Sau thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản TP.HCM đang xuất hiện những dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Nhiều phân khúc như căn hộ, nhà phố và đất nền bắt đầu điều chỉnh giá, song thanh khoản vẫn ở mức thấp khi lượng giao dịch chưa có nhiều cải thiện. Theo ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch, không khí mua bán hiện không còn sôi động như giai đoạn 2024-2025.

Chị Mai Anh, cư dân phường Long Bình, cho biết đã vay ngân hàng mua một căn hộ rộng 54 m² tại khu đô thị Vinhomes Grand Park vào năm 2023 với giá 3,8 tỷ đồng. Hiện căn hộ đang được cho thuê với giá 6 triệu đồng mỗi tháng. Do có nhu cầu chuyển nhượng, chị chấp nhận rao bán với giá 3,4 tỷ đồng, đồng nghĩa khoản lỗ hơn 400 triệu đồng sau khi đã tính các chi phí liên quan. Dù đã giảm giá, căn hộ vẫn chưa tìm được người mua.

Tương tự, chị Ngọc Hà, cư dân phường Tân Sơn Hòa, đang rao bán căn hộ hai phòng ngủ rộng hơn 70 m² tại chung cư Kingston trên đường Nguyễn Văn Trỗi. Căn hộ được mua vào cuối năm 2024 với giá 7,5 tỷ đồng để ở. Tuy nhiên, do thay đổi nơi công tác, chị quyết định bán lại. Sau hai lần điều chỉnh, giá hiện còn 7,2 tỷ đồng nhưng giao dịch vẫn chưa thành công.

Phân khúc đất nền cũng ghi nhận tình trạng tương tự. Anh Minh Quân, cư dân phường Long Phước, cho biết đã vay ngân hàng 3 tỷ đồng để mua một lô đất rộng 100 m² với giá 4,5 tỷ đồng vào năm 2024. Sau một năm gánh lãi vay, hiện chi phí lãi suất khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng khiến anh buộc phải rao bán cắt lỗ, nhưng đến nay vẫn chưa có khách hỏi mua.

Khoảng ba tháng gần đây, tại các khu vực vùng ven như phường Phước Thắng, Rạch Dừa và Tam Thắng, giá nhà đất cũng có xu hướng đi xuống. Nhiều sản phẩm được rao bán trong thời gian dài nhưng chưa giao dịch thành công. Một số chủ sở hữu cần tiền gấp phải giảm giá từ 300-500 triệu đồng, thậm chí giảm tới cả tỷ đồng mới có thể bán được.

Theo anh Lê Quốc Bảo, chủ một sàn giao dịch bất động sản tại phường Phú Mỹ, nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng là người mua ngày càng thận trọng trước mặt bằng lãi suất vay còn ở mức cao. Trong khi đó, việc thanh toán toàn bộ giá trị tài sản ngay từ đầu vượt quá khả năng tài chính của nhiều khách hàng. Bối cảnh này cũng khiến không ít môi giới phải chuyển nghề. Theo anh, mặt bằng giá bất động sản đang từng bước điều chỉnh về gần giá trị thực.

Số liệu từ các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cũng cho thấy lượng giao dịch có xu hướng giảm. Tại khu vực Vũng Tàu, số hồ sơ đất đai được tiếp nhận và giải quyết trong quý II/2026 đạt 1.314 hồ sơ, giảm 219 hồ sơ so với quý I. Tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM số 32, lượng hồ sơ giảm từ 1.245 xuống còn 1.133 hồ sơ trong cùng kỳ.

Trong khi thanh khoản suy giảm, nguồn cung nhà ở trên địa bàn vẫn tiếp tục gia tăng. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, toàn thành phố hiện có 96 dự án đang triển khai với quy mô 95.415 căn nhà. Riêng quý I/2026 đã hoàn thành hai dự án với 1.502 căn hộ. Trong 5 tháng đầu năm, có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng quy mô 16.328 căn.

Nhận định về diễn biến thị trường, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc giá nhà đất điều chỉnh là quy luật tự nhiên sau giai đoạn tăng cao vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo ông, khi nguồn cung bán ra nhiều hơn nhu cầu mua, người bán buộc phải giảm giá để thúc đẩy giao dịch. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết, giúp thị trường tiến gần hơn tới giá trị thực và sàng lọc những sản phẩm có giá trị sử dụng, khả năng khai thác bền vững.

Về triển vọng thời gian tới, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Quang Lâm cho biết từ quý III đến quý IV/2026, thành phố dự kiến khởi công thêm 90 dự án với khoảng 90.000 căn hộ, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đang được hoàn thiện với nhiều cơ chế mới. Trong tổng số 45 điều, có 26 điều liên quan đến lĩnh vực xây dựng tập trung vào việc rút ngắn thủ tục đầu tư, đẩy nhanh tiến độ các công trình cấp bách và mở rộng chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Theo ông, những cơ chế này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, đồng thời tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn trong thời gian tới.