Giám đốc Batdongsan: 'Năng lực của chủ đầu tư quan trọng khi xem xét mua căn hộ'

Bảo An
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, thể hiện những góc nhìn thú vị về đầu tư căn hộ thông qua việc trả lời 5 câu hỏi.

Nhiều người cho rằng căn hộ là "tiêu sản" và thường lựa chọn đầu tư đất nền hoặc nhà phố. Mặc dù những năm gần đây, giá căn hộ tăng khá tốt, đặc biệt tại TP.HCM nhưng loại hình này vẫn kén nhà đầu tư, nhất là khi có đề xuất thời hạn sở hữu căn hộ giảm còn 50-70 năm.
Dưới đây là bài viết của ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, thể hiện những góc nhìn thú vị về đầu tư căn hộ:

Có 3 tỷ đồng nên mua căn hộ hay đất nền?

Hơn 90% số lượng người được hỏi sẽ trả lời “đất nền” vì đơn giản đất sở hữu lâu dài, dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao hơn căn hộ. Quan điểm này vẫn tương đối đúng cho tới thời điểm nhiều sai phạm nghiêm trọng liên quan tới vụ án Alibaba được phanh phui. Pháp lý các dự án đất nền vẫn là rủi ro không nhỏ đối với các nhà đầu tư, vào một ngày đẹp trời giá trị tài sản có thể suy giảm 50-70% là chuyện không phải hiếm trên thị trường.

Vẫn là 3 tỷ đồng nhưng trong đó có sẵn 1 tỷ tiền mặt và chưa có nhà ở thì số lượng trả lời đầu tư/mua căn hộ tăng lên hơn 30%. Trong bối cảnh giá đất nền tăng nhanh, khả năng sở hữu bất động sản gần nơi làm việc/học tập ngày càng khó với những người trẻ thì căn hộ một lần nữa trở thành tâm điểm tìm kiếm trong khoảng 5 năm trở lại đây. Nhu cầu mua và đầu tư căn hộ đã trở thành "làn sóng" ở các thành phố lớn như Hà Nội, Bình Dương và TP HCM.

Đầu tư căn hộ có lời hay không?

Năm 2017, giá căn hộ cao cấp ở trung tâm TP.HCM rơi vào tầm 2.000 USD/m2, nhưng đến năm 2022 đây là mức giá khởi điểm cho các dự án mới. Nhu cầu ngày càng gia tăng nhưng nguồn cung căn hộ ngày càng hiếm tạo ra sự chênh lệch trong cung cầu, cùng với sự tăng giá sắt thép, nguyên vật liệu đầu vào và cả chi phí nhân công đã dẫn tới giá chào bán căn hộ mới tăng trưởng không ngừng. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trong 3 năm vừa qua mặc dù trải qua nhiều giai đoạn khó khăn của dịch bệnh nhưng mức giá căn hộ vẫn tăng trung bình 14%/năm và so với quý I/2019 tăng 37% (chưa bao gồm dòng tiền từ việc cho thuê). Có thể nói đây là mức tăng khá ấn tượng trong bối cảnh có nhiều nghi ngờ về tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào loại hình này.

20200409181723-20ee-1655435756.jpg

Nguyên tắc lựa chọn căn hộ phù hợp khi đầu tư?

Thứ nhất, năng lực của chủ đầu tư

Lựa chọn căn hộ để ở hay cho thuê khác hoàn toàn với việc lựa chọn 1 miếng đất nền, ưu tiên lựa chọn đầu tư căn hộ trước tiên phải là năng lực và uy tín của chủ đầu tư. Vì khi căn hộ đã được xây dựng xong thì chủ sở hữu có thể vẫn mua bán/cho thuê lại mà không cần phải có sổ hồng/pháp lý căn hộ. Rất nhiều khu căn hộ ở TP HCM chưa có sổ hồng nhưng mức độ tăng giá và dòng tiền cho thuê hàng tháng vẫn rất tốt, dao động 5-7%/năm.

