6 Nguyên tắc giúp giảm thiểu rủi ro khi đầu tư bất động sản

Cân nhắc về tài chính

Nguồn vốn sẵn có là thứ cần xem xét đầu tiên trước khi bắt đầu tham gia bất kỳ loại hình đầu tư nào. Nếu nhà đầu tư hiểu rõ mình có bao nhiêu tiền và huy động vốn được bao nhiêu, họ sẽ có một khởi đầu thuận lợi và đảm bảo hành trình đầu tư bất động sản an toàn, đạt hiệu quả cao.

Cụ thể, nhà đầu tư cần nắm rõ số vốn mình có về mọi mặt như tiền mặt, tiền gửi ngân hàng hay tiền kỹ thuật số, nguồn vốn huy động thêm từ người thân hay vay vốn từ các tổ chức tài chính… để xác định phạm vi đầu tư phù hợp.

Ngày nay, việc vay vốn thông qua các tổ chức tài chính để đầu tư bất động sản tương đối dễ dàng. Do đó, mọi người thường chọn lựa hình thức này để giảm vốn đầu tư của mình. Tuy nhiên, hãy cảnh giác với những khoản vay vì bạn có thể bị mất phương hướng hoàn toàn nếu có quá nhiều khoản vay phải trả và lãi suất phải trả quá cao. Trong trường hợp xấu nhất, bạn thậm chí có thể mất kiểm soát nguồn tài chính của chính mình. Điều này dễ dàng thấy ở thời điểm hiện tại, khi đại dịch Covid-19 diễn biến khá phức tạp và bất ngờ khiến nhiều người không kịp ứng phó và phải chấp nhận bán nhà hoặc tịch thu nhà vì không có khả năng trả các khoản nợ thế chấp.

Nắm bắt thời điểm vàng

Quá trình đầu tư bất động sản được tiến hành theo từng giai đoạn và các bước quyết định khi nào cần xuống tiền hay từ bỏ sẽ quyết định thành bại của nhà đầu tư. Với quyết định đúng đắn bạn sẽ có một khối tài sản có giá trị trong tương lai. Một quyết định sai lầm có thể khiến bạn mất tiền, mất cơ hội kiếm lời lâu dài hoặc có thể mất tất cả.

Có rất nhiều người đã lầm tưởng về thời điểm đầu tư và quyết định xuống tiền khi thị trường bất động sản đang không ổn định và dễ bị tổn thương như: Tham gia vào thị trường quá muộn có thể làm mất đi cơ hội mặc dù thời điểm đó sẽ ít rủi ro hơn và an toàn hơn về mặt tài chính. Tuy nhiên, đầu tư quá sớm với kỳ vọng thu được lợi nhuận cao có thể mang lại rất nhiều rủi ro. 

Ngoài ra, nếu nhà đầu tư đưa ra quyết định nhanh chóng để mua một bất động sản, họ có thể rơi vào bẫy FOMO (nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội) và dễ quên đi các vấn đề pháp lý tiềm ẩn. Do đó, khi quyết định xuống tiền cho một bất động sản nào đó phải nhờ tư vấn từ các cố vấn có chuyên môn về tính pháp lý của bất động sản và các khoản mục ràng buộc trong hợp đồng.

Loại hình đầu tư bất động sản

Hiện nay có các loại hình đầu tư bất động sản phát triển rất đa dạng nhưng phổ biến nhất vẫn là căn hộ chung cư, đầu tư nhà phố và đất nền.

Đầu tư căn hộ chung cư

Ưu điểm
- Nhà đầu tư có thể thanh toán linh hoạt bằng nhiều phương thức khác nhau. Đặc biệt, nhà đầu tư có thể chia ra nhiều đợt để trả góp.
- Có thể vay ngân hàng lên đến 70% giá trị căn hộ.
- Nhu cầu cần căn hộ cho thuê ngày càng tăng mạnh, đặc biệt là các khu vực phát triển.
- Bạn có thể đầu tư lướt sóng và thu lãi lớn ngay trong khoảng thời gian ngắn.

Nhược điểm
- Căn hộ có thể bị kê “khống giá”
- Mặt bằng giá đang tăng đều, nhưng khó tăng đột biến.

Đầu tư nhà phố

Ưu điểm
- Đáp ứng nhiều mục đích sử dụng: làm nhà để ở, làm mặt bằng kinh doanh, cho thuê …
- Nhu cầu cần nhà ngày càng cao, đặc biệt là các căn nhà phố có vị trí đẹp.
- Nếu sử dụng để kinh doanh đảm bảo thu nhập ổn định và bền vững.

Nhược điểm
- Nếu kinh doanh, đòi hỏi số vốn đầu tư ban đầu cao, đặc biệt là các căn nhà phố có vị trí đẹp.
- Dựa vào biến động thị trường thì mới có tính thanh khoản và lợi nhuận.
- Khó kiểm soát và điều chỉnh giá theo ý muốn.

Đầu tư đất nền

Ưu điểm
- Vốn đầu tư ban đầu không quá lớn nhưng lợi nhuận thu về có thể gấp 2 đến 3 lần lãi ngân hàng.
- Tính thanh khoản và khả năng sinh lời cao
- Không bị ảnh hưởng nhiều bởi biến động thị trường nên ít có rủi ro về giá

Nhược điểm
- Nhà đầu tư chấp nhận rủi ro vì một số lô đất vẫn chưa rõ ràng về mặt pháp lý
- Chỉ những khu đất có quy hoạch cụ thể, kinh tế xã hội phát triển, hạ tầng giao thông đồng bộ… thì giá đất mới tăng cao.

Cân nhắc về vị trí đầu tư

Vị trí hay mặt bằng là một trong những yếu tố quan trọng nhất cần quan tâm khi đầu tư vào bất động sản. Nếu bạn đưa ra quyết định sai lầm, lợi tức đầu tư của bạn có thể bị giảm hoặc biến mất.

Nhìn chung, bất kỳ bất động sản nào ở các thành phố thương mại sầm uất đều có lợi hơn bất động sản nào ở các vùng ngoại ô yên tĩnh, thanh bình và các khu vực hẻo lánh.

Đồng thời, khu vực tập trung nhiều tiện ích, cơ sở hạ tầng tốt gần trường học, chợ, đường phố chính, sân vận động, khu thể thao,... sẽ thu hút lượng lớn cư dân, tăng nhu cầu về nhà ở và mang lại lợi nhuận tốt hơn cho các nhà đầu tư với mục đích cho thuê hoặc bán.

Quy luật cung cầu ảnh hưởng rất nhiều đến việc lựa chọn vị trí chiến lược để đầu tư bất động sản. Các thành phố và thị trấn lớn thường có nhu cầu nhà ở cao nhất, nơi thường xuyên chịu tác động của làn sóng di cư dân cư nông thôn với tốc độ phát triển kinh tế mạnh mẽ, tầng lớp trung lưu và thượng lưu chiếm tỷ trọng lớn trong dân số. Nhiều thành phố là nơi sinh sống của các cộng đồng người nước ngoài, có thể mang đến cho các nhà đầu tư bất động sản nhà ở hoặc bất động sản thương mại cơ hội kiếm tiền.

Mặt khác, đầu tư vào các huyện, thị trấn xa xôi và các khu vực có ít cơ sở thương mại hơn sẽ mang lại rủi ro lớn hơn. Những khu vực này có mật độ dân cư thấp, nền kinh tế không đa dạng nên tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh, dịch vụ. Từ đó làm giảm mất giá trị bất động sản thương mại.

Lập kế hoạch và quản lý phù hợp

Các khu vực sở hữu bất động sản tốt phải được quy hoạch cẩn thận, có cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng phát triển, thiết kế hiện đại và bền vững. Mặc dù những yếu tố này có thể không tác động ngay đến sự tăng trưởng và khả năng sinh ra lợi nhuận của bất động sản. Nhưng chúng tạo ra nội lực để thúc đẩy sự tăng giá của bất động sản đó trong tương lai.

Vậy nên nhà đầu tư cần phải lập kế hoạch phân bổ nguồn vốn ngắn - dài hạn một cách hợp lý. Nhà đầu tư không nên dùng vốn ngắn hạn (vốn có được từ việc vay, sử dụng đòn bẩy tài chính) để đầu tư vào một dự án mà 10-15 năm sau mới bắt đầu rộ tin khởi công. 

Nghiên cứu kỹ lưỡng và kiên nhẫn chờ đợi, đặc biệt khi đầu tư vào các thị trường kém phát triển

Gợi ý này có vẻ mâu thuẫn với những gì bạn đã đọc ở trên. Tuy nhiên, nó rất hữu ích đối với những ai có kiến ​​thức nền tốt và có cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản thì mới có thể mang lại lợi nhuận cao.

Mặc dù các khoản đầu tư vào các trung tâm kinh tế luôn mang lại những cơ hội rõ ràng và được ưu tiên, nhưng chúng cũng đòi hỏi vốn chủ sở hữu ban đầu cao hơn. Tại các thị trường kém phát triển như thành phố hạng hai và hạng ba, nhà đầu tư có quyền lựa chọn loại hình bất động sản đa dạng hơn với giá rẻ hơn mà không phải chịu sự cạnh tranh gay gắt và khắc nghiệt từ các nhà đầu tư khác.

Tuy nhiên, điều cần nhớ khi quyết định đầu tư theo hướng này là bạn phải kiên nhẫn chờ đợi sự phát triển hơn nữa ở những khu vực này như mở rộng cơ sở hạ tầng và giao thông, phát triển các tiện ích công cộng hoặc các khu vực khác, và các dự án lớn nhỏ xuất hiện. Khi đó, bạn rất hài lòng khi nhìn thấy phần lợi tức đầu tư.