Thị trường BĐS ngược chiều: giá đất tăng, thanh khoản trượt dốc

Hoàng Vy

Dòng vốn dịch chuyển sang kinh doanh, siết tín dụng bất động sản, các địa phương công khai thông tin quy hoạch, nhà đầu tư thận trọng hơn sau những đợt sốt đất là những lý do khiến thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm. 

Đất nền dẫn đầu xu hướng tăng giá 

Theo ghi nhận của Toàn Cảnh Bất Động Sản, cuối tháng 4, đầu tháng 5/2022, giá đất nền phân lô một số dự án tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai đã tăng trung bình 10% so với giai đoạn trước tết. Ví dụ, dự án tại khu Bàu Bàng đã tăng từ 12 triệu đồng/m2 lên 15 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường quý I/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đất nền cả nước trong quý I giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng 4% so với quý I/2019 - khi dịch Covid-19 chưa xuất hiện. Lượng tìm kiếm từ khóa “quy hoạch” trong tháng 3 vừa qua tăng 22% so với tháng 3/2021. Trong khi đó, lượng tìm kiếm từ khoá “dự án đất nền…" tại chuyên trang Toàn Cảnh Bất Động Sản tăng 25% chỉ trong 2 tháng gần nhất, cho thấy nhu cầu mua, tìm kiếm vẫn rất lớn.

gia-dat-tang-min-1652933066.jpeg
Đất nền dẫn dắt xu hướng tăng giá, tuy nhiên nguồn cung đang sụt giảm 

Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư đất nền đang có xu hướng dịch chuyển vào khu vực miền Trung, ước tính tăng 14%. Các tỉnh thành có lượt quan tâm mạnh nhất là Đăk Lăk, Khánh Hòa, Bình Thuận... Cùng với đó, giá rao bán tại nhiều tỉnh như Thanh Hóa, Khánh Hòa, Bình Thuận.

Nhiều tỉnh thành phía Bắc và phía Nam tuy sụt giảm mức độ quan tâm nhưng giá rao bán vẫn cao và có xu hướng tăng. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10% nhưng giá rao bán lại tăng. Các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng cũng ghi nhận lượng quan tâm sụt giảm nhưng giá rao bán cũng tăng lần lượt 16%, 35%, 29%.

Tương tự với thị trường phía Nam, mức độ quan tâm đất nền Bình Dương, Đồng Nai đều giảm 13% nhưng giá rao bán tăng lần lượt 27% và 7%. Ở những địa phương có lượng tìm kiếm tăng mạnh như Tây Ninh, Bình Phước, Long An, giá rao bán cũng tăng trên 10%.

Nguồn cung giảm, giá bán tăng, xuất hiện bong bóng cục bộ

Trong khi thị trường bất động sản trong quý I ghi nhận mức độ quan tâm sụt giảm ở nhiều địa phương thì giá bán vẫn tiếp tục tăng. Nhu cầu đầu tư đang tập trung chính ở loại hình đất nền còn nhà đất thổ cư, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực không có nhiều biến động. Diễn biến này cho thấy tâm lý đầu tư đã diễn ra mạnh hơn trong 2 năm dịch bệnh, người dân chọn đất nền để trú ẩn dòng tiền trong bối cảnh lạm phát gia tăng. 

Số liệu nghiên cứu của DKRA Việt Nam cũng ghi nhận, thanh khoản nhà chung cư tại TP HCM trong 3 tháng đầu năm giảm mạnh so với mùa cao điểm bán hàng cuối năm 2021. Toàn thành phố bán được 1.385 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm 68% so với lượng tiêu thụ quý IV/2021 và giảm gần 30% so với quý I/2021. Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái.

bong-bong-bat-dong-san-min-1652933216.jpeg
Giá đất tăng trong khi thanh khoản thấp dẫn đến hiện tượng bong bóng cục bộ

Trong khi 3 tháng đầu năm nay và suốt 2 năm qua, sốt giá đất đã diễn ra tại nhiều địa phương, từ Bắc vào Nam. Điểm đáng chú ý là từ năm 2021, giá đất nhiều nơi tiếp tục tăng mạnh nhưng thanh khoản thị trường khá thấp. Đây cũng là dấu hiệu xuất hiện bong bóng giá đất cục bộ.

Nhận định về thực trạng này, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. VARS cho biết, để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường BĐS.

Về nguyên nhân giá bất động sản liên tục tăng bất chấp dịch bệnh, VARS chia sẻ thêm, chính quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt tăng giá. Điều đó dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Ngoài ra, trong và sau ảnh hưởng của dịch bệnh, các dòng tiền chọn bất động sản làm nơi trú ẩn an toàn và kỳ vọng gói kích cầu giảm tăng nhu cầu đầu cơ bất động sản đã đẩy giá đất lên cao.

Về tình trạng sụt giảm thanh khoản, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho biết những nguyên nhân chính sau.

Thứ nhất, dòng vốn đầu tư, vốn dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh nhiều hơn. Tỷ trọng tín dụng bất động sản chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế.

Thứ hai, ngân hàng nhà nước theo dõi sát sao và siết chặt tín dụng vào bất động sản có tính đầu cơ, các dự án lớn (Chỉ thị số 01).

Thứ ba, Chính phủ và chính quyền các địa phương công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn; nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền.

Thứ tư, giá BĐS đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương. Trải qua nhiều cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra quyết định đầu tư.

Trường Vỹ