Theo báo cáo quý I và dự báo quý II/2026 của Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ phục hồi năm 2025. Nguồn cung mới trong quý I ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm sâu so với quý IV/2025, cho thấy đà tăng trưởng đang chậm lại theo chu kỳ.
Thanh khoản thị trường cũng có dấu hiệu suy giảm khi tổng lượng hấp thụ đạt khoảng 14.600 sản phẩm, tương đương tỷ lệ 15–20%. Dù con số này cao hơn cùng kỳ năm trước, nhưng đã giảm đáng kể so với quý trước, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao.
Áp lực lãi suất tạo “bộ lọc” thị trường
Theo phân tích của DXS-FERI, nguyên nhân chính khiến thị trường nhà ở chững lại là do lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến từ 12–14%/năm, thậm chí có trường hợp lên tới 15–16% với khoản vay thả nổi. Điều này khiến người mua, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Bên cạnh đó, việc triển khai các chính sách mới như bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 và áp dụng mã định danh bất động sản đang góp phần hình thành một “bộ lọc” tự nhiên đối với thị trường. Các dự án thiếu minh bạch hoặc mang tính đầu cơ ngắn hạn dần bị loại bỏ, trong khi dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.
Bất động sản công nghiệp chuyển sang giai đoạn “chất lượng”
Trái ngược với sự trầm lắng của phân khúc nhà ở, báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy bất động sản công nghiệp miền Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới mang tính chiến lược.
Trong 10 năm qua, nguồn cung đất công nghiệp tại khu vực này đã tăng hơn 80%, trong khi giá thuê tăng tới 120,5%. Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nhà kho xây sẵn ghi nhận mức tăng nguồn cung 141% và giá thuê tăng gần 44%, còn nhà xưởng xây sẵn tăng 134% về nguồn cung với mức tăng giá khiêm tốn hơn.
Hiện nay, yếu tố quyết định không còn nằm ở quy mô mà chuyển sang chất lượng. Các nhà đầu tư quốc tế ngày càng chú trọng đến hiệu quả vận hành, khả năng kết nối hạ tầng và tiêu chí phát triển bền vững. Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, bao gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh, tổng quỹ đất công nghiệp đã đạt khoảng 36.400 ha từ 161 dự án và dự kiến tiếp tục mở rộng mạnh trong thập kỷ tới.
Người mua thay đổi hành vi, thị trường phân hóa sâu
Sự giao thoa giữa các báo cáo cho thấy chân dung người mua bất động sản năm 2026 đang thay đổi rõ rệt. Thay vì quyết định nhanh theo tâm lý đám đông, người mua hiện có xu hướng tìm hiểu kỹ thông tin, so sánh nhiều dự án và ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý đầy đủ.
Các chuyên gia nhận định trong quý II/2026, thị trường sẽ không rơi vào suy giảm sâu mà tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 100.000 sản phẩm. Dòng tiền sẽ tiếp tục phân hóa, trong đó căn hộ tại các đô thị lớn duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực, còn đất nền tại các khu vực xa trung tâm có thể tiếp tục chững lại.
