Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 26.8, quy định mức phạt đến 60 triệu đồng đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ theo quy định. Đây là bước tăng cường chế tài nhằm đưa hoạt động môi giới vào khuôn khổ, trong bối cảnh phần lớn lực lượng môi giới trên thị trường hiện chưa có chứng chỉ hành nghề.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) được công bố tại hội thảo góp ý Bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản, thị trường hiện có khoảng 300.000 người tham gia hoạt động môi giới dưới nhiều hình thức. Trong khi đó, chỉ hơn 40.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề, tương đương hơn 10% tổng số người đang hoạt động trong lĩnh vực này.

Khoảng cách lớn giữa số người đang hành nghề và số người có chứng chỉ cho thấy việc chuẩn hóa nghề môi giới không còn là câu chuyện riêng của từng cá nhân. Đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến chất lượng dịch vụ, tính minh bạch của thị trường và khả năng bảo vệ người mua, người bán trong các giao dịch bất động sản.

Thực tế, hoạt động môi giới lâu nay có độ mở rất lớn. Chỉ với một điện thoại và tài khoản mạng xã hội, một người có thể đăng thông tin mua bán nhà đất và tự nhận là môi giới. Trong môi trường cạnh tranh cao, tình trạng quảng cáo sai lệch về giá, pháp lý, quy hoạch, tiến độ dự án hoặc tạo tâm lý khan hiếm giả tạo có thể khiến người mua gặp rủi ro.

Việc yêu cầu chứng chỉ hành nghề vì vậy có cơ sở nhất định. Một môi giới chuyên nghiệp không chỉ có nhiệm vụ tìm khách và kết nối giao dịch, mà còn phải hiểu pháp luật, nắm được thông tin sản phẩm và có trách nhiệm với những thông tin cung cấp cho khách hàng.

Tuy nhiên, bài toán đặt ra hiện nay là siết điều kiện hành nghề nhưng phải bảo đảm người muốn làm nghề chân chính có một con đường rõ ràng để đáp ứng điều kiện.

Theo phản ánh của một số đơn vị đào tạo và người hành nghề được Thanh Niên ghi nhận, việc học, thi sát hạch và cấp chứng chỉ tại một số địa phương vẫn còn bất cập. Có trường hợp đã hoàn thành chương trình học nhưng phải chờ đợt thi, trong khi lịch thi giữa các địa phương chưa được tổ chức đồng đều. Một số môi giới vì muốn thi sớm phải tìm đến địa phương khác.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy, cho rằng nội dung đào tạo và sát hạch còn có sự khác biệt giữa các địa phương. Theo ông, việc đề thi có mức độ khác nhau và lịch tổ chức thi chưa đáp ứng nhu cầu có thể tạo ra tình trạng người học tìm đến những địa phương được cho là dễ thi hơn.

Vấn đề này đáng chú ý bởi nếu chế tài đã được nâng lên nhưng hệ thống đào tạo, thi và cấp chứng chỉ chưa đáp ứng đủ nhu cầu thì những người muốn tuân thủ pháp luật có thể gặp khó khăn ngay trong quá trình thực hiện.

Nói cách khác, chuẩn hóa nghề môi giới không nên chỉ được hiểu là tăng mức phạt đối với người không có chứng chỉ. Chuẩn hóa phải bao gồm cả việc xác lập một chuẩn năng lực rõ ràng, tổ chức đào tạo thống nhất, thi sát hạch minh bạch và tạo cơ chế để người đạt yêu cầu nhanh chóng được công nhận.

Đây cũng là hướng mà VARS đang thúc đẩy thông qua Bộ tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản Việt Nam (VREB). VARS cho biết bộ tiêu chuẩn được xây dựng nhằm hình thành một khung nghề nghiệp thống nhất, với các nhóm tiêu chí liên quan đến năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp, quy trình hành nghề và trách nhiệm của môi giới đối với khách hàng và thị trường.

Việc xây dựng VREB cho thấy câu chuyện chuẩn hóa đang được nhìn rộng hơn yêu cầu về một tấm chứng chỉ. Một người có thể vượt qua kỳ thi kiến thức nhưng để trở thành môi giới chuyên nghiệp vẫn cần năng lực tư vấn, khả năng kiểm chứng thông tin, hiểu biết về pháp lý và chuẩn mực ứng xử với khách hàng.

