Đất nền dự án là gì? Tránh mất tiền oan khi đầu tư

Người mới tham gia vào thị trường nên cân nhắc, thận trọng trước khi đầu tư vào đất nền dự án.

Nếu là người mới tham gia vào thị trường, với tiềm lực vốn chưa đủ mạnh và không hiểu rõ pháp lý, Toàn cảnh Bất động sản khuyên bạn nên cân nhắc, thận trọng và có thể tìm kiếm trợ giúp của các chuyên gia tư vấn bất động sản khi muốn đầu tư vào đất nền dự án.

Đất nền dự án là gì?

Nhiều người thường nhận được lời chào mời mua đất nền để đầu tư sinh lãi cao, giới thiệu nhiều dự án, nhưng chưa thực sự hiểu đất nền dự án là gì và một số khái niệm về đất khác.

Về bản chất, đất nền là những lô đất nguyên trạng chưa trải qua bất kỳ sự tác động nào như: Đào, lấp hoặc san đất của máy móc hay con người. Đất nền dự án là những lô đất đang nằm trong quy hoạch của chính sách quy hoạch hoặc chủ đầu tư. Những lô đất này đang trong quá trình nghiên cứu dự án. Đất nền dự án tiếng Anh là “raw land”.

dat-nen-du-an-1630173853.jpeg
Đất nền dự án là phân khúc được lựa chọn và là kênh đầu tư hàng đầu đối với đa số người dân.

Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Đất dịch vụ là đất là diện tích đất được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp. Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng 40 - 50 m2. Sau khi chính quyền xã ở nơi đó đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng sẽ tổ chức cho người dân bốc thăm số lô cụ thể.

Có nên mua đất nền dự án không?

Đầu tư đất nền là một kênh đầu tư đã lan đến nhiều ngõ hẻm, với những tư vấn về tỷ lệ lợi nhuận cao, dễ bán lại, thậm chí là đầu tư lướt sóng với “lướt cọc". Nhà đầu tư cần sáng suốt xác định được sản phẩm đầu tư, đặc biệt đừng để rơi vào cơn sốt đất nền ảo.

Sốt đất ảo, chủ yếu xuất phát từ tin đồn, biên độ tăng giá rất lớn trong thời gian ngắn, nhu cầu sử dụng đất không có, đa số đến từ nhu cầu đầu cơ. Sốt ảo dựa vào các thông tin về hạ tầng, quy hoạch, siêu dự án nhưng chưa được kiểm chứng chính xác. Còn sốt thật được hiểu là, việc tăng giá BĐS được hưởng lợi trực tiếp từ các thông tin hạ tầng, quy hoạch, chính sách hiện hữu. Trong đó, tỉ trọng tăng giá phù hợp với lợi ích mà các thông tin thị trường mang lại, nhu cầu của người mua phải thực, không kiểu lướt cọc sang tay…

dat-nen-du-an-sot-dat-ao-1630173853.jpeg
Cần tỉnh táo xem xét pháp lý và khả thi của đất nền dự án, tránh vùng sốt đất ảo. Ảnh: Thời báo Ngân hàng.

Nếu đầu tư vào đất nền dự án ở thời điểm hiện tại, bạn có thể phải chấp nhận rủi ro giá đất đã tăng nhiều và cần có thời gian để tăng tiếp sau đó. Để hạn chế rủi ro này, bạn cần tìm hiểu rõ vùng đất định đầu tư, tìm hiểu kỹ dự án, thông tin quy hoạch, xem tiềm năng tăng giá còn cao không. Và nếu còn thì bạn cần cân đối tài chính để khi mua vào rồi không phải bán gấp mảnh đất mà đợi thị trường lên cao mới bán.

Một số lưu ý khi đầu tư đất nền dự án

Bạn nên lưu ý một số yếu tố cần tránh trong thời điểm dịch bệnh này như việc dốc tiền vào đất nền dự án theo phong trào, mua lô đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính, dồn trứng vào một rổ, vay tiền ngân hàng để tạo vốn đầu tư. Nếu như tiềm lực vốn chưa tương xứng với sản phẩm đầu tư, bạn sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo đất nền đã mua với giá thấp.

Khi đầu tư vào đất nền, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án. Theo đó, bạn cần xem kỹ dự án có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình hay không. Đặc biệt, các điều kiện xung quanh hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật của khu vực có phát triển không? 
Bạn nên ưu tiên chọn mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để tránh những tranh chấp sau này, và trong trường hợp bị thu hồi thì bạn cũng sẽ được đền bù.

yeu-to-phap-ly-1621611089.jpg
Khi đầu tư vào đất nền, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lý của dự án.

Một lưu ý nữa là đừng “dây" vào đất nền dự án có sổ chung. Đất có sổ chung được Nhà nước công nhận quyền sở hữu chung và đều có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền….

Vậy nên đất nền có sổ chung do nhiều người cùng sở hữu thì trong tương lai có khả năng diễn ra những tranh chấp ngoài mong muốn và rất khó để giải quyết trong thời gian ngắn. Thậm chí khi bạn muốn tách sổ nhưng diện tích đất quả nhỏ thì theo quy định pháp luật cũng sẽ không được phép.

Đầu tư đất nền sẽ lãi đậm nếu đánh giá đúng giá trị thực và tiềm năng tăng giá của mảnh đất khi có toàn diện các thông tin cần thiết và kiểm soát tốt dòng tiền của mình. Nếu bạn còn băn khoăn và chưa yên tâm với lô đất hay hướng đầu tư thì cũng không nên vội vàng xuống tiền, vì chỉ nên đầu tư khi thật sự chắc chắn với quyết định của mình, để không mất tiền oan.

Tuấn Phạm