Thứ hai, tiện ích thật nội khu và xung quanh

Giá căn hộ tăng lên tùy thuộc vào mức độ đáp ứng các nhu cầu “học tập, mua sắm, thể thao, giải trí, bệnh viện, khu vực gửi xe, công viên…”... Cuộc sống thuận tiện, thoải mái, "tiếng lành đồn xa" sẽ tạo ra nhu cầu lớn hơn nguồn cung và kết quả tự bản thân của dự án sẽ tăng giá ngày càng nhanh mà không cần phải có sự tham gia của các bên khác (như môi giới, chủ đầu tư hay cư dân).

Thứ ba, an toàn - an ninh

Tiêu chí này có vai trò tương đối lớn khi quyết định dọn về sống trong căn hộ. Chủ nhân các căn hộ có thể để nhà trống vài tuần thậm chí vài tháng cũng yên tâm, hoặc nhiều gia đình có con nhỏ, neo người thì việc sống ở căn hộ sẽ đảm bảo tối đa về mặt an toàn cả bên trong và bên ngoài. Các dự án có hệ thống PCCC, an ninh hoàn chỉnh, hệ thống camera ở các khu vực quan trọng sẽ là điểm cộng trong việc lựa chọn nơi sinh sống cũng như thuê lâu dài.

Nên thuê hay mua căn hộ?

Thuê hay mua căn hộ tùy thuộc rất lớn vào 2 yếu tố: Nhu cầu và Tài chính, không có câu trả lời đúng cho tình huống này. Chẳng hạn, có người muốn “con học ở đâu thì chuyển tới đó”, vừa tận hưởng không khí mới lạ ở các khu vực mình tới sống, vừa tiện đường đưa đón con cái đi học/đi làm thì sẽ chọn thuê căn hộ. Ngược lại, có người lại muốn “an cư, lạc nghiệp”, tập trung tiền bạc và thậm chí trả góp để có thể sở hữu được 1 căn hộ ở các thành phố lớn. 

Căn hộ sở hữu 50-70 năm có mất giá trị?

Căn hộ xuất hiện và kéo theo nhiều sản phẩm mới như shophouse, condotel hay officetel, việc giới hạn thời gian sử dụng căn hộ tương đối bình thường ở các quốc gia phát triển nhưng sẽ là vấn đề nhạy cảm với thị trường Việt Nam. 

(i) Giá trị căn hộ OT/50 năm thông thường thấp hơn căn hộ lâu dài tầm 20-30% và mức giá này chủ sở hữu vẫn tận hưởng toàn bộ giá trị mang lại từ căn hộ: sinh sống, nghỉ dưỡng, giải trí và thậm chí mở văn phòng. Bản chất căn hộ dùng để sử dụng và tiêu hao dần theo thời gian do đó với khoảng 50 năm sau các chủ sở hữu vĩnh viễn sẽ nhận lại mức 20-30% giá trị dự án mới hoặc tái định cư. 

(ii) Khấu hao giá trị căn hộ không đơn thuần là đường thẳng. Ví dụ 1 căn hộ mua tại thời điểm này với giá 2 tỷ, sử dụng trong 50 năm không có nghĩa là mỗi năm sẽ tiêu hao tầm 40 triệu, mà nhu cầu căn hộ ngày càng cao cùng với sự gia tăng chi phí phát triển dự án, chi phí xây dựng… và dĩ nhiên rất nhiều căn hộ tăng giá trong khoảng 10 năm trở lại đây cùng với mức giá cho thuê căn hộ cũng tăng lên tương ứng.

Tóm lại, giá trị trung bình 1 căn hộ ở trung tâm TP HCM rơi vào tầm 150.000-200.000 USD/căn trong khi đó các thành phố tương đương trong khu vực hoặc châu Á đã tiệm cận 800.000-1 triệu USD/căn. Kinh tế vĩ mô ổn định, nhu cầu ngày càng cao, dự báo căn hộ vẫn sẽ là loại hình hấp dẫn trong thời gian tiếp theo. Nhiều dự án siêu sang sẽ xuất hiện và 1 triệu USD/căn hộ không còn quá lạ lẫm với thị trường. Giá vẫn tăng và cơ hội sở hữu căn hộ tại TP.HCM ngày càng hẹp đi cho người trẻ

Tuấn Anh