Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2022 đến nay, số lượng căn hộ nhà ở mới được đưa ra thị trường chỉ bằng khoảng 40% so với cùng thời điểm trước khi xảy ra đại dịch COVID-19. Cả quý III/2022, không có dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới. Trong số trên 3.600 sản phẩm mở bán trong quý III/2022, căn hộ giá khoảng 2 tỷ đồng chỉ chiếm 12%. Căn hộ giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 85%. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc bình dân luôn ở mức cao, trên 85%.
Khan hiếm nguồn cung
Tại diễn đàn Bất động sản 2022 diễn ra gần đây, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp khó vì nhiều lý do. Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để phát triển dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường.
Theo báo cáo, trên địa bàn TP.HCM có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng năm 2022 khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè,… Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, xu hướng sụt giảm mạnh kéo dài từ giữa quý II năm 2022 đến nay.
Theo đó, thị trường căn hộ của thành phố gặp sự sụt giảm mạnh trong sức cầu ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt ở quý III năm 2022 do tâm lý e ngại của nhà đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao. Trong khi đó, thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận tăng 10-15% trong giá bán sơ cấp nhưng giá thứ cấp giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm 2022.
Cũng theo chuyên gia của DKRA Việt Nam, riêng đối với thị trường TP.HCM, việc lệch pha cung cầu đã diễn ra từ năm 2018 đến nay. Đầu tiên là lệch pha về khu vực, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM chủ yếu tập trung ở khu Đông (Thủ Đức). Tuy nhiên, điều đáng nói hơn, cấp thiết hơn là sự lệch pha về phân khúc căn hộ. Hiện tại, các dự án căn hộ tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào căn hộ hạng A, hạng sang chiếm trên 77%.
"Trong khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ hạng C có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như mất tích trên thị trường. Thậm chí, những dự án căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng rất khó để tìm", ông Thắng nói.
Về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đã nhận được sự quan tâm đáng kể từ góc độ quản lý nhà nước và các chủ doanh nghiệp, như Vingroup, Sun Group, Him Lam, Bitexco… cũng đã cam kết tham gia phát triển khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Song, nguồn cung cho loại hình này vẫn vô cùng "nhỏ giọt" và vẫn chưa thể đáp ứng phần lớn nhu cầu.
Phải mất 120 năm mới mong mua được nhà tại TP.HCM
Một báo cáo của Công ty Savills Việt Nam cũng đưa ra thông tin, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn, với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%.
Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, chiếm 76% nguồn cung mới quý này. Phân khúc hạng sang chiếm khoảng 13% thị trường với các dự án lần lượt nằm ở quận 1, TP.Thủ Đức và quận 7. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất đợt mở bán của một dự án tại khu vực TP.Thủ Đức trong khi phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.
Cũng theo CBRE Việt Nam, trong quý 4/2022, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía đông thành phố), nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong các tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, so với 2017 là năm thị trường bất động sản tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua, thì từ 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha cung - cầu, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền. TP.HCM đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây và hiện nay tuy giao dịch nhà đất dù đã có dấu hiệu trầm lắng, nhưng giá vẫn còn neo giữ mức giá cao.
Trong đó giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6 - 7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.
“Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2. Một số địa bàn bị giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.
Nhiều chuyên gia tính toán, với thu nhập hiện nay của người làm công ăn lương so với giá bất động sản, phải mất 120 năm lao động cật lực và tích cóp mới mong mua được nhà tại TP.HCM.
Để giải quyết việc thiếu hụt nguồn cung và sự mất cân xứng giữa các phân khúc, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Nhà nước và các ban ngành cần sớm tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới room tín dụng thêm 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 - 200 ngàn tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm; tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.
“Năm nay và năm tới được coi là cơ hội vàng để giải quyết những khó khăn, vướng mắc, chồng chéo những vấn đề trên bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao… do Ban Chấp hành Trung ương ban hành; đồng thời việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung bất động sản”, ông Châu nhận định.
