Các cơ sở kho lạnh sẽ tiếp tục mang đến cơ hội đầu tư dài hạn hấp dẫn ở Châu Á Thái Bình Dương, kèm theo là khả năng mang lại lợi nhuận ổn định và linh hoạt cũng như tạo ra mức giá cho thuê cao hơn so với các loại tài sản khác. Dự báo của JLL, đầu tư vào bất động sản kho lạnh tại Châu Á Thái Bình Dương có thể sẽ vượt 2 tỷ USD từ nay đến năm 2030, so với mức 948 triệu USD vào năm 2021 khi các nhà đầu tư tìm cách đa dạng hóa danh mục đầu tư và tận dụng nhu cầu của người dùng cuối cho các cơ sở chuyên dụng hơn.
Từ nay đến năm 2030, JLL tin rằng nhiều yếu tố sẽ thúc đẩy sự phục hồi đầu tư vào kho lạnh, khối lượng đầu tư giảm từ mức cao nhất năm 2021. Cụ thể, các nhà đầu tư sẽ bị thu hút bởi sự ổn định cao hơn của ngành này so với các loại bất động sản khác, cùng với yêu cầu cao với hàng hóa dễ hỏng như thực phẩm và thuốc được bảo quản trong kho lạnh. Ngoài ra, các hợp đồng thuê hấp dẫn, theo đó giá thuê thường sẽ cao hơn các cơ sở công nghiệp và hậu cần tiêu chuẩn, đồng thời thời hạn thuê dài hơn, sẽ thu hút các nhà đầu tư có tư duy tiên phong.
Theo phân tích của JLL, hoạt động giao dịch trong lĩnh vực kho lạnh đã chậm lại trong 12 tháng qua. Các yếu tố bên ngoài bao gồm lãi suất cao hơn và chi phí vốn tăng cao sau đó đang khiến các đề xuất đầu tư vào bất động sản nói chung trở nên kém hấp dẫn hơn đối với tất cả các lĩnh vực.
Trong lĩnh vực kho lạnh Châu Á Thái Bình Dương, khối lượng đầu tư tăng vọt cho cả trung tâm phân phối và kho lạnh vào năm 2021, nơi giá trung bình cao hơn mức trung bình 10 năm trước đó (29,6 triệu USD so với 19,1 triệu USD). Hơn nữa, số lượng giao dịch lớn đã đạt mức kỷ lục 32 giao dịch, cao hơn gấp đôi so với mức trung bình 15 giao dịch hàng năm trong 10 năm qua. Tính từ đầu năm đến nay, quy mô giao dịch trung bình đạt 16,3 triệu USD.
Ông Ben Horner, Giám đốc cấp cao Giải pháp chuỗi cung ứng và Logistics Châu Á Thái Bình Dương của JLL cho biết, đầu tư vào kho lạnh đã nguội dần từ năm 2021 nhưng chưa đạt đến đỉnh điểm. Một loạt các yếu tố, từ thay đổi cơ cấu trong mô hình tiêu dùng đến chuyển sang chi tiêu trực tuyến và các ảnh hưởng kinh tế vĩ mô khác nhau, sẽ thúc đẩy thị trường này tăng trưởng lâu dài nhưng bền vững hơn từ một nhóm nhà đầu tư chọn lọc.
Gần đây, những điều kiện để gia nhập lĩnh vực kho lạnh cao hơn đã ảnh hưởng đến hoạt động trong lĩnh vực này nhưng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư và nhà vận hành chuyên môn hơn. Theo phân tích của JLL, ngày càng có nhiều người chấp nhận rằng việc đầu tư vào kho lạnh đòi hỏi sự hiểu biết về môi trường kiểm soát nhiệt độ, logistics và tuân thủ quy định. Do đó, thực tế hoạt động này có thể đóng vai trò là lợi thế cạnh tranh cho các nhà đầu tư hiểu biết, đồng thời tạo rào cản cho các nhà đầu tư khác.
Ngoài ra, để lĩnh vực này đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng về cả tính hiệu quả và giải quyết tình trạng gián đoạn trên phạm vi toàn cầu đã làm tổn hại đến một số chuỗi cung ứng, đầu tư công nghệ ngày càng trở thành vấn đề đáng cân nhắc đối với các nhà đầu tư đang quan tâm đến các cơ sở kho lạnh.
Những tiến bộ trong lĩnh vực tự động hóa, robot và hiệu quả năng lượng có thể nâng cao đáng kể hiệu quả hoạt động của các cơ sở kho lạnh và giúp giảm chi phí vận hành/người sử dụng khi công nghệ cải tiến, khiến chúng trở nên linh hoạt hơn nhưng cuối cùng vẫn sẽ ưu tiên các nhà đầu tư có kinh nghiệm chuyên môn.
Ảnh hưởng kinh tế vĩ mô cũng sẽ định hình các yêu cầu đầu tư trong tương lai của lĩnh vực kho lạnh ở Châu Á Thái Bình Dương. Số lượng lớn dân số thuộc tầng lớp trung lưu ở Châu Á Thái Bình Dương cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và mức thu nhập ngày càng tăng dự kiến sẽ thúc đẩy mức tiêu dùng ngày càng tăng. Tiêu dùng tư nhân ở Châu Á Thái Bình Dương tăng với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm mạnh mẽ lên đến 4,1% trong giai đoạn 2013-2022. Con số này được dự báo sẽ tăng lên 4,7% từ năm 2023 đến năm 2025.
Hơn nữa, ở châu Á, doanh thu từ hoạt động chuyển phát thực phẩm đã tăng hơn gấp đôi từ năm 2019 đến năm 2022, cụ thể từ 92 tỷ USD lên 269 tỷ USD. Doanh thu dự kiến sẽ tăng lên 453 tỷ USD vào năm 2025, phản ánh tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 19,1%.
Đồng thời, thị trường logistics bên thứ ba (3PL) toàn cầu được định giá 556,4 tỷ USD vào năm 2022, trong đó Châu Á Thái Bình Dương chiếm khoảng 1/3 thị trường toàn cầu và dự báo sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 4,9% từ năm 2023 đến năm 2027, trước tốc độ tăng trưởng kép hàng năm của Mỹ (2,1%) và Châu Âu (2,2%).
“Các yếu tố có lợi cho thị trường kho lạnh Châu Á Thái Bình Dương, có thể là nhân khẩu học và kinh tế vĩ mô, là không thể phủ nhận. Do nhu cầu về không gian kho lạnh ngày càng tăng, kèm theo nhu cầu cơ bản khó thay đổi, các tài sản kho lạnh có thể mang lại hiệu quả tài chính mạnh mẽ, đồng thời mang lại sự ổn định và khả năng phục hồi cao hơn trong các danh mục đầu tư. Chúng tôi nhận thấy cần phải có một nhà đầu tư chuyên môn và hiểu biết hơn để tái khởi động hoạt động đầu tư và hỗ trợ tương lai lâu dài của loại tài sản thiết yếu này.”, Peter Guevarra, Giám đốc và tư vấn nghiên cứu Châu Á Thái Bình Dương của JLL, cho biết.
