Quyết định mang tính bước ngoặt này được giới chuyên môn đánh giá là nước đi "hợp lòng dân", không chỉ đảm bảo quyền lợi đền bù giải tỏa mà còn trực tiếp giúp hàng nghìn hộ gia đình tiết kiệm được khoản tiền khổng lồ khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng lên đất ở.
Cú đảo chiều ngoạn mục về các con số định giá
Trong tờ trình bổ sung mới nhất gửi Hội đồng Nhân dân thành phố, UBND TP.HCM đã thay đổi hoàn toàn quan điểm định giá so với phương án trước đó. Cụ thể, thay vì áp dụng khung giá thấp (dao động từ 320.000 đến 500.000 đồng/m2 đối với đất trồng cây hàng năm tại khu vực I), thành phố đề xuất quay trở lại mức giá cao như bản dự thảo đã lấy ý kiến nhân dân hồi đầu năm. Theo đó, giá đất trồng cây hàng năm sẽ có mức trần lên tới 1,2 triệu đồng/m2 và đất trồng cây lâu năm đạt mức cao nhất là 1,44 triệu đồng/m2.
Sự điều chỉnh này tạo ra một biên độ tăng giá rất lớn, gấp từ 2 đến 3 lần so với phương án cắt giảm trước đó. Động thái này cho thấy sự lắng nghe và cầu thị của chính quyền thành phố trước các ý kiến thẩm tra từ Ban Kinh tế - Ngân sách. Việc giữ mức giá cao này phản ánh sát hơn thực tế thị trường, tránh tình trạng định giá đất nông nghiệp "rẻ như cho" vốn đã tồn tại nhiều năm qua, gây thiệt thòi lớn cho người dân nắm giữ tư liệu sản xuất nông nghiệp tại các quận huyện vùng ven.
Lời giải cho bài toán giảm tiền sử dụng đất
Tác động tích cực và rõ rệt nhất của đề xuất tăng giá này nằm ở công thức tính tiền sử dụng đất khi người dân muốn lên thổ cư. Theo quy định hiện hành, số tiền người dân phải nộp bằng chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp. Khi bảng giá đất ở năm 2026 dự kiến giữ ổn định hoặc tăng nhẹ theo thị trường, việc nâng giá đất nông nghiệp đầu vào lên cao sẽ làm phép trừ này cho ra kết quả nhỏ đi đáng kể.
Ví dụ cụ thể, nếu giá đất nông nghiệp được định giá thấp ở mức 300.000 đồng/m2, khoảng chênh lệch với đất ở (ví dụ 10 triệu đồng/m2) sẽ là 9,7 triệu đồng. Nhưng nếu giá đất nông nghiệp được nâng lên 1,2 triệu đồng/m2, khoảng chênh lệch chỉ còn 8,8 triệu đồng. Với những hộ gia đình chuyển đổi diện tích lớn hàng trăm mét vuông, số tiền tiết kiệm được nhờ chính sách này có thể lên tới hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Đây chính là cơ chế "khoan thư sức dân" hiệu quả nhất trong bối cảnh chi phí pháp lý đất đai đang ngày càng đắt đỏ.
Gỡ nút thắt trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Bên cạnh lợi ích cho người chuyển mục đích sử dụng, việc tăng giá đất nông nghiệp còn giải quyết bài toán nan giải về đền bù giải tỏa. Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nhận định rằng dù giá đất thấp có thể giúp người làm nông giảm bớt thuế phí hằng năm, nhưng lại gây bất lợi lớn khi Nhà nước thu hồi đất. Thực tế thời gian qua, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm bị đình trệ do người dân không đồng thuận với mức giá đền bù đất nông nghiệp quá thấp, không đủ để họ tái lập cuộc sống.
Với mức giá mới được đề xuất cao hơn, quyền lợi của người bị thu hồi đất sẽ được đảm bảo tốt hơn, tiệm cận hơn với giá trị thị trường. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự đồng thuận xã hội, đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng cho các dự án đầu tư công trong giai đoạn 2026-2030. Quyết định giữ nguyên phương án giá cao đã cho thấy tầm nhìn của thành phố trong việc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, tạo đà cho sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản trong chu kỳ mới.
