Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường căn hộ vùng ven TP HCM đang tiến gần một ngưỡng giá quan trọng. Khi giá bán vượt khoảng 70 triệu đồng/m², lợi thế lớn nhất của các khu vực giáp ranh là mức giá thấp hơn nội đô sẽ dần mất đi, kéo theo sức hấp dẫn đối với người mua ở thực suy giảm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng mức giá 65-70 triệu đồng/m² là ngưỡng quyết định đối với thị trường căn hộ vùng ven. Theo ông, khi vượt qua mốc này, các dự án sẽ bắt đầu gặp khó khăn hơn trong việc thu hút khách hàng do khoảng cách giá với khu vực trung tâm TP HCM không còn đủ lớn.

Những năm gần đây, căn hộ tại các địa phương giáp ranh TP HCM phát triển mạnh nhờ lợi thế giá bán thấp hơn đáng kể so với nội đô. Trong khi căn hộ tại khu vực trung tâm và cận trung tâm phổ biến ở mức 85-100 triệu đồng/m², nhiều dự án tại Bình Dương (trước khi sáp nhập) chỉ dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m², tạo sức hút lớn với các gia đình trẻ có ngân sách hạn chế.

Tuy nhiên, khi giá bán tiến sát ngưỡng 65-70 triệu đồng/m², người mua bắt đầu cân nhắc nhiều hơn giữa việc sở hữu một căn hộ mới ở khu vực xa trung tâm hay lựa chọn căn hộ cũ trong nội đô với lợi thế về khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các tiện ích hằng ngày.

Theo ông Kiệt, khoảng cách di chuyển đang trở thành yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà. Nếu hệ thống hạ tầng kết nối, đặc biệt là các tuyến giao thông liên vùng và vận tải công cộng, không được cải thiện tương xứng, sức hấp dẫn của nhiều dự án vùng ven sẽ giảm khi giá bán tiếp tục tăng.

Thực tế, mặt bằng giá căn hộ tại các khu vực giáp ranh TP HCM đang tiến rất gần ngưỡng mà CBRE đưa ra. Theo số liệu của đơn vị này, trong quý I/2026, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP HCM (sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) đạt khoảng 71 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế và phí, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước và tăng 4,4% so với quý trước.

Nhiều dự án mở bán gần đây tại các khu vực giáp ranh cũng ghi nhận mức tăng giá từ 15-20% chỉ sau một đến hai năm. Không ít dự án mới hiện được chào bán quanh ngưỡng 70 triệu đồng/m².

Báo cáo của OneHousing cho biết, trong quý vừa qua, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực vùng ven đạt trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Avison Young Việt Nam ghi nhận một số dự án mới đã có mức giá gần chạm 80 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế và phí.

Theo CBRE, áp lực tăng giá tác động rõ nhất đến nhóm khách hàng mua để ở. Với căn hộ có diện tích khoảng 55-70 m², mức giá 70 triệu đồng/m² đồng nghĩa tổng giá trị tài sản lên tới khoảng 4-5 tỷ đồng, vượt khả năng chi trả của không ít gia đình trẻ.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, với tổng thu nhập khoảng 50-60 triệu đồng mỗi tháng, một cặp vợ chồng trẻ nếu mua căn hộ trị giá 4-5 tỷ đồng bằng vốn vay ngân hàng sẽ phải dành khoảng 25-30 triệu đồng mỗi tháng để trả nợ. Điều này khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn so với thời điểm mặt bằng giá còn thấp.

Dù vậy, các chuyên gia nhận định không phải mọi khu vực vùng ven đều chịu tác động giống nhau. Những dự án nằm gần nội thành, kết nối thuận tiện với các tuyến metro, đường vành đai hoặc các trục giao thông liên vùng vẫn duy trì lợi thế cạnh tranh nhờ khả năng rút ngắn thời gian di chuyển và nâng cao chất lượng sống.

Ở chiều ngược lại, các dự án nằm xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng sẽ chịu áp lực lớn hơn trong việc thu hút người mua khi lợi thế về giá không còn chênh lệch nhiều so với khu vực nội đô.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, nhận định xu hướng "cao cấp hóa" nguồn cung tại các khu vực vùng ven có thể làm gia tăng rủi ro thanh khoản. Theo bà, nguồn cung mới đang nghiêng nhiều về phân khúc cao cấp, trong khi lực cầu chủ yếu vẫn đến từ nhóm khách hàng trung lưu và người mua ở thực.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh khoảng 25 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới, nhu cầu chủ đạo vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp, phù hợp khả năng tài chính. Nếu nguồn cung cao cấp tiếp tục tăng nhanh trong khi nhu cầu thực không theo kịp, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ mất cân đối cung - cầu, đặc biệt tại những khu vực có giá bán vượt quá khả năng hấp thụ.

Đối với người mua ở thực, các chuyên gia khuyến nghị nên ưu tiên những dự án có kết nối giao thông thuận lợi với TP HCM và các trung tâm việc làm, đồng thời xem xét kỹ yếu tố pháp lý, tiến độ triển khai và năng lực của chủ đầu tư. Với nhà đầu tư, việc đánh giá nhu cầu thuê thực tế, khả năng thanh khoản trên thị trường thứ cấp và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lãi suất còn biến động được xem là những yếu tố quan trọng trước khi quyết định xuống tiền.