Tại hội thảo trực tuyến “Bất động sản công nghiệp - Thích ứng và cạnh tranh 2022 – 2025” mới đây do Realcom – Cộng đồng Phát triển BĐS Bền vững tổ chức, các chuyên gia đã chia sẻ các kiến thức khách quan, kịp thời nhất về xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp trong thời kỳ mới. Từ đó, giúp các nhà đầu tư, chủ đầu tư và các cá nhân quan tâm nhìn nhận rõ tình hình cạnh tranh khốc liệt, những thách thức cùng những cơ hội đầu tư khả quan trong giai đoạn 2022 - 2025 sắp tới.
Thế giới đang thay đổi mạnh mẽ
Ở phần đầu tiên của chương trình, ông Phạm Văn Nam – ông Phạm Văn Nam – Đồng sáng lập Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho rằng, bối cảnh thế giới trong những năm qua đã, đang và sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến toàn cảnh bức tranh bất động sản công nghiệp Việt Nam. Trong đó ông Nam nhấn mạnh bốn yếu tố sau:
Thứ nhất, cách mạng công nghiệp đã và đang thay đổi rất nhanh, tiến tới cấp độ 5.0 với sự hợp tác giữa người và máy. Sự tiến hóa này thúc đẩy quá trình sản xuất thông minh và cá nhân hóa sản phẩm.
Thứ hai, sự trỗi dậy mạnh mẽ của Trung Quốc dẫn đến chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Giá trị sản xuất công nghiệp đã vượt 4.000 tỷ USD, chiếm 29% toàn cầu, cao gấp đôi so với Mỹ, bốn lần Nhật Bản, năm lần so với Đức và 100 lần so với Việt Nam.
Thứ ba, hiện nay Trung Quốc đang chuyển chiến lược phát triển, gia tăng các ngành công nghệ cao và đào thải các ngành công nghiệp giá trị thấp, cần nhiều nhân lực và ô nhiễm môi trường. Với chiến lược này, nhiều nhà đầu tư quốc tế đã bị đào thải khỏi Trung Quốc, cộng thêm việc chi phí sản xuất tại đây cũng không còn quá hấp dẫn cũng buộc họ “dọn nhà”. Đây là cơ hội cho các quốc gia lân cận để tiếp tục duy trì mạng lưới sản xuất hiện có. Thái Lan và Việt Nam là hai quốc gia hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển này. Tuy vậy, thách thức đặt ra cho các quốc gia này là phải đón nhận các ngành công nghiệp có ảnh hưởng đến môi trường.
Thứ tư, Covid-19 tiếp tục là bóng ma đe dọa nền sản xuất công nghiệp khắp toàn cầu. FDI toàn cầu đã bị kéo xuống 38%, còn 846 tỷ USD, mức thấp nhất kể từ năm 2005. Đại dịch còn thay đổi tâm lý nhà đầu tư, thúc đẩy nhanh hơn số hóa môi trường đầu tư.
“Trong bối cảnh thế giới đang thay đổi mạnh mẽ như vậy, cơ hội là dành cho Việt Nam là rất lớn”, ông Phạm Văn Nam – Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam nói.
Về tình hình thu hút đầu tư nước ngoài, trong hơn một thập kỷ qua, Việt Nam liên tục lập các đỉnh mới. Cao nhất vào năm 2019, tổng vốn FDI đăng ký đạt 38 tỷ USD. Dù vấp phải Covid-19, nhưng giai đoạn 2020-2021 tình hình vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn tương đối tích cực.
Trong 10 tháng đầu năm 2021, Việt Nam thu hút 23,7 tỷ USD vốn đăng ký và 15,2 tỷ USD vốn thực hiện. Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và Đài Loan vẫn là năm quốc gia dẫn đầu về nguồn vốn đổ vào thị trường Việt Nam. Trong đó, số vốn dành cho các lĩnh vực công nghiệp, chế biến chế tạo chiếm 45% trên tổng số 13 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới.
