

Nhà phố và biệt thự cũng là sản phẩm khan hiếm nguồn cung mới, chỉ còn chủ yếu các dự án mở bán từ năm 2019 đến nay. Quận Sơn Trà với cảng biển, cảnh quan hữu tình là nơi có những sản phẩm giá cao nhất, lên tới hơn 23 tỷ đồng/căn. 

Dự báo từ nay đến cuối năm 2021, thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ có sức tiêu thụ giảm, do vẫn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Sự hồi phục ít hay nhiều của thị trường phụ thuộc rất lớn vào tình hình kiểm soát dịch bệnh đến đâu.