Sáng 30/10, tại phiên thảo luận hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Lê Thanh Hoàn, đoàn Thanh Hóa, đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đại biểu, việc cho phép mua bán vị trí trong hợp đồng khi căn nhà chưa hoàn thành có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, lướt sóng và đẩy giá bất động sản lên cao.

Phân tích bản chất giao dịch, ông Hoàn cho rằng đối tượng được chuyển nhượng thực chất là vị trí pháp lý trong hợp đồng, bao gồm các quyền và nghĩa vụ giữa những người mua, chứ không phải tài sản hữu hình. Bởi tại thời điểm chuyển nhượng, căn nhà có thể chưa được xây dựng hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao.

Theo đại biểu, cơ chế này tạo điều kiện để nhà đầu tư ban đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán một phần nhỏ giá trị căn hộ để giữ chỗ. Khi thị trường tăng giá, họ có thể chuyển nhượng hợp đồng cho những người mua tiếp theo để hưởng chênh lệch. Tính trên số vốn ban đầu, tỷ suất lợi nhuận trong một số trường hợp có thể đạt 50-100%.

Ông Hoàn cảnh báo hợp đồng có thể được chuyển qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần sang tay lại cộng thêm khoản chênh lệch và chi phí môi giới. Điều này có nguy cơ khiến giá căn hộ khi đến tay người mua cuối cùng tăng gấp 1-2 lần so với giá gốc, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực.

Từ đó, đại biểu đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời xây dựng lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành. Theo ông, đây là giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ và bảo vệ người mua nhà.

Không chỉ đề xuất kiểm soát hoạt động sang nhượng, ông Hoàn còn kiến nghị giới hạn tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước khi bàn giao nhà ở ở mức tối đa 70% giá trị hợp đồng. Phần 30% còn lại chỉ được thanh toán khi người mua nhận nhà và được cấp giấy chứng nhận.

Đại biểu cho rằng việc chủ đầu tư thu phần lớn giá trị hợp đồng nhưng chậm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận có thể khiến người mua phải chịu rủi ro kéo dài, dù đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, việc giữ lại 30% giá trị hợp đồng sẽ góp phần gắn trách nhiệm của chủ đầu tư với tiến độ bàn giao và hoàn thiện pháp lý dự án.

Cũng tại phiên thảo luận, đại biểu Trịnh Xuân An, đoàn Đồng Nai, đề nghị bổ sung khái niệm và quy định cấm đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản. Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đoàn Hải Phòng, cho rằng cần tăng cường kiểm soát chuỗi chuyển nhượng hợp đồng, cập nhật thông tin giao dịch lên hệ thống dữ liệu thị trường và gắn với mã định danh điện tử để hạn chế tình trạng sang tay nhiều lần, đẩy giá.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cũng đề xuất bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai nên là cơ chế mặc định. Trường hợp người mua không lựa chọn bảo lãnh, việc từ chối cần được thực hiện bằng văn bản riêng sau khi đã được giải thích đầy đủ. Đồng thời, dòng tiền thanh toán cần được giám sát theo tiến độ xây dựng thực tế và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với các khoản tiền do trung gian thu hộ phải được xác định rõ.

Giải trình ý kiến đại biểu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo luật đã quy định nghiêm cấm chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc xử lý các hành vi vi phạm liên quan đến đặt cọc được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Đối với đề xuất giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng cho biết khoản tiền này được bảo đảm thông qua cơ chế bảo lãnh ngân hàng. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, hoàn thành công trình, nghiệm thu và bàn giao nhà theo quy định trước khi nhận phần giá trị còn lại.

Theo Bộ trưởng, thị trường vẫn tồn tại tình trạng dự án không có thật, dự án giả hoặc cung cấp thông tin thiếu chính xác. Do đó, các quy định sửa đổi cần được thiết kế chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đồng thời xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư.

Các đề xuất về cấm chuyển nhượng hợp đồng và giới hạn tỷ lệ thu tiền trước khi bàn giao hiện được đưa ra trong quá trình thảo luận dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chưa phải quy định đã được Quốc hội thông qua. Theo chương trình dự kiến, Quốc hội sẽ xem xét, thông qua dự luật vào ngày 21/11.