Thị trường khu công nghiệp Việt Nam: phân trục rõ rệt
Với tổng vốn FDI luôn được duy trì tích cực, tính đến 2021, Việt Nam có 563 khu công nghiệp được được quy hoạch trong tổng diện tích 210,9 nghìn hecta, tập trung chính quanh hai đầu tàu kinh tế lớn là TP HCM và đầu tàu về chính trị và thủ đô Hà Nội. Trong đó có 397 khu công nghiệp được thành lập, 291 khu công nghiệp đang hoạt động. Quy mô trung bình của mỗi khu công nghiệp là 310 hecta.
Đối với phía Bắc, khu công nghiệp phát triển theo 5 trục hướng về các vùng có cơ sở hạ tầng – kết nối giao thông tốt nhất. Bao gồm:
- Trục thứ nhất: Hà Nội – Hưng Yên – Hải Dương – Hải Phòng với mật độ khu công nghiệp tập trung rất cao dọc theo QL5 cũ và cao tốc Hà Nội - Hải Phỏng mới.
- Trục thứ hai: Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang – Lạng Sơn. Trong đó Bắc Ninh có mật độ dày đặc, và gần như không còn quỹ đất cho khu công nghiệp mới. “Vết dầu loang” đang tiến tới Bắc Giang và Lạng Sơn, trong đó quy hoạch khu công nghiệp 5.000hecta tại huyện Hữu Lũng, phía Nam tỉnh Lạng Sơn.
- Trục thứ ba: Hà Nội – Vĩnh Phúc – Phú Thọ. Tương tự Bắc Giang, Vĩnh Phúc sẽ là điểm đến sáng giá cho BĐS công nghiệp.
- Trục thứ tư: Hà Nội – Thái Nguyên. Đây là nơi có nhà máy Samsung, và sắp tới sẽ là nơi tập trung nhiều các khu công nghiệp hiện đại, khu công nghiệp thông minh.
- Trục thứ năm: Hà Nội – Hà Nam. Mật độ khu công nghiệp tập trung rất cao ở Phủ Lý, Đồng Văn.
Đối với phía Nam cũng tương tự, khi các khu công nghiệp cũng lấy TP HCM làm trung tâm và phát triển ra 5 trục chính. Bao gồm:
- Trục thứ nhất: TP HCM – Đồng Nai. Đây là khu vực có lịch sử phát triển khu công nghiệp lâu đời nhất Việt Nam với khu kỹ nghệ Biên Hòa và hiện tại là khu công nghiệp Biên Hòa 1. Điểm tập trung khu công nghiệp lớn nhất ở Đồng Nai hiện tại là Nhơn Trạch.
- Trục thứ hai: TP HCM – Bình Dương – Bình Phước. Trong đó khu vực năng động nhất tọa lạc ở Tân Uyên – Mỹ Phước với các khu công nghiệp của Becamex, VSIP.
- Trục thứ ba: TP HCM - Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây được đánh giá là khu vực có hạ tầng logistic tốt nhất, quy hoạch rất nhiều cảng lớn. Trong tương lai đây sẽ là nơi phát triển các khu công nghiệp kết hợp logistic rất mạnh mẽ.
- Trục thứ tư: TP HCM – Long An. Các khu công nghiệp tập trung nhiều ở huyện Cần Giuộc và Đức Hòa, di chuyển rất thuận tiện vào trung tâm TP HCM.
- Trục thứ năm: TP HCM – Tây Ninh. Trục này được đánh giá sẽ rất sáng giá trong tương lai, với nhiều khu công nghiệp lớn tại Củ Chi trong giai đoạn tới.
Chu kỳ mới – Thời vận mới
Tại Hội thảo, ông Phạm Văn Nam – Đồng sáng lập Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho biết, trong giai đoạn mới, thị trường Việt Nam sẽ phát triển rộng mở hơn các khu công nghiệp và chuẩn hóa các mô hình hiện hữu. Cụ thể, sẽ có 5 mô hình khu công nghiệp khác nhau bao gồm: Khu công nghiệp đô thị dịch vụ, khu công nghiệp chuyên sâu, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đa ngành.
