Theo dự thảo, giá đất sẽ được Nhà nước xác định trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, khoa học và công khai, phản ánh phù hợp với thực tiễn. Hệ thống dữ liệu sẽ được kết nối giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và thị trường bất động sản để hạn chế tình trạng thao túng giá, đồng thời xóa bỏ cơ chế tồn tại nhiều mức giá.
Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như tỷ lệ bồi thường phù hợp với từng loại đất và điều kiện thực tế, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Đáng chú ý, dự thảo cũng đề xuất bỏ nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường khi Nhà nước xác định giá đất. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, điều này nhằm phát huy vai trò của Nhà nước trong việc quyết định giá đất, đồng thời áp dụng các phương pháp định giá khoa học, minh bạch hơn.
Việc xác định giá sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, dữ liệu đầu vào phục vụ định giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và các quy định pháp luật liên quan tại thời điểm định giá.
Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đây sẽ là căn cứ để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo Luật Đất đai, đồng thời xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ thể hiện mức tăng hoặc giảm tương ứng theo từng khu vực, vị trí trong bảng giá đất. UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định và điều chỉnh khi cần thiết.
Vì sao đề xuất thay đổi cơ chế định giá đất?
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quá trình triển khai Luật Đất đai 2024 cho thấy vẫn còn nhiều cách hiểu và cách áp dụng khác nhau về vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất. Điều này dẫn đến nhiều vướng mắc trong thực tế và chưa phát huy đầy đủ vai trò điều tiết của Nhà nước đối với giá đất cũng như diễn biến của thị trường.
Bộ cho rằng, với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước cần trực tiếp thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.
Cụ thể, trên thị trường sơ cấp - khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất - thì giá đất phải do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào kết quả tư vấn xác định giá đất.
Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, bao gồm các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giá đất vẫn do các bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật dân sự. Nhà nước sẽ kiểm soát thông qua quy hoạch, chính sách tài chính và định hướng phát triển hạ tầng.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước trên thị trường sơ cấp lại phụ thuộc nhiều vào giá giao dịch trên thị trường thứ cấp và kết quả của đơn vị tư vấn định giá. Trong khi đó, quá trình xác định giá đất cụ thể còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, biến động của thị trường, năng lực của đơn vị tư vấn hay phương án đầu tư của doanh nghiệp.
Những yếu tố này khiến kết quả định giá chưa thống nhất, chưa phản ánh đúng bản chất giá đất ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đồng thời chưa phát huy đầy đủ vai trò điều tiết của Nhà nước.
Bộ cũng cho biết, quá trình xác định giá đất cụ thể kéo dài đã ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, triển khai dự án đầu tư, làm tăng chi phí và tác động đến quyền lợi của nhà đầu tư.
Ông Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc bỏ quy định về giá đất cụ thể là đề xuất hợp lý trong ngắn hạn, thể hiện sự cầu thị của cơ quan xây dựng chính sách.
Theo ông Lượng, trong bối cảnh hạ tầng dữ liệu đất đai vẫn còn nhiều khoảng trống, nếu áp dụng ngay nguyên tắc giá thị trường sẽ khiến các đơn vị định giá đối mặt với rủi ro pháp lý lớn, từ đó dẫn đến tâm lý e ngại và làm chậm hàng loạt dự án. Việc điều chỉnh lần này sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trước mắt và giữ ổn định cho thị trường.
Về dài hạn, ông cho rằng định giá theo nguyên tắc thị trường vẫn là mục tiêu phù hợp. Tuy nhiên, để thực hiện được, điều kiện tiên quyết là phải có dữ liệu minh bạch và chính xác. Khi thông tin giao dịch chưa đầy đủ hoặc phương án kinh doanh của doanh nghiệp còn biến động thì kết quả định giá rất dễ sai lệch. Vì vậy, việc chưa áp dụng ngay không phải là bước lùi mà là một "khoảng dừng kỹ thuật" cần thiết.
Ông cũng đề xuất cơ quan quản lý cần tận dụng giai đoạn này để đẩy nhanh việc xây dựng Cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia và Bộ chỉ số giá đất, tránh để cơ chế chuyển tiếp kéo dài khiến thị trường quay trở lại cách quản lý mang nặng tính hành chính.
Theo ông Trần Xuân Lượng, cần sớm xây dựng lộ trình thí điểm áp dụng cơ chế định giá theo thị trường tại các đô thị lớn - nơi có dữ liệu giao dịch đầy đủ hơn - trước khi nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đồng thời, cần có cơ chế bảo vệ pháp lý rõ ràng cho đội ngũ tư vấn định giá. Đây sẽ là nền tảng để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững trong dài hạn.
