Theo báo cáo mới công bố của PropertyGuru Việt Nam, thị trường bất động sản đang ghi nhận những dấu hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá mạnh. Trong quý II/2026, giá rao bán chung cư trung bình tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước. Tại TP.HCM (cũ), giá chung cư ở mức 69 triệu đồng/m², gần như đi ngang. Trong khi đó, giá rao bán căn hộ tại Hưng Yên (cũ) và Bắc Ninh (cũ) cùng giảm 3%.

Theo PropertyGuru Việt Nam, đây có thể được xem là diễn biến điều chỉnh cần thiết sau thời gian dài giá căn hộ tại các đô thị lớn tăng lên mức cao.

Về nhu cầu thị trường, mức độ quan tâm đối với căn hộ bán tại Hà Nội trong tháng 5 tăng nhẹ 4% so với tháng trước, cho thấy tín hiệu phục hồi cục bộ. Tuy nhiên, chỉ số này vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2025. Tại TP.HCM (cũ), lượng quan tâm đến chung cư giảm 3% so với tháng trước và giảm 11% so với cùng kỳ năm trước.

Ở chiều ngược lại, phân khúc cho thuê tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực. Nhu cầu thuê chung cư tại Hà Nội tăng 6%, trong khi TP.HCM tăng tới 24% so với cùng kỳ. Theo PropertyGuru Việt Nam, điều này cho thấy căn hộ vẫn là loại hình bất động sản có nhu cầu ở thực lớn, nhất là trong bối cảnh giá nhà vượt quá khả năng chi trả của một bộ phận người dân.

Đối với thị trường nhà liền thổ, mặt bằng giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội đã bắt đầu giảm nhẹ khoảng 1% trong những tháng gần đây. Một số khu vực như Đống Đa, Hà Đông và Ba Đình (cũ) ghi nhận mức giảm khoảng 3%.

Dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy khoảng cách giá nhà riêng giữa Hà Nội và TP.HCM tiếp tục nới rộng. Tính đến tháng 5/2026, giá rao bán nhà riêng phổ biến tại Hà Nội đạt khoảng 253 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM là 119 triệu đồng/m². Dù vậy, giá thuê nhà riêng tại hai thành phố lớn gần như tương đương, ở mức trung bình khoảng 20 triệu đồng/căn/tháng.

Đối với nhà mặt phố, lượng quan tâm trong tháng 5/2026 giảm từ 8-10% so với tháng trước tại cả Hà Nội và TP.HCM. Diễn biến giá có sự phân hóa giữa hai thị trường. Tại Hà Nội, giá rao bán nhà phố đã đi ngang từ đầu năm 2026 nhưng vẫn cao hơn 24% so với quý I/2025. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận giá bán giảm 7% trong cùng giai đoạn, song giá thuê tăng tới 38%.

PropertyGuru Việt Nam nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa rõ nét hơn. Xu hướng giảm giá chung cư tại Hà Nội phản ánh quá trình tự điều chỉnh của thị trường sau thời gian tăng nóng, trong khi việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và các chính sách pháp lý mới được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng dài hạn.

Đáng chú ý, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy cơ cấu nhu cầu tìm kiếm bất động sản trên cả nước đang có sự thay đổi. Trong 5 tháng đầu năm 2026, TP.HCM mới chiếm gần 50% tổng mức độ quan tâm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ và dẫn đầu cả nước về nhu cầu tìm kiếm.

Ngược lại, tỷ trọng quan tâm tại Hà Nội giảm xuống còn 27,6%, tương ứng mức giảm 5,9 điểm phần trăm. Diễn biến này cho thấy dòng tiền và sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển trở lại thị trường phía Nam sau giai đoạn thị trường phía Bắc tăng giá mạnh.