Thị trường hạ nhiệt, dòng tiền đầu cơ suy yếu
Phát biểu tại một sự kiện thị trường gần đây, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho biết đà tăng giá kéo dài của bất động sản đã bắt đầu chững lại và xuất hiện xu hướng điều chỉnh trong những tháng đầu năm 2026.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trong quý I giảm khoảng 4% so với cuối năm trước. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá nhà riêng giảm khoảng 2%. Diễn biến này phản ánh áp lực rõ rệt lên các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay.
Ngược lại, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận mức độ quan tâm cao. Lượng tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 50% sau Tết, trong khi nhu cầu nhà riêng tại TP.HCM cũng tăng hơn 30%.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến thị trường điều chỉnh đến từ mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, phổ biến 12–14%/năm sau ưu đãi, làm gia tăng áp lực tài chính. Bên cạnh đó, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2025 khiến chi phí đầu vào tăng, cùng với những biến động địa chính trị toàn cầu tác động đến tâm lý người mua.
Giai đoạn “thanh lọc” tất yếu của thị trường
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, nhận định thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc tự nhiên sau giai đoạn tăng trưởng nóng.
Theo ông, các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, trong đó việc đa dạng hóa nguồn vốn – đặc biệt là tiếp cận các nguồn vốn “xanh” – trở thành xu hướng tất yếu để đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển mới.
Ở góc độ vĩ mô, Trần Đình Thiên cho rằng thị trường đang chịu “áp lực kép” từ lãi suất và mục tiêu tăng trưởng kinh tế, trong khi dư địa chính sách tiền tệ ngày càng thu hẹp. Ông đề xuất cần giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường vốn để tạo nguồn lực dài hạn cho bất động sản.
Nhà đầu tư nên ưu tiên “giá trị thật”
Trong bối cảnh thị trường điều chỉnh, nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản dài hạn ổn định. Theo ông Bạch Dương, dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản có xu hướng tăng trưởng đều, ít biến động hơn so với vàng hay chứng khoán, nhờ nền tảng từ nhu cầu ở thực và quá trình đô thị hóa.
Cùng quan điểm, ông Trần Quang Trung, đại diện OneHousing, cho rằng nhu cầu sở hữu nhà ở và tích lũy tài sản của người Việt vẫn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ.
Theo ông, khi người mua tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, đó chính là thời điểm phù hợp để ra quyết định, nhất là khi thị trường đang “hạ nhiệt”.
Trong khi đó, Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khuyến nghị nhà đầu tư cần tập trung vào ba yếu tố cốt lõi: sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Đồng thời, cần tránh các hình thức đầu tư “ảo”, thiếu minh bạch hoặc tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