Đặc biệt, đạo đức nghề nghiệp cần được xem là một phần của quá trình chuẩn hóa. VARS hiện cũng xây dựng Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề môi giới bất động sản Việt Nam (VPEC), hướng tới việc hình thành các chuẩn mực về trách nhiệm và hành vi của người hành nghề.

Nếu chỉ kiểm soát bằng chứng chỉ, thị trường có thể đạt được một lớp “điều kiện đầu vào” nhưng chưa chắc giải quyết được toàn bộ vấn đề về chất lượng môi giới. Ngược lại, nếu chứng chỉ đi cùng chuẩn năng lực, đạo đức nghề nghiệp và cơ chế truy xuất trách nhiệm, giá trị của việc chuẩn hóa sẽ lớn hơn.

Một hướng khác cũng đáng được tính đến là số hóa quản lý môi giới. Khi mỗi người hành nghề có một mã định danh nghề nghiệp gắn với chứng chỉ, doanh nghiệp hoặc sàn đang làm việc và tình trạng hành nghề, khách hàng có thể dễ dàng kiểm tra trước khi giao dịch.

Cách quản lý này cũng giúp cơ quan chức năng xác định trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp hoặc vi phạm. Thay vì chỉ biết một người đang tự nhận là môi giới, thị trường có thể xác định rõ người đó có đủ điều kiện hành nghề hay không và đang hoạt động thông qua đơn vị nào.

Về phía doanh nghiệp, việc chuẩn hóa cũng có thể tạo ra một cuộc sàng lọc nhân sự. Những sàn giao dịch và doanh nghiệp làm bài bản sẽ có thêm cơ sở để xây dựng đội ngũ theo chuẩn chung, thay vì cạnh tranh chủ yếu bằng số lượng môi giới hoặc chính sách hoa hồng.

Với người mua nhà và nhà đầu tư, một thị trường có lực lượng môi giới được chuẩn hóa sẽ giúp giảm một phần rủi ro thông tin. Khi môi giới phải chịu trách nhiệm rõ ràng hơn về thông tin cung cấp, khách hàng cũng có thêm cơ sở để lựa chọn người tư vấn.

Tuy vậy, để quá trình này thực sự hiệu quả, khâu thực thi sẽ quyết định nhiều hơn bản thân quy định. Lịch thi cần được công bố minh bạch, kỳ thi phải được tổ chức thường xuyên và quy trình cấp chứng chỉ cần được rút ngắn. Các cơ sở đào tạo cũng cần được quản lý chặt để tránh tình trạng chạy theo số lượng hoặc quảng cáo những cam kết làm giảm giá trị của kỳ sát hạch.

Về dài hạn, thị trường cần chuyển từ tư duy “có chứng chỉ để được hành nghề” sang “đạt chuẩn để hành nghề chuyên nghiệp”. Khi đó, chứng chỉ chỉ là điều kiện cần, còn năng lực, đạo đức và trách nhiệm mới là những yếu tố quyết định uy tín của một môi giới.

Việc Chính phủ ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP và VARS đồng thời thúc đẩy xây dựng các bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp cho thấy nghề môi giới đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ hơn.

Nếu được triển khai đồng bộ, quá trình này không chỉ loại bỏ những người hành nghề không đủ điều kiện mà còn tạo cơ hội để lực lượng môi giới chuyên nghiệp khẳng định vị thế. Ngược lại, nếu chỉ tăng chế tài mà không tháo gỡ những điểm nghẽn trong đào tạo, thi và cấp chứng chỉ, chính những người muốn hành nghề đúng luật có thể trở thành nhóm chịu ảnh hưởng trước tiên.

Bởi vậy, mục tiêu cuối cùng của việc chuẩn hóa không nên là làm giảm số lượng môi giới, mà là giảm môi giới thiếu năng lực, thiếu trách nhiệm và tăng những người thực sự đủ chuẩn để trở thành cầu nối đáng tin cậy trên thị trường bất động sản.