Tính đến hết tháng 8, TP.HCM đã giải ngân 85.141 tỷ đồng vốn đầu tư công, tương đương 57,7% kế hoạch vốn Thủ tướng Chính phủ giao. Thành phố đặt mục tiêu nâng tỷ lệ này lên tối thiểu 70% vào cuối quý III và hoàn thành 100% kế hoạch trong năm 2026.

Kết quả này cao hơn 13,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh tổng kế hoạch vốn đầu tư công năm nay của TP.HCM lên tới 147.599 tỷ đồng. Riêng trong tháng 9, thành phố cần giải ngân ít nhất 18.410 tỷ đồng để bám mục tiêu đề ra.

Không chỉ tăng tốc giải ngân, TP.HCM đang đồng thời đẩy mạnh triển khai các công trình hạ tầng quy mô lớn. Theo thông tin được công bố, trong 8 tháng đầu năm, thành phố đã khởi công 22 công trình, dự án trọng điểm với tổng mức đầu tư khoảng 647.379 tỷ đồng. Trong quý IV, dự kiến tiếp tục khởi công thêm khoảng 9 công trình và hoàn thành khoảng 10 công trình trọng điểm.

Đáng chú ý, trong dịp Quốc khánh 2.9, TP.HCM đã khởi công nhiều dự án lớn với tổng vốn đầu tư hơn 181.000 tỷ đồng. Đây không chỉ là lượng vốn được đưa vào nền kinh tế mà còn là bước mở rộng đáng kể về năng lực kết nối giao thông, đô thị và logistics của thành phố.

Tác động của dòng vốn này đối với bất động sản có thể không xuất hiện đồng thời ở tất cả các khu vực. Những nơi được hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến giao thông mới, đầu mối logistics, khu công nghiệp hoặc các trung tâm đô thị có khả năng trở thành điểm thu hút dòng vốn tư nhân trong những năm tới.

Theo TS Huỳnh Thế Du, giảng viên thỉnh giảng Trường Chính sách Công và quản lý Fulbright, đầu tư hạ tầng thường có tác động lan tỏa đến nền kinh tế thông qua việc cải thiện kết nối, giảm chi phí vận chuyển, nâng sức hấp dẫn đầu tư và tạo thêm việc làm. Với bất động sản, các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng mới có thể thu hút dòng vốn mạnh hơn, đặc biệt ở các phân khúc công nghiệp, logistics, nhà ở xã hội và bất động sản gắn với các trung tâm giao thông lớn.

Đây cũng là lý do hạ tầng đang trở thành một trong những biến số quan trọng định hình lại bản đồ bất động sản TP.HCM sau quá trình mở rộng địa giới. Khi khoảng cách tiếp cận giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh được rút ngắn, lợi thế về vị trí của bất động sản không còn chỉ được đo bằng khoảng cách đến khu vực lõi mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với các tuyến giao thông chiến lược.

Tuy nhiên, không phải cứ có dự án hạ tầng là giá bất động sản sẽ tăng. Tác động thực tế còn phụ thuộc vào thời điểm công trình hoàn thành, khả năng kết nối với các tuyến khác, mật độ dân cư và mức độ hình thành các hoạt động kinh tế xung quanh.

Nếu hạ tầng được đầu tư nhưng thiếu hệ thống đô thị, dịch vụ và việc làm đi kèm, hiệu ứng đối với bất động sản có thể yếu hơn kỳ vọng. Ngược lại, khi giao thông mới đồng thời kéo theo khu công nghiệp, trung tâm logistics, thương mại, dịch vụ và nhà ở, giá trị đất đai có nhiều cơ sở hơn để hình thành trên nhu cầu thực.

TS Huỳnh Thế Du cũng lưu ý nguy cơ dòng vốn đổ vào bất động sản quá mạnh nhưng không đi cùng nhu cầu thực, dẫn tới sốt đất cục bộ và đầu cơ. Theo ông, hiệu quả cuối cùng của đầu tư công phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai, chất lượng quy hoạch và khả năng kết nối giữa các dự án.

Vì vậy, câu chuyện của TP.HCM trong giai đoạn này không chỉ nằm ở việc giải ngân được bao nhiêu tiền mà còn là bao nhiêu giá trị kinh tế thực được tạo ra từ số vốn đó.

Một trong những điểm nghẽn lớn thành phố đang phải xử lý là hệ thống dự án tồn đọng. Theo báo cáo mới nhất, TP.HCM đang tập trung tháo gỡ 921 dự án còn vướng mắc. Đến nay, 216 dự án đã hoàn thành tháo gỡ, 461 dự án đã có hướng chỉ đạo xử lý và 244 dự án còn đang được giải quyết theo thẩm quyền.

Con số này đặc biệt đáng chú ý với thị trường bất động sản. Khi một dự án được tháo gỡ pháp lý và có thể tiếp tục triển khai, nguồn đất, vốn và tài sản đang bị đình trệ có thể quay trở lại nền kinh tế. Điều đó đồng nghĩa nguồn cung có thể được bổ sung, doanh nghiệp có thêm cơ hội triển khai dự án và ngân sách có thêm nguồn thu.

Ở chiều ngược lại, việc giải ngân nhanh cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát chất lượng đầu tư. Nếu chỉ tập trung vào tỷ lệ giải ngân mà không bảo đảm tiến độ thực tế, hiệu quả khai thác và khả năng kết nối của công trình, tác động lan tỏa đến nền kinh tế và bất động sản sẽ bị hạn chế.

Một điểm khác cần lưu ý là đầu tư công có thể tạo ra sự phân hóa thay vì tăng giá đồng loạt. Khi các tuyến giao thông mới hình thành, dòng tiền có xu hướng tìm đến những khu vực có khả năng tiếp cận hạ tầng tốt hơn. Điều này có thể khiến một số địa bàn trước đây ít được chú ý trở thành điểm quan tâm mới, trong khi những khu vực đã được định giá quá cao nhưng không có thêm động lực về nhu cầu thực sẽ khó duy trì mức tăng tương ứng.

Với bất động sản công nghiệp và logistics, tác động có thể đến từ sự cải thiện kết nối giữa các khu sản xuất, cảng biển, trung tâm phân phối và thị trường tiêu dùng. Với nhà ở xã hội, việc mở rộng hạ tầng có thể giúp tăng khả năng phát triển những dự án ở các khu vực có quỹ đất lớn hơn, đồng thời kết nối người lao động với nơi làm việc.

Đối với nhà ở thương mại, tác động sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng hình thành cộng đồng dân cư và hệ sinh thái dịch vụ. Một tuyến đường mới có thể rút ngắn thời gian di chuyển, nhưng chỉ khi khu vực đó có trường học, y tế, thương mại, việc làm và tiện ích phù hợp thì lợi thế giao thông mới chuyển hóa thành nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh TP.HCM đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP trên 10% trong năm 2026, đầu tư công đang được xác định là một trong những động lực quan trọng để tạo thêm dư địa tăng trưởng. Thành phố đã phân bổ toàn bộ 147.599 tỷ đồng kế hoạch vốn được giao và đang tiếp tục yêu cầu các đơn vị tháo gỡ điểm nghẽn về đất đai, quy hoạch, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư.

Nếu tiến độ được duy trì trong những tháng cuối năm, tác động của làn sóng đầu tư này sẽ không dừng ở các công trình đang thi công. Khi hạ tầng dần hoàn thiện, nó có thể kéo theo một chuỗi phản ứng từ đầu tư sản xuất, logistics, thương mại đến nhu cầu nhà ở và dịch vụ.

Tuy nhiên, với thị trường bất động sản, đây cũng là giai đoạn nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa giá trị được tạo ra bởi hạ tầng thực tế và kỳ vọng được tạo ra bởi tin tức hạ tầng. Việc một dự án được công bố, khởi công hay bố trí vốn chưa đồng nghĩa bất động sản xung quanh lập tức tăng giá.

Trong chu kỳ mới, lợi thế nhiều khả năng sẽ thuộc về những khu vực vừa có hạ tầng được triển khai thực chất, vừa hình thành nhu cầu kinh tế và dân cư đủ lớn. Khi đó, đầu tư công không chỉ đóng vai trò “vốn mồi” cho tăng trưởng mà còn có thể trở thành lực đẩy định hình lại dòng vốn bất động sản của TP.HCM trong trung và dài hạn.