Trong tháng 11 và 12 tới đây, TP HCM sẽ tổ chức bán đấu giá 3.790 căn hộ tại khu tái định cư Bình Khánh (khu đô thị Thủ Thiêm, phường An Bình, TP. Thủ Đức). Đây là phiên đấu giá lần thứ ba cho số căn hộ này. Hai phiên đấu giá trước vào năm 2018 và 2019 đều bất thành vì không có ai đến mua.
Theo ghi nhận, số căn hộ nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đã hoàn thành từ năm 2015, có vị trí đẹp nhất Thủ Thiêm, nằm bên đại lộ Mai Chí Thọ, tuyến đường đã hoàn chỉnh. Sát cạnh dự án là khu đô thị New City hiện là tổ ấm của hàng nghìn gia đình, mỗi đêm đều sáng đèn và đầy ắp các tiện nghi mua sắm, thương mại...
Vậy vì sao dự án nhà ở chỉ cách đó chưa đến 20 bước chân lại bỏ hoang gần nửa thập niên qua, cỏ dại mọc đầy, cửa long, tường tróc, gạch hành lang, sân chung bong rộp, trần thạch cao rơi sụp, lan can rỉ sét. Thậm chí ‘ế’ xuyên suốt qua các kỳ đấu giá trong khi hàng trăm nghìn người không có nhà ở? Liệu nơi đây có trở thành một Thuận Kiều Plaza thứ hai?
Vì đâu ‘ế’?
Toàn Cảnh Bất Động Sản đã có buổi trao đổi cùng một chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực quy hoạch và phát triển đô thị. Vị chuyên gia này đã đưa ra ba lý do cụ thể để lý giải tình trạng ‘ế’ này như sau:
Thứ nhất, vấn đề nằm ở mô hình đấu giá. Chính quyền thay vì đấu giá từng căn hộ cho cá nhân có nhu cầu thì chọn cách mời gọi các nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh tham gia đấu giá toàn dự án hoặc một phần của dự án. Điều này tạo ra rào cản nhất định bởi các chủ đầu tư lớn đều có chiến lược phát triển riêng. Chất lượng hoặc tiêu chuẩn dự án đã xuống cấp khó bắt nhịp với chiến lược này.
“Các bạn nếu một lần bước chân vào sẽ biết dự án xây dựng nhà ở hướng đến người lao động thu nhập thấp tái định cư, do đó các căn hộ có diện tích rất bé, chỉ trên dưới 40m2, chất lượng xây dựng, vật tư vào 12-13 năm trước đến nay đã lỗi thời. Nhà không có người ở cũng rất mau xuống cấp. Rất khó có thể thay đổi, tu sửa dự án để phù hợp với tiêu chí nhà ở cao cấp hiện tại”, chuyên gia này nói.
Thứ hai, giá chào hàng quá cao trong khi các căn hộ đã xuống cấp. Với mức giá đề xuất cho đợt đấu giá gần nhất là 9.900 tỷ đồng, tính bình quân mỗi căn hộ nhà đầu tư phải bỏ ra khoảng 2,6 tỷ đồng, tương đương 65 triệu đồng/m2.
Đây là mức giá khởi điểm, nhà đầu tư khi đấu giá thành công còn phải đầu tư nguồn vốn tu bổ, chỉnh trang, xây lắp các tiện ích, chưa kể chi phí tiếp thị, quảng bá và bán hàng… Mức giá cho một căn hộ khi đó cũng phải “đội” thêm các khoản phí này, cùng với lợi nhuận của chủ đầu tư. Trong khi đó một số dự án chung cư hoàn thiện, tiêu chuẩn cao cấp hơn, sát cạnh khu tái định cư này dao động từ 63-75 triệu đồng/m2, tùy theo diện tích.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng gửi văn bản lưu ý nhà đầu tư một số mặt hạn chế của dự án nhà tái định cư. Trước hết là có ý kiến quan ngại về chất lượng công trình, chất lượng vật tư, vật liệu xây dựng, trang thiết bị so với các dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, cũng có ý kiến quan ngại về chất lượng công tác quy hoạch, thiết kế tòa nhà cũng như căn hộ; về các tiện ích phục vụ cư dân.
HoREA cho rằng nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ và có kế hoạch cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp và bổ sung các tiện ích, dịch vụ.
Thứ ba, đầu ra của dự án đang là dấu chấm hỏi. Với hai lý do trên, dự án nếu chọn ‘đầu ra’ là nhà ở thương mại, hoặc bán ra cho người tiêu dùng thì chẳng khác nào đi vào ngõ cụt.
Theo vị chuyên gia này, TP cần nhìn rộng thoáng ra khỏi mục tiêu thu tiền về cho ngân sách. Phải mang lại giá trị cho người cần thì dự án mới có thể giải quyết bài toán ‘đầu ra’. Đơn cử, TPHCM có thể tính đến việc bán tất cả căn hộ này cho công nhân viên chức theo phương thức trả dần. Loại nhà tái định cư này được xây dựng trên đất công nên không phải trả tiền thuê hay mua đất nền, thuế cũng rất thấp, không phải đóng tiền cho các loại quỹ khác nhau.
TP có thể bán cho công nhân viên chức thấp hơn giá bán cho nhà đầu tư, mỗi căn hộ 2 phòng ngủ chừng 1,2-1,5 tỷ đồng là phù hợp. Với giá này, công nhân viên chức có thể mua được và sau 20 năm tiết kiệm sẽ trả hết. Dù không thu được ngay một cục nhưng, vẫn tiền vẫn về cho ngân sách được một khoản đáng kể theo năm. Đặc biệt, điều không tính đếm được bằng tiền là công nhân viên chức có nhà ở.