Nhìn chung, mỗi một mô hình khu công nghiệp có đặc điểm riêng và mô hình hoạt động riêng, dẫn đến ưu và nhược điểm nhất định. Trong đó, mô hình khu công nghiệp đô thị - dịch vụ đang được nhiều chủ đầu tư xem xét phát triển, và là mô hình sẽ tạo ra sự thuận lợi cho các chủ đầu tư mới trong giai đoạn tới.
Nói về xu hướng lựa chọn phát triển khu công nghiệp, ông Tuấn Nguyễn - Ban Nghiên cứu và Phát triển dự án Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Bình Minh chia sẻ, đối với các chủ đầu tư của khu công nghiệp, khi lựa chọn xây dựng một khu công nghiệp, điều họ quan tâm đầu tiên chính là vị trí như ở gần đầu các khu vực kinh tế lớn, các khu vực có hạ tầng kết nối tốt. Bên cạnh đó, là xu hướng chọn các khu vực có mật độ xây dựng chưa quá dày đặc, khu vực vẫn còn quỹ đất rộng để phát triển như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hoà Bình…
Ngoài ra, theo chuyên gia này, các tỉnh, thành phố có chính sách thu hút đầu tư rất tốt, có những cách xử lý thủ tục hành chính thông thoáng và nhanh chóng cũng sẽ thu hút nhà đầu tư. Ví như Bắc Ninh, quỹ đất cũng bắt đầu khan hiếm nhưng các nhà đầu tư vẫn đổ về địa phương này xây dựng và phát triển khu công nghiệp, đó là bởi các doanh nghiệp đều đánh giá tỉnh Bắc Ninh có cơ chế chính sách thông thoáng. Đó cũng là lý do vì sao chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) của Bắc Ninh luôn đứng top đầu.
Cơ hội là vậy, nhưng thách thức dành cho cộng đồng phát triển bất động sản công nghiệp cũng không ít. Trong đó ông Phạm Văn Nam – Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam nhấn mạnh hàng loạt các vấn đề mà các chủ đầu tư khu công nghiệp đang gặp phải:
Thứ nhất là ô nhiễm công nghiệp. Đây là vấn đề tồn tại dai dẳng suốt nhiều năm và sẽ tiếp tục nóng trong thời gian tới. Đây là hệ quả từ việc thu hút các dự án đầu tư kém chất lượng và quản lý kém trong quá khứ.
Thứ hai là vấn đề nguồn nhân lực. Lợi thế nguồn lao động trẻ sẽ dần không còn nhiều khi già hóa dân số. Bên cạnh đó, ông Phạm Văn Nam cũng nhấn mạnh thêm câu chuyện an sinh cho công nhân tại các khu công nghiệp. Trong giai đoạn vừa qua, khi dịch Covid-19 bùng mạnh tại các khu công nghiệp, người lao động rất vất vả trong công tác an sinh. Cảnh người lao động rời bỏ các khu công nghiệp để trở về quê hương là rất nhiều. Dẫn đến cảnh các khu công nghiệp lại trở nên thiếu hụt nguồn nhân lực trầm trọng.
Thứ ba liên quan đến chuỗi dịch chuyển. Logistic sẽ đòi hỏi Việt Nam phải cạnh tranh rất gay gắt với các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan để có thể tiếp cận với các nhà đầu tư nước ngoài.
“Đó là các yếu tố khách quan. Còn về nguyên nhân chủ quan, bản thân các chủ đầu tư cũng mắc phải nhiều vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng, quy hoạch sản phẩm và xúc tiến đầu tư, dẫn đến nhiều khu công nghiệp suốt nhiều năm chịu cảnh đồng không mong quạnh”, ông Nam nói.
