Thời gian gần đây, thông tin một số căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh được rao bán với mức giảm giá hàng trăm triệu đồng đã thu hút sự quan tâm của thị trường. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây không phải dấu hiệu của một làn sóng bán tháo diện rộng mà phản ánh sự phân hóa giữa các nhóm nhà đầu tư.
Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường căn hộ hiện chưa xuất hiện tình trạng “xả hàng” hàng loạt. Dù chịu tác động từ lãi suất và yếu tố kinh tế vĩ mô, tâm lý thận trọng gia tăng nhưng chưa đến mức gây áp lực bán tháo trên diện rộng.
Theo ông, xu hướng nổi bật hiện nay là sự phân hóa rõ rệt. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ, có thể phải bán tài sản để cân đối dòng tiền. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sở hữu sản phẩm có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt và tỷ lệ vay thấp vẫn giữ tài sản, chờ chu kỳ tăng trưởng mới. Vì vậy, bản chất của hiện tượng này là tái cơ cấu danh mục đầu tư, thay vì bán tháo.
Ở góc độ thị trường, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng giá căn hộ đã tăng mạnh trong năm 2024 sau thời gian dài đi ngang. Trước đó, chung cư chủ yếu được xem là tài sản để ở hoặc tích lũy, trong khi dòng tiền đầu tư tập trung vào đất nền và nhà liền thổ.
Việc giá căn hộ tăng nhanh trong thời gian qua phản ánh quá trình “bù giá” sau nhiều năm tăng chậm, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển và nhu cầu ở thực cao. Tuy nhiên, những nhà đầu tư mua vào giai đoạn cuối 2024 – đầu 2025, khi giá đạt đỉnh ngắn hạn, có thể phải chấp nhận bán dưới giá vốn nếu cần thoát hàng trong bối cảnh hiện tại.
Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, hướng đến đầu tư dài hạn
Theo các chuyên gia, thị trường căn hộ TP.HCM đang chuyển từ giai đoạn đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn, tập trung vào giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Vietnam, nhận định giá căn hộ khó giảm sâu trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao. Thị trường sơ cấp vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực nhờ nguồn cung mới, trong khi thị trường thứ cấp chững lại do áp lực lãi suất và hiệu suất cho thuê chưa đạt kỳ vọng.
Mặt bằng giá hiện duy trì ở mức cao, với phân khúc trung cấp khoảng 2.500 USD/m² và cao cấp lên tới 4.700 USD/m². Giá bán tại nhiều dự án tiếp tục tăng nhẹ qua các đợt mở bán, trong khi các chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán góp phần giữ ổn định thị trường.
Bà Cao Thị Thanh Hương, đại diện Savills, cũng cho rằng giá căn hộ khó giảm sâu do áp lực chi phí đầu vào, bao gồm lãi vay và giá vật liệu xây dựng. Điều này tạo “lực đỡ” cho mặt bằng giá, khiến việc giảm giá trên diện rộng khó xảy ra.
Trên thị trường thứ cấp, một số trường hợp giảm giá 5–10% đã được ghi nhận, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư cần xoay vòng vốn nhanh. Ngược lại, những người không chịu áp lực tài chính vẫn có xu hướng giữ giá và chờ thị trường phục hồi.
Về dài hạn, khi hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các khu vực lân cận được hoàn thiện, không gian đô thị mở rộng sẽ tạo điều kiện phát triển nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giá bán tăng và chi phí vay cao đang khiến người mua ở thực thận trọng hơn, kéo dài thời gian ra quyết định